黄磊：南宁商业地产存在的客观问题:旺销不旺场

——广西弘毅营销顾问有限公司 副总经理 黄磊

广西弘毅营销顾问有限公司 副总经理 黄磊

南宁商业地产：旺销不旺场

从商业地产来看南宁发展态势，这是一个逐渐往上走的过程，像南宁的商业地产项目，有荣宝华、水晶城、“10+1”，他们都做得非常好。但南宁商业地产在发展中也出现过很多问题，最为客观的讲就是旺销不旺场。产品好销，但后期经营商场总是冷冷清清，这与开发商的定位、销售等等有关。商业地产是一个体系，整个商业地产存在的风险和流程，不像住宅那样，建出来就可以出售，商场要真正做好，除了销售外，还有很多因素。先将项目经营一段时间再卖，把商场做旺了它的价值就提升了。比如说裕丰商厦，裕丰前期销售很大，但是经过7年漫长的承租后现在定价很高，结果一下子抢完，说明投资者重视的是有回报率的，所以说我认为南宁商业地产是存在比较多的问题，开发商存在旺销不旺场，主要是这种情况。

商圈对商业地产的影响：很明显的

那盛世联邦项目来说，朝阳商圈对他的影响很明显。在做推广的时候，是朝阳商圈，还有一个批发商圈和朝阳商圈是相互联系的，这个商圈是南宁城市的商业源头，最早南宁商业就是在这一带开始，包括水街等这些老街区，他们的历史很久，在这里有天时、地利、人和。不管是从商业地产，还是各方面来说，应该是第一的。

南宁老城区的商业价值：有更多的价值提升

一个商圈的形成，一般有一个发展的脉络、方向，就像星湖路，它就是以电子产品为主，是以电科为中心的发展数码产品，不断地去扩张以及增长、裂变。那么，像盛世联邦，借着原来的水街、西关路的小商品市场转变起来。这和原来城区比较小，和商圈聚集在一起是有一定关系的。老城区确确实实有更多的价值提升，除了关注零售商业的发展，批发商业其实也在增长，这个过程当中包括一些装饰材料，像广告装饰材料等这些材料都在增长。

对底商的运作：先旺场再出售

商业要做，把他做好，开发商不要急着买，把它做旺了再卖，比如说餐饮，像福州、厦门都是这样做。厦门有一个利嘉（音译），他原来在市中心有一个利嘉广场，他也有底商，他先是做电脑、数码产品等等，或者是免租。等到他做旺以后，才开始收租金；就是说，先把地地产品牌起来，形成商业形式就开始卖。原来卖的是2万多，现在已经10万。现在关键是很多南宁开发商，他们一旦做就是包装一下，然后就卖，完了就走人。

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