何放:“80后”新的消费浪潮推动商业地产旺盛发展

——广西卓越资产管理公司总经理 何放

"80后"消费潮流的到来

其实我们所看到的商业地产可以分两个角度看：首先，潮流的到来。因为这两年迎来了80年代后出生的年轻一代（简称"80后"）的一个新的消费浪潮，27、28岁的年轻人对吃喝玩乐、休闲娱乐、结婚购物的强烈需求，这是"80后"的消费浪潮，这个浪潮就呈现出对商业、购物、旅游等等的需求，呈现出非常旺盛的景象。

商业与地产两者互补才是真正的"商业地产"

其次，从地产的角度来说，从2002年第一次提出商业地产概念，当时比较新的是万达的概念，这个概念提出来以后，实际上由于地产单方激发了对商业的消费浪潮。就像我们看到的大连万达的繁荣一样，由于当时它是一种地产拉动商业的发展，在02年-04年，经过一个繁荣发展后，04、05年又陷入了一个低潮。而现在随着"80后"后消费浪潮的出现，现在商业机会成熟了，地产进一步跟商业结合，实现了两者互补，所以我认为现在才可以叫做真正的商业地产。以前是地产拉动商业，或者是说不由自主在商业中有所发展。比如街铺，街铺是所有中国业态中不由自主的状态，有街铺，就可以变成消费；但其他的业态，比如说步行街等等，必须在消费浪潮下形成。我们在北京考察时发现这样一个事实：现在已经达到了商业地产同步发展的时代。这个时代是总体的中国的消费大环境，而在广西南宁商业地产从06年底到现在也一直在升温。城区东西南北中遍地开发，而且现在的商业地产中出现了不同的主题商街的概念，仅仅是一个街铺也可以形成自己的概念。就步行街来说，以前大家认为仅是政府做的，但是现在不一样，谁都可以做步行街和主题街。那就意味着现在商业地产不但是政府主导，还可以是民间、开发商共同推动市场发展，这就是商业与地产总体发展趋势。

影响商圈的因素除了人口，还有购买能力

商圈人口是一个因素，我相信未来五象广场并不是取决于人口，而是取决于购买能力，比如说在广州友谊消费，一个人购买值相当于朝阳商圈一、两百个人的购买能力。所以商圈一是人口，二是看购买能力。虽然说，朝阳商圈人多，但购买能力并不是很强。

做底商应该让商业成为独立的商业

我们去广州看，去深圳看，商业面积部分趋向独立操作，让商业成为独立的商业，现在这个趋势很明显，独立的商业有什么好处，独立商业在招商改造的时候很容易，你不会影响上面的住宅，你可以通过环保、清洁也不会跟目前抵触，也不会跟业主产生纠纷，这是独立的商业，但是他和你的小区是吻合在一起，他只不过是和绿化带隔着而已。现在人的权利要求越来越高，居民说不能做什么，不能做什么，这很麻烦，所以现在的方案就是脱离出来了。一个小区做10%的商业，中间隔着绿化带；商业独立以后很容易操作，不管是招商还是独立的商铺都可以，就不用为操心了。因为有时候和街铺里面的住宅，住宅人少，影响了街铺；街铺久久旺不起来，楼上就觉得买东西不方便；像北京、上海这几年住宅商铺都是分离的，这些都是解决方案。

商业上的竞争给我们往更高、更强的目标

商业的竞争是最激烈的，"商战"这个词是源于商业，而不是源于房地产，房地产竞争远无商业激烈，"商战"已经进行了上千年了，实际上无论哪个国家、区域商业都会有竞争，包括广州友谊开业之前梦之岛的促销。所以竞争给我们商业从业人员往更高、更强的目标努力的方向。

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