网友观点:南宁楼市极度低迷,房价为何宁死不降？

大家逛车市、家电市场的时候，随时都可以看见定期打折、限时促销、节日降价等消息。但是与车、家电相比，要想房子降价实在是一件难上加难的事情，在北京，如果一套房子能够享受到97、98折的优惠，除非你是开发商董事长或总经理的亲戚，否则门都没有。

在全国房市全面入冬的背景下，只见购房大众全面观望，成交量逐日下降，却少见开发商实施打折降价的。有的开发商宁愿自己买自己的房子也不愿意降价出售，明知前路凶险，开发商却罕见的团结在一起，放弃降价自救，拼死一搏，难道开发商脑子进水了？

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开发商宁死不降价最重要的原因有两点：

一是博傻心理在作梗。购房者中有一批投资者和追涨杀跌的跟风者，投资者强调保值增值，而跟风者非高价不买，无论哪一个开发商，必须把其销售的楼盘营造出一个销售火爆的局面，一个价格节节上涨的趋势，否则就很难说服投资者房产有增值的空间，很难对跟风者造成不买就等于亏损的预期，反正在楼市未彻底崩溃之前，总有人在那里等着接最后一个“接力棒”。

二个是与开发企业的高资金密度和高负债率相关。这个特点决定任何一家开发商开发项目所需要资金都必须依靠后期销售的首付款和银行配套的个人住房贷款来支撑。而个人住房贷款是以房产本身为抵押的，因此即使销售不畅开发商也不能用降价的方式促销，否则商业银行出于对被抵押房产的价值进一步缩水的预期，很可能在即期就收紧该楼盘的个人住房贷款，这对资金需求量大而自有资金不足的房地产开发商来说是一个毁灭性的打击。即使该开发商在此次销售中能挺过来，商业银行也很可能会怀疑其盈利的能力，不愿提供下一个项目的房地产开发贷款。

看完以上两点，我们就明白了开发商为什么明知山有虎，却偏向虎山行了。在销售滞缓的情况下，非但不能采取降价措施，仍然要坚持涨价，同时采用大规模的广告和造势活动，把自己的楼盘打扮成“皇帝的女儿”，摆出不愁嫁的姿势。唯有如此，市场上的那些投资者和跟风者才有可能从深度观望转为实际的购买，房子销售出去了，银行才有继续给开发商提供贷款的可能性。这就是股票市场典型的拉高出货的方式。

从现在来看，市场供需双方已经进入到深度博弈阶段，谁能坚持到最后，谁就是胜利者。从短期来看，要让开发商选择降价的可能性很小。因为开发商之所以选择不降价，是建立在他们对未来楼市的价格是看涨的，他们相信只要坚持，房价早晚还会继续涨。现在看来，唯一能够影响开发商改变价格预期的只有地方政府才能做到，只有地方政府对未来楼市做一个清晰判断，房价就会应声而降。

但是地方政府会做出这个判断吗？从目前来看可能性几乎为零。因为中国房地产发展到今天这个地步，从某种程度上来讲完全归功于地方政府的全方位指导和领导。说的通俗点，那就是开发商实质上只是地方政府的代理人，房地产全过程开发只不过是代理政府完成了高额税收的过程，是地方GDP增长的“永动机”而已。当然，在这个过程中，开发商也获取了大量的巨额暴利，但是这个暴利与整体税收相比，真正是小巫见大巫，开发商所得的利润可以被看成地方政府给予的代理费而已，本质上与中介行业完全一致。

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