刘洪玉:中国房地产市场发展的政策、趋势与对策

从紧宏观的环境给房地产行业，不管是开发企业还是中介服务企业都带来了很大的挑战

我们当前房地产市场所面对的政策有两个层面：一个是整个宏观经济调控的政策，宏观调控政策的背景要贯彻落实科学发展观，实现又好又快、平稳的发展。防止大起大落，这是长远的目标。近期经济增长中存在过热的趋势，存在着通货膨胀的趋势与压力。我们的目标一个是通胀，一个是要适当的增长速度，说得更细一点就是防止流动性过剩、投资性过热导致通货膨胀加速，并诱发经济过热甚至出现危机等情况，所以要有长期发展的目标。宏观调控政策主要就是财政政策和从紧的货币政策。从紧的货币政策对房地产影响比较大，一方面要提高银行存款准备金的比率，也就是把蛋糕做小，从数量上限制，对应的缩减货币供给量。另一方面就是把蛋糕做贵，从价格上限制，对应就是提高贷款利率，也叫价格性的货币政策。不管是数量性的货币政策，还是价格性的货币政策，主要是调控宏观经济。房地产是高度密集型的产业，对行业会有很大的影响，而且会影响到供给，影响到需求，同时也会影响价格。从紧的货币政策是使我们的供给减少，需求下降，可能市场交易量也会下降，甚至导致经纪公司、策划代理公司等等出现一些困难，另外也有可能会出现一轮企业的兼并、收购和破产等等。

也就是说从紧宏观的环境确实给房地产行业，不管是开发企业还是中介服务企业都带来了很大的挑战。政策的一个角度就是住房政策，目前住房政策的目标越来越清晰，主要有两个方面，一方面是保障全体居民的基本居住条件，给大家提供公平的获取住房的机会，另一方面就是提高市场运行的效率，减低市场运行的成本，促进房地产市场平稳的发展，这是政府干预的一个目标。为了实现这些目标，我们目前做的主要工作有两个方面：一是要建立完善的住房保障制度，这从最近的住房需求可以感受到我们对住房问题提升到了比较高的层次，现在要建立和完善住房制度，最近不管是政府、相关很多部门都在不断出台一些新的文件，这些文件是我们针对国务院“24号文”，包括财政政策、土地政策、金融政策、税收政策等等几个方面也称作住房的重要工具，这是政府从政策的角度来补充的，要保证土地的供给。强调了住房的重要性以后，土地管理部门也在把这件事情当做一个很重要的来做。金融政策从长远来看要有宏观的货币政策，这又和我们刚才讲的住房政策有相对的矛盾，对政策性住房能够提供支持的，我们叫公共住房的基本政策，这个政策可能要结合我们公积金制度的改革来结合这一个目标。税收政策大家也看到了，对于中低家庭收入的住房要实现减免的一些优惠政策。在建立和完善住房保障制度过程当中，还有怎么处理好中央和地方政府的责任、权力、义务等关系。

实现住房的另外一个目标要对市场进行调控和干预，稳定市场价格，防止大起大落，强调稳定，过去住房价格快速上涨是不稳定的表现，下降也是不稳定的表现。要改善住房结构，提高住房的稳定性，底是什么呢？有人说现在的廉租房、经济适用房、限价房、商品房这么四种主要的类型，将来可能会有面向中低家庭的一些经济型的廉租房。一些房子政策性很强，带有保障的性质，有些带有支持的性质，到底有多大的比例，这也是一个结构问题。规范市场行为，打击投机，物业税的政策是地方政府财税改革的安排，他不是用来干预房地产市场的工具。应该说物业税即使出来也不会对我们房地产市场带来多大的影响。当然很多人希望从物业税来调控市场，这不是一个趋势。

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