[摘要] 6月4日晚,建设部会同人民银行和银监会共同出台了《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》,对二套房贷的认定标准重新作了规定。二套房认定标准出台各地房市迅速反应。但是目前银行在执行方面仍有漏洞，贷款者有空可钻。
“二套房”认定标准终于尘埃落定
6月4日晚,建设部会同人民银行和银监会共同出台了《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》,对二套房贷的认定标准重新作了规定。笔者认为,该通知的出台意味着房地产调控的力度进一步加大。
该通知的核心内容是“商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定”,也就是说,即使你从来没有申请过住房按揭贷款,但只要你家已经有了住房,则申请银行按揭贷款时一律按照二套房贷执行。
二套房认定标准出台各地房市作何反应?
上海
业内人士表示，在调控政策的继续施压下，6月沪上房价可能全面回调。目前，个别在上海有房无贷的购房者正在抓紧时间赶搭二套房认定旧规的末班车。
深圳
日前,住建部、中国人民银行、银监会三部委联合下发了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》,明确规定二套房的认定要执行“认贷又认房”的严厉政策,即只要购房者手上有房、或者曾用经贷款买过房,都应算作第二套。但记者昨日在深圳各家银行走访发现,部分银行仍“认贷不认房”,贷款已还清,仍可算首套。
福州：银行二套房仍“认贷”住房查询方式未明确
记者昨日以贷款人身份探访了解到，目前各家银行对“认贷”从严把控，毫无回旋余地；而对于“认房”则显得有些模棱两可。招商银行、交通银行、中信银行、中国银行等多家银行表示，目前都在等待总行出台细则，暂时执行的都是“新国十条”规定，如果家庭有一套住房但无贷款记录，再次购房申请贷款仍按首套房执行。不过，各银行个贷人员均表示，政策可能随时调整，不敢保证现在提交申请的贷款人一定能获批首套房贷。
中山：二套房“认房又认贷”
不少中山业内人士表示，本地7~9成购房者都会受到波及，对于已经低迷一段时间的中山楼市来说，可能会造成雪上加霜。6月8日，记者走访了四大国有商业银行，得到的信息均是“正式文件已经收到，将在时间执行。”
记者采访过程中，几乎所有业内人士都异口同声地表示，新认定标准极严格，对中山购房者影响极大，因为中山“符合这个新标准的二套房太多了。”
不少业内人士表示，此次新出的政策其实有明显的“漏洞”，就是因为各个城市之间房产核查系统未联网，如果异地所购的房产没有使用贷款，银行的征信记录查不到，在中山国土资源局也查不到该房产的记录。
重庆：开始执行“二套房贷”新标准
从6月7号起，重庆将按“认房又认贷”新规执行二套房贷政策，市民购买住房要想申请贷款，必须出具由当地房管部门提供的家庭住房信息书面查询记录；不能提供的，银行会先查购房者的信用档案，并要求购房者写一份家庭拥有住房套数的书面承诺。目前重庆各大房地产中介，也已经收到银行方面执行新标准的通知，对于已经签了按揭贷款合同，但是贷款还没审批下来的购房者，银行会按照“老人老办法”的原则进行处理；而新提交的按揭贷款申请，则只能按照新认定标准执行。重庆中原地产工作人员：第二套房贷现在所有银行都执行，贷款首付是五成，利率是基准利率上浮10%。
对于二套房贷新标准，也有一些楼盘表示，他们还没有接到相关的通知。重庆台记者杨笑：我现在在一家开发商的销售中心门口，开发商刚才说，他们还没有街接到通知，那么就是说现在还是按照贷款次数来执行，不过他们也说一旦接到通知他们会立刻执行。
二套房贷的认定标准传递了什么信息？
6月4日晚，建设部会同人民银行和银监会共同出台了《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》，对二套房贷的认定标准重新作了规定。笔者认为，该通知的出台意味着房地产调控的力度进一步加大。
该通知的核心内容是“商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定”，也就是说，即使你从来没有申请过住房按揭贷款，但只要你家已经有了住房，则申请银行按揭贷款时一律按照二套房贷执行。
这样的标准只有在北京的房地产调控细则里有，正因为如此，北京的房地产调控细则被称之为“最严厉的房地产调控”。其他城市的房地产调控细则里有关二套房贷的认定标准基本上按照以前的标准执行，即“已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行”。
简言之，在房地产调控进行一个多月之后，有关部门将北京的标准向推广，的房地产调控都要向北京看齐。此举可能让很多市场人士大跌眼镜。之前，不少人认为此次房地产调控主要是针对北京市而言的，因为2009年底调控政策出台之后，北京的房价一直在涨，“两会”后的第二天北京就冒出三个地王。因此，北京是有必要实现严格的二套房贷认定标准的，而其他城市则没有必要那么认真了。从广州、深圳等城市的房地产调控细则看，的确有力度越来越弱的趋势，这让不少开发商似乎看到了希望。
为何在此时出台二套房贷的认定标准？应该与市场动向有密切的关系。自五月中旬以来，随着欧洲债务危机的加剧，市场开始憧憬政策转向的美妙前景，不少人开始猜测房地产调控政策可能要松动。于是，房地产股票开始大幅度反弹，有些城市的房地产交易量出现明显的回升，昆明等城市开始出现价格上涨的现象。因此，适时出台此项通知可以传递一个明确的信号：中央有关房地产调控的政策不会转向！
“史上最严”二套房认定标准没漏洞吗？
近日，记者了解到，国家二套房“认房又认贷”的认定标准实施后，给许多买房人带来了后顾之忧，标准中的认定结论也频遭质疑。记者就此采访了中国建设银行江苏分行信贷科的一位工作人员，她认为，细则一天未出台，认定标准中的漏洞就会一直存在，而这个“漏洞”会伤及很多购房者。
漏洞一：未对改善型住房作规定，老人贷款买房遇“瓶颈”
记者从南京多家商业银行了解到，目前的认定标准中并未对改善型住房提出具体的细化概念，也就是说，不论购房人买房的目的是出于炒房还是改善住房条件，只要在银行曾经有过贷款记录，或者现在已有住宅在名下，再次贷款都算作二套房。
这一认定标准对部分想以小换大、以远换近的市民而言是极为不利的。一方面，自己手上的房子已经“脱手”，俨然已经成为“准无房户”；但另一方面，又必须按照现有的“二套房”购房标准首付五成，相应的银行利息也会增加，所延伸的负担也是可想而知。
记者在调查中又发现了另一情况，南京有许多老年人住的是老房子，房屋一旦被拆迁，就面临贷款购房的需要。南京市房产管理局政策法规处的工作人员告诉记者，老年人可以以产权人的名义贷款买房。而记者从相关部门得知，国家有规定，除特殊情况外，年满60周岁的男性及年满55周岁的女性是不具备还款能力的人群，所以在一般情况下，银行不予办理贷款业务，这样一来，他们就必须借助于子女的名义贷款购房，但按照现行的规定，只要老人子女一方曾贷过款，就难以享受购首套房的优惠。
漏洞二：诚信记录成效甚微，异地购房人更心酸
在近日刚刚下发的认定标准通知中明确指出，“如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。”而有业内人士指出，单就这条规定本身的叙述而言，实际上就存在一定的“硬伤”：首先，并没有对诚信保证的书面形式作出规定，对是否具备法律效力也未作出明文说明；其次，通知中所强调的“贷款人查实诚信保证不实的”，一律视为不良记录登记在册，但所谓的“不良记录”能够通过何种方式对购房人产生影响，具体的影响力能有多显著，均含糊不清，令人捉摸不透。
记者也了解到，在标准颁布之前，国务院曾规定，“对不能提供一年以上当地纳税证明或社保证明的非本地居民暂停发放购房贷款”，而现在外地人购房则可参照二套房标准，看似购房条件放宽了，但异地购房人的心中仍然“很受伤”。一种情况是，刚具备南京户口的外乡人如果要为自己的父母、亲戚在南京买房，必须按照“二套房”标准实施；而另一种情况是，自己明明是买首套房，却还是按照“二套房”的标准贷款，这对于异乡人而言也是不公的待遇。
目前银行对于“二套房”的执行情况
距离三部委联合发布二套房新认定标准已经有4天了，虽尚未接到相关正式通知，但少数银行已开始尝试执行二套房认房又认贷政策。在中行、农行、中信等银行，记者以购房者身份咨询二套房认定标准时，个贷人员均表示，还没收到分行下发的认房又认贷新标准，目前二套房仍然“认贷”。虽已要求支行执行二套房新认定标准，但银行个贷部门仍对如何获得借款人房产信息心存顾虑。
“由于房产部门相关信息未与银行数据联网，按《通知》要求，必须由借款人自己申请或委托银行，请当地房产部门出具书面资料，证明借款人的实际住房信息。”某银行负责人说，如果执行此规定，凡贷款买房者都要到房产部门调信息，不仅给借款人增添了不少麻烦，房产部门的工作量也会因此大大增加。他建议，房产部门可授权各家银行查询借款人的房产信息，这样既免去了借款人跑腿之苦，也减轻了自身工作量。
一股份制银行个贷部负责人则表示，如果所有借款人都委托银行到房产部门查询其房产信息，银行工作量将无形中大增。“只有房产部门和银行之间的信息早日联网，银行可以直接登录房产部门的信息库查询借款人资料，才能从根本上解决二套房‘认房’难题。”
第二套房认定标准出台后 办房贷至少增5个工作日
今后办房贷至少要多5个工作日时间。上周末，住建部会同央行和银监会出台了关于第二套房的认定标准，其中明确银行必须执行既认贷又认房的规定。业内人士指出，这将增加办理房贷的必要流程，即到房地产登记中心查询。各家银行总行正在制定详细的业务流程，预计很快会出台。但在这几天，银行暂时执行只认贷款次数的办法。
查询房产至少要5天
某国有商业银行个贷部主管表示，到房产登记中心查询名下房屋是一个必要流程，需要5天时间。过去申请贷款如果材料齐全，只要5到7个工作日即可放款，现在则需要10到12天，而且客户的房贷申请有可能被拒。
此外，还有许多细节需要斟酌，比如：谁去查询？如果是银行，那么还必须要有客户的授权，毕竟房产信息属于公民的隐私权和财产权范围。银行查询还必须建立起与房地产交易中心的数据联网接口，银行投入了人工查询等成本，是否收费？
业内人士表示，如果选择让客户自己去查询并递交材料，那么所需要的时间会更长。不过，目前各地的房产登记中心并没有联网，银行对于异地购房者就无能为力，只能按照规定查验其缴税和缴纳社保的记录。而这个过程也需要不少时间。
银行加利息也有人贷
一位从事个贷业务的银行工作人员说，自从房产新政出台之后，房产交易量迅速萎缩，相应的，银行房贷新增量也呈明显下降趋势。
有消息说，目前上海市场每天的房屋成交数在300套左右，其中100套新房，200套二手房。而对这些购房者，银行都严格执行政策。于是，有的客户为了获得房贷，不惜签下1.2倍的利率。很明显，这些购房者买的肯定不是套房。
改善型住房概念不再存在
对于上海的许多居民来说，售后公房是否算作一套房是个令人关心的问题。银行工作人员明确表示，售后公房算作一套房，由此，所谓改善型住房的概念将不再存在，银行对这部分人群也将采取购买第二套房的政策。
对于严格执行房产政策有可能误伤一些改善住房家庭的问题，业内人士建议，不妨先将现有的住房出售，然后再购买新房。分析人士指出，如果这些改善型的家庭购房积极性受到打击，炒家的各种通路又被堵死，那么，房地产价格不降也难。
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