[摘要] 6月4日，住房与城乡建设部、中国人民银行、银监会发出通知，明确商业房贷中二套房的认定标准。认定方法更为严厉，“既认房也认贷”，而且以家庭为单位。
6月4日，住房与城乡建设部、中国人民银行、银监会发出通知，明确商业房贷中二套房的认定标准。认定方法更为严厉，“既认房也认贷”，而且以家庭为单位。
二套房贷更严了，各方反应如何?市场将发生什么样的变化？
政策解读
以家庭为单位
原文：商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
解读：南宁经纬行房地产咨询有限公司副总经理张明分析认为，2007年9月“二套房贷”政策次出台后，按人还是按家庭界定？商业银行做法不一。3个月后,又出了一个“补丁文件”，明确规定以家庭为单位。此次再发通知，明确以家庭为单位，这表明认定标准延续原来政策的一贯严厉。并且，以前“人均住房面积低于当地平均水平的家庭购房，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”等对改善型购房者“网开一面”的条款也没有出现，这说明政府为抑制投资投机性购房需求，宁愿“一刀切”。
认房又认贷
原文：应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会（首府）城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。
贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房。
解读：南宁宝创房地产代理公司总经理陈景浩分析认为，“国十条”出台后，各家商业银行对第二套房的认定标准各行其是。部分银行按借款人当前拥有的住宅套数进行认定，而部分银行按借款人已利用贷款购买过的住房套数。这两种标准，无论哪种都算不上太严格。2007年第四季度到2008年上半年，二套房贷就是认“房”，不认“贷”。然而，此次却既认“房”又认“贷”，政策打击面非常大。
外地人购房还有机会
原文：对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条（执行第二套及以上）执行差别化住房信贷政策。
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。
解读：新“国十条”对“不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”而新认定标准则对“能提供1年以上者”网开一面，但外地人贷款的门槛依然很高，将使南宁以外地人为主要购房客户的楼盘受到负面影响。
“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况暂停发放外地人购房贷款。”这一规定看似严厉，却可能会被地方政府有意放松。到底哪些城市才算房价过高城市，国家并无认定标准。
二套房贷款政策变化
2010年4月15日：温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
2010年1月7日：国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，规定要严格二套住房购房贷款管理。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
2008年12月20日：国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
2007年12月5日：央行和银监会出台《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。
2007年9月27日：央行和银监会出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
银行反应
一旦接到文件就会严格执行
中国银行、工商银行、农业银行和建设银行4大银行在邕机构均表示，目前二套房认定标准严格按照“国十条”的内容执行，主要是查询银行的征信系统，以家庭为单位，也就是“认贷”。
工商银行广西分行信贷中心负责人表示，工商银行总行已经接到了国家文件，各分行正在等待执行细则出台，一旦下文就立刻执行新的二套房认定标准。“这次是三部门联合发文，可见中央对此次调控的决心，执行二套房贷政策地方银行业不敢含糊。”
在中国银行，记者也得到了同样的答复。农业银行和建设银行则表示尚未接到总行的通知，但表示二套房贷款随时会有变化。记者再以购房者身份向建设银行个贷中心的工作人员咨询，工作人员告诉记者，目前客户申请房贷还是按照原来二套房认定的标准，不过总行一旦出台新的认定标准，各分行就会马上执行。
招商银行、浦发银行、兴业银行等银行都表示，还没接到的执行细则，如果总行下发细则，都将严格执行。
改善型需求也被“一刀切”
6月5日，认定标准出台的第二天，记者到南宁楼盘现场采访。
二套房认定标准的出台让南宁本地刚性需求购房者拍手叫好。正在汇东星城看房的卢小姐表示：“如果严格执行二套房认定标准，那么投资客就会退场。我们这些真正买房居住的购房者才有机会买到房。”
但不少改善型购房者则叫苦连连。在天域·香格里拉开盘现场，购房者李小姐听闻二套房认定标准出台后很郁闷。李小姐家已经买了一套小户型，现在想再买一套小三房改善居住，按新标准她购买的是二套房，首付和利息压力加大了。例如，买一套100平方米的房子，均价6000元/平方米。首套房首付三成是18万元，如果是二套房，首付五成则是30万元，首付就增加了12万元。
“二套房认定标准一刀切的做法，误伤了改善型购房者。”南宁聚鑫房地产开发有限公司副总经理陈文认为，按照二套房认定新标准，像天域·香格里拉这些楼盘，70%的购房者属于二套房，这对楼盘的打击面非常大。记者了解到，新认定标准出台前，开发商和各关系银行尽可能地为购房者提供房贷便利和优惠，但操作空间越来越小了。“看地方细则如何落实吧，或许地方政府不想对房地产业打击太大，会给一些操作空间。”一位销售总监还心存幻想。
二套房贷政策再成“拐点”？
2007年9月，“二套房贷新政”成为市场由盛转衰的转折点；2008年10月房贷政策放宽，又成为市场走出低谷的开端；二套房贷政策已经成为影响市场走向的“关键角色”。这次二套房认定标准出台，会不会对市场有转折性的影响？
某房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，4月70个城市的房价环比3月份上涨1.4%，5月份环比涨幅快速收窄，6月有可能接近零增长，7月份出现负增长的概率极大，楼市大势不容乐观。
房价在新政影响下已出现下调的迹象。如深圳佳兆业每平方米降价1万元，万科也在深圳出现一波降价潮。摩根士丹利指内地房企降价压力迫在眉睫，料内地房价下跌并调低多只房股目标价。
不过，南宁的业内人士普遍认为，相对一线城市而言，南宁楼市泡沫并不算严重，受二套房贷政策影响也不如一线城市强烈。
盛天集团总裁助理范广认为，二套房认定标准对各区域的影响不一，房价4000~5000元/平方米的楼盘，目标客户是刚需购房者，这些楼盘可能继续热销。6500~8000元/平方米的楼盘受影响相对较大，在这价格区间的楼盘，其主力购房者是改善型需求，销售速度会受到影响。
陈志军分析认为，二套房政策或将改变市场的预期，使市场成交量进一步萎缩，但对房地产市场价格的影响还有待进一步观察。“一些新盘可能会以低于区域均价的价格上市，但一些在售楼盘可能会继续坚持原来价格或降价幅度不大。”
市场影响
你是不是二套房？
1 贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，再贷款买房。（算）
2 贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房。（算）
3 全款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，贷款买房。（算）
4 全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，贷款买房。（不算）
5 当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再买房。（算）
6月6日，中国建设银行广西分行个人贷款中心，一名市民在等待办理业务。二套房认定标准明确后，各大银行广西分行正在等待执行细则。
二套房认定标准明确后，二套房贷更严了，楼市会不会像这个交通指示牌一样出现“拐点”？
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
