[摘要] 新政出台以后，南宁举行的两次土地拍卖中，大地块相继流拍，小地块却受宠热卖，这是否意味着在当前的市场形势下，地大一定“难嫁”？
8月26日，南宁市2010年第二十一期国有建设用地使用权拍卖会如期举行。长堽路GC2010-074地块经过35轮举牌，被一名叫杨骏的人士以930万元/亩的价格收归囊中。邕武路GC2010-061地块因竞拍价格未达底价遭遇流拍。这是房地产新政出台后南宁市举行的第二场拍卖会，与7月22日新政后首场拍卖会相比，此次拍卖成绩仍然是一半海水一半火焰，总价低、体量小的小地块大受青睐，大地块则“女大难嫁”。
现场
小地块热抢 大地块流拍
8月26日，南宁市2010年第二十一期国有建设用地使用权公开出让拍卖会在明园新都酒店举行。当天上午9时40分，记者在现场看到，多数参加竞拍的企业已陆续签到领取竞价牌。拍卖大厅内相比之前爆满的盛况，此次人气略有下降。
10时左右，拍卖会正式开始。首先登场的是长堽路GC2010-074地块，当天共有19家企业参与该地块的角逐。当拍卖师宣布完该地块410万元/亩起拍，加价幅度为20万元/次后，竞拍者竞赛似地举牌应价。“410万、430万、450万、……670万”拍卖师来不及报竞买人的号牌，一口气就报价14次。这时加价幅度调至10万元/次，当价格达到880万元/亩时，现场气氛开始微妙起来，现场无人应价。
于是，拍卖师开始介绍地块的优势，来调动竞买者的情绪，随后一直较为活跃的899号举牌应价890万元/亩，现场又进入一片沉默之中，拍卖师再次强调地块体量小、回报快等优势，这时加价幅度也调至5万元/次。
当899号再次举牌应价到900万元/亩时，现场掌声一片，气氛开始热烈起来。865号以910万元的黑马战姿出现，899号毫不松懈，紧跟至925万元时，现场的掌声再次响起。
经过35轮举牌，865号以930万元/亩一锤定音，楼面地价3487.5元/平方米，总价1.9亿元。
10时40分左右，位于邕武立交西北角的GC2010-061地块开始拍卖，共有3家企业参与竞拍，起拍价450万元/亩，加价幅度10万元/亩。“450万、460万、470万”拍卖师报价3次之后，现场便陷入了尴尬的沉寂中。“兴宁将是未来开发的热点区域，当前已有地产大鄂布局兴宁。地块周边还将规划有一个大型医院……”拍卖师开始介绍地块的区位和环境等优势，但现场依然一片沉默。
“请给我一点时间，我给大家念两篇文章吧。”拍卖师从绿城、水城的优越居住环境，到城市良好的空气指数，再到房地产的发展前景等方面进行了大篇幅渲染。时间越发紧迫了，拍卖师将加价幅度调至2万元/次，依然无人应价。
此时，拍卖师不得不卖起了关子：“按照规定，我是不能把底价告诉你们的，不过我可以透露的是现在离底价不远了。”可惜这一“露底”的方式，也没能激发现场竞拍者的热情。11时，在沉寂持续了近20之后，拍卖师无奈地宣告该地块流拍了。
原因
小地块热在何处？
成功拍出的长堽路GC2010-074地块，占地约20亩，共有19家公司报名参加了竞拍，15内经过35次角逐，最后以930万元/亩成交，楼面地价3487.50元/平方米。与目前地块周边正在开发的项目相比，地块价格较高。如盛天公馆地块于2009年8月拍出，单价715万元/亩，楼面地价2383元/平方米；天健·世纪花园地块2007年12月拍出，单价560万元/亩，楼面地价2400元/平方米。对比来看，GC2010-074地块是成交单价和楼面地价的。而按照规划，地块项目限高60米，业内人士据此估算，地块建成项目后售价达到8000元/平方米才能取得合理的利润。
在当前市场形势下，价格已达到这样的高度，这一地块为何还会如此受追捧？
“该地块面积小，总价低，占用资金量少，开发周期快、回报快，是其受追捧的主要原因。”盛天集团营销总监肖斌分析，地块距离老城市中心和新城市中心较近，区位优势明显。从区域环境来看，近期长堽路正在进行改造，未来道路、交通等方面的配套将会逐渐改善，区域环境也将得到提升，综合价值较高，这也是众多企业都看好其发展前景的重要原因。
南宁经纬行房地产咨询有限公司副总经理张明认为，长堽路地块以930万元/亩的成交，价格偏高了，这是众多竟拍企业对地块价值的看好、激烈竞争的结果。虽然地块获得者目前会有一定的压力，不过按照要求，地块要在三年内开发完毕，未来仍有较好的空间。
而取得该地块的865号竞拍代表告诉记者，这是他们次在南宁拿地，之前对该地块的预期价格在660万元/亩左右，最后以930万元/亩的高价拿下这地块，主要还是对南宁房地产市场有信心，也看好长堽路的发展前景。“长堽路就是未来的第二条东葛路。”该代表如是说。
大地块冷在哪里？
面积较大的邕武路GC2010-061地块参与竞拍的只有3家企业，举牌3次，最后在竞拍者沉默中流拍。对此，许多业内人士分析认为，在目前调控持续的大势下，较大面积的地块，总价高，对开发商形成一定的资金压力，也不排除地块本身综合价值等因素制约。
广西云星房地产集团副总裁谭志宏分析，大地块流拍主要有3个方面的原因：首先是地块较大，总价较高。将近5亿元的土地款，对于竞买企业而言资金压力较大，而且在当前楼市调整期中，开发商拿地更谨慎。其次，地块周边的配套较少，总体综合价值不高。第三，在配建方面捆绑的附加条件较多，开发商对该地块信心不强。
从规划要求上来看，除了住宅方面要求按照“90/70”政策进行配建之外，批发零售用途的用地要求控制在5%~10%。在公共设施上，要求配建3%的廉租房、幼儿园和小学以及农贸市场，对于开发商而言，整体开发成本较高。
“其实地块面积大、总价高并不是主要原因，主要还是地块本身的原因。”一位参与该地块竞拍而不愿透露姓名的开发商表示，邕武路GC2010-061地块周边配套较为缺乏，靠近建材市场，货运车辆往来频繁，环境嘈杂，区域现状较短期内难以改变。“我们的理想地块是能够尽快开工建设，是能够实现短、平、快的开发效应。但地块本身的一些开发条件还不成熟，暂不能实现马上动工建设的愿望，不符合公司的开发要求。”
未来
何种地块更受青睐？
新政出台以后，南宁举行的两次土地拍卖中，大地块相继流拍，小地块却受宠热卖，这是否意味着在当前的市场形势下，地大一定“难嫁”？
肖斌分析，从土地供应来看，小地块多在城市中心位置，周边配套成熟，资金投入风险相对较小，回报也快；而大地块多聚集在发展中的区域，配套方面尚不成熟，资金投入大，未来开发的风险也会更大，这是众多开发商争夺城市中心位置的小地块的重要原因。不过，业内人士认为，南宁连续两拍中大地块流拍有其特殊性，并不意味着未来土地公开出让中，只有小地块才受欢迎，一些综合条件好的地块同样有市场。
“最近我们经常陪一些开发商去现场看地，一些大型开发商还是有意向购买大地块的。”张明告诉记者，当前很多开发商拿地主要分两个方向：中小企业更为看重市中心资金投入少，开发短、平、快的地块；而资金雄厚的大企业或手上暂时没有新地块、新项目的企业，从开发策略来看，则更青睐于面积较大的地块。
南宁澳华房地产有限公司总经理陈孝力表示，像邕武路GC2010-061地块这样面积较大的地块流拍很可惜。他认为，大地块其实更容易规划，操作起来更成规模，这也是大型开发商所看重的。近期土地市场中，大地块的流拍和小地块的热卖，说明在当前市场形势下开发商拿地更谨慎，未来一些综合性价比高的，面积适中的地块依然会受开发商关注。
南宁市土地交易中心的相关工作人员也表示，根据市场需求，未来地块供应仍然会有大小地块相继推出，接下来即将推出的地块既有上百亩的大地块，也有几十亩的小地块。
8月26日土地拍卖现场，865号代表举牌应价，以930万元/亩拍下长堽路地块。
拍卖会现场，竞拍代表手持号牌观望。
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