[摘要] 楼市调控再出重拳。继26日晚间国土资源部、住房和城乡建设部公布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(以下简称《通知》)后,27日,国土资源部有关负责人在答记者问时再次重申,要力促房地产市场继续向好发展。
楼市调控再出重拳。继26日晚间国土资源部、住房和城乡建设部公布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(以下简称《通知》)后,27日,国土资源部有关负责人在答记者问时再次重申,要力促房地产市场继续向好发展。
当天,股市房地产板块开盘即现急跌。业内人士称,调控仍将继续的强烈信号表明了中央政府加强房地产市场调控的决心,但在一定程度上并未超出市场预期,为此,购房者普遍担忧10月楼市再现“量价齐升”。专家称,继《通知》之后,年内有关部门很有可能出台一系列更具有可操作性的细化新政的措施,甚至不排除“下猛药”的可能。
市场调控未超预期地产股先抑后扬
股市房地产板块周一早盘急跌,整体跌幅逾1%,万科(000002,股吧)A、保利地产(600048,股吧)、金地集团(600383,股吧)和招商地产(000024,股吧)早盘跌幅均超2%,其中万科A跌幅一度逾3%。随后地产股跌幅迅速收窄,但在两市个股普涨的局面下,房地产板块整体跌幅仍居两市前列。截至收盘,中江地产(600053,股吧)、*ST海鸟分别跌5.56%和5%。万科A跌0.37%,保利地产、金地集团和招商地产则分别上涨4.45%、3.71%和1.09%。
业内人士普遍认为,两部门联合发布的《通知》,将对未来一段时间地产市场的走势产生影响,而先抑后扬的走势则说明了市场已对楼市后续调控有了一定的心理准备。
国土资源部土地利用司相关负责人27日在答记者问时表示,两部门联合下发的《通知》,在内容上更加注重政策可操作性,相关政策措施更加细化、实化,便于地方执行。拿住房建设用地出让管理来说,其涉及土地、建设、规划三部门衔接的重要环节较多,对住房建设项目能否按要求如约履行起着关键性作用。此次《通知》便从规范编制拟供地块出让方案、制定土地出让的规划和建设条件、严格土地竞买人资格审查、严格划拨决定书和出让合同管理四个方面,提出了具体要求。
有分析师表示,《通知》中提到企业闲置土地一年以上者禁止拿地,而实际上众多开发商的很大一部分业绩来自于土地的转让收入,可以说对上市地产公司构成较大利空,地产板块早盘急跌也在预料之中。
宏源证券(000562,股吧)认为,在当前房价依然高企、市场出现阶段性回暖的情况下,两部委联合发布上述通知,进一步表明了中央政府加强房地产市场调控的决心,即楼市政策近期仍将以严格执行和细化落实“国十条”为主,其中保障性住房建设是调控重点。中邮证券也表示,《通知》将促使房企加快资金周转,加快新开工面积的增加,间接抑制房价过快上涨。
银河证券地产行业分析师潘玮对《经济参考报》记者表示,如果《通知》能够得到切实有效的执行,预计将对地产行业产生较大的影响。她分析,《通知》禁止闲置土地一年以上的企业拿地,将逼迫开发商快速拿地、快速周转,从而增加地产市场的供给,将对房价起到抑制作用。
不过,潘玮同时表示,此次国土部和住建部再度出台的楼市调控政策,是今年4月楼市新政以来的延续,在很大程度上并没有超出市场的预期。
美联物业研究中心主任徐枫认为,或正是由于市场已对后续调控有一定的预期,才使得房地产板块出现先抑后扬的局面。
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担忧 10月楼市延续“量价齐升”
虽然受中秋长假等因素的影响,刚刚过去的一周主要城市的成交量环比出现一定程度的下滑,但这并不影响整个9月北京、上海等重点城市量价齐升态势,为此,购房者普遍担心这一局面将在10月得以延续。
中指研究院27日发布的报告显示,受中秋假期影响,上周(9月20日至9月26日)多个重点城市可售量明显增加,北京、上海、深圳等城市可售面积均增加30万平方米左右,开发商趁“金九银十”黄金期,加大市场供应,以扩大销量。能监测到价格的城市中,多数城市价格上涨,重点城市中,杭州、上海上涨明显,涨幅都在11%左右。
以上海为例,据佑威及楼市专评网联合提供的数据,上周(9月20日至9月26日)上海市商品房成交面积为42.1万平方米,与前周相比上涨16%,环比前周上涨7%;上周上海市商品住宅成交面积为31.8万平方米,环比前周上涨14%,至此,这种稳步上涨的趋势已持续了七周。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对《经济参考报》表示,前期实行的高价盘限制入市政策,只在短时间内出现效用,加之一些项目在“金九银十”之际伺机涨价,如前期销售火爆的绿地蔷薇九里上周均价已达到了14340元/平方米,相比5、6月份12500元/平方米的均价高了不少,“可见成交量的持续反弹也增加了开发商对未来房价上涨的信心。”
同样的情形也发生在北京,新建商品住宅(除去期房、经济适用房、限价商品房)认购量在24日认购数量达952套,创今年以来的峰值。
“链家地产”首席分析师张月认为,认购是签约量的市场前期反应,认购量大也说明市场购房火爆。
她进一步分析说,开发商在静观9月上中旬市场走势之后,中秋节形成了集中供给的态势,开发商趁10月消化楼盘的意图非常明显。据“链家地产”市场研究部基于北京市房地产交易管理网统计,截至25日,9月共有23个项目入市,总供给房源6919套。其中,中秋节期间共有6个项目获得预售许可,一共供应住宅2681套,占9月总房源套数的39%。
那么,“金九”的实至名归是否可使接下来的“银十”重现呢?对此业内人士看法不一。中国房地产学会副会长陈国强认为,去库存、业绩、资金等压力将会在年底集中表现,未来一段时间内尤其是国庆长假期间楼市成交量回升的可能性较大,但开发商涨价基础比较薄弱,更多的企业和项目将运用价格手段来促进销售。
而在徐枫看来,《通知》的效果和影响更多体现在中长期,尚不会在短期内对整个楼市产生立竿见影的效果,如果没有更加严厉的政策出台,经济发达地区的城市,尤其是一线城市还可能延续量价上扬的局面,“成交量的提升会推高价格,保守估计,四个一线城市每月二手房成交价仍会保持3%至5%的环比上涨速度。”
政策 更强硬的调控措施或出台
虽然部分接受记者采访的业内人士对短期内的市场表现持相对乐观态度,但他们同时认为《通知》实际上是向市场传递了楼市调控仍将继续的强烈信号,接下来有可能出台一系列“国十条”的细化政策。还有观点认为,如果10月份的成交数据出现较大幅度跃升,不排除出台更强硬调控政策的可能性。
陈国强表示,《通知》的出台传递出一个强烈的信号,即国家有关部门会密切关注市场动态,并将继续坚持楼市调控,政策松动的可能性不存在,市场各方不应误判政策走向,对开发商来说,则应更清醒地判断形势和政策环境。“如果成交量反弹之后,价格也随之出现反弹,肯定会使有关部门加大对现有政策的执行力度,或者出台相关新措施。”
在他看来,4月份出台的楼市调控新政内涵丰富,其中有些政策要求由于比较笼统等原因执行情况不太好,因此很有可能继《通知》之后,出台一系列更具有可操作性的细化新政的措施。“此前提到过的税收政策等内容,都是可以继续做文章的,政府调控可用的手段还有很多。”
张月认为,两部委联合发布的通知是继国土部8月公布闲置土地专项调查结果以来首次针对土地发布新的管理条例和标准。与新政类似,此次《通知》虽然明确了囤地超过1年的开发商没有竞买土地资格,但是如何确定如今哪些开发商有囤地1年行为的政策细节并没有公布。预计未来进一步细化的政策将会使得调控继续升级。另外,此次公布的《通知》主要是调控和规范土地市场,直接针对楼市的政策并没有提及。预计未来直接作用楼市的相关政策可能会依次出台。
就年内的形势来看,徐枫预测,如果10月的成交数据呈现大涨势头,部分地方不排除“下猛药”的可能。
而随着《通知》等后续调控政策出台,整个行业也将逐渐发生实质性调整。徐枫认为,从更长时间段来看,“未来市场竞争格局将产生较大的调整。”比如,此次《通知》的一个深远意义在于明确了“游戏规则”,《通知》要求严格土地竞买人资格审查,国土资源主管部门对竞买人参加招拍挂出让土地时,除应要求提供有效身份证明文件、缴纳竞买(投标)保证金外,还应提交竞买(投标)保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。
“这意味着市场逐渐走向分化成为大势所趋,实力弱小的开发商必然要出局,行业准入门槛提高,项目公司将越来越难以生存,很可能在未来十年的时间里,排行前20位的开发商将占据市场50%的份额。”徐枫说。
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房价合理回落成趋势——全面落实“国十条”需完善配套政策
（来源：舟山日报）
9月以来，房地产市场出现一些新动向，一线城市房价仍在高位徘徊的同时，个别地区新建住宅销量增长，从而出现房地产市场“回暖”之声。但记者采访的专家大多并不认同这一说法，专家纷纷表示，希望国家继续加大房地产政策调控力度，让房价在平稳中下降。
住房建设部专家委员会成员、上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭接受采访时指出，总体看来，下半年住房市场的趋势是，价格将有实质性而非大幅度的回落，成交量适度放大。“房价下跌是必然趋势，我比较相信‘国十条’政策的威力，只要政府全面落实执行‘国十条’，房价下调谁都阻挡不了。”中国社科院金融研究所研究员易宪容接受采访时说，“国十条”的出台已经大大遏制了房价炒作倾向，并让居民住房需求合理化。
■“国十条”遏制房价上涨初见成效全面政策应配套跟上
从2006年“国六条”到2008年“国十条”，再到今年出台的“新国十条”，中央对房地产市场的宏观调控，主要目的一直是遏制房价过快上涨。
数据显示，受调控影响的商品住宅市场，一改之前持续14个月的供不应求局面，自今年3月以来出现了持续6个月的供过于求，导致平均房价在5月冲高后，6月回落了20%。
随着70个大中城市房屋销售价格连续两月环比持平，房价逐渐走成一条先抑后平的曲线。从今年4月楼市持续博弈陷入“僵局”，到如今有些楼盘成交量有“回暖”之势，中国房地产市场正走到一个重要的“十字路口”。
易宪容认为，“国十条”可以改变当前房地产市场的暴利模式。修正过去的一些土地政策、税收政策等，通过一系列的政策来调整改变房地产市场的暴利模式。同时房地产市场应由投资、投机为主导市场逐渐回归到以理性消费为主导。
易宪容指出，“实际上‘国十条’到目前为止，真正落实实施的不到20%，还有80%未执行。”易宪容进一步解释，“国十条”不仅遏制了一些人炒房倾向，“国十条”的第三条，有两个方面内容，信贷政策和住房税收政策。信贷政策就是个人住房按揭贷款的信贷差异化，让居民的住房需求合理化。税收政策还没有出来。第三条仅落实了一点点，仅仅对现在所要买的人限制了，买第二套住房利率提高，首付比例提高。对已经买过房的人还没有制约，他们投机炒作，享受的优惠政策是2008年9月份一段特殊时期出台的特殊的优惠政策，这部分人不在少数。如果利率全面调整会对这个群体影响很大，将加大还款负担，不少人会急于抛售房屋。所以，这个特殊的优惠政策应该回到常态。
■调控应该态度鲜明 坚决抑制投机炒作行为
一位不愿透露姓名的专家表示，目前调控政策执行力度不够，执行得也不够充分，要把握好民心民意，中央应该态度坚决，加大调控力度，坚决不能再出现价格上涨。
今年4月，国家新出台二套及以上房屋贷款政策以后，极大地打击了炒房一族。各地商品房销售市场开始理性回调，房地产交易量出现少有的冷清。
8月21日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强要求，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为。9月13日，李克强在北京市考察时强调，要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求。
中国银监会统计部副主任叶燕斐8月31日表示，银监会将严格执行国家的宏观调控政策，坚决遏制投机、投资需求，在控制风险的前提下支持保障性住房建设。银监会有关负责人前段时间曾表示，将进一步指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理，坚决抑制投机投资住房贷款要求，及时严厉查处各类违法违规行为。
上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为，要想达到稳定房价的目标，仅靠中央政策远远不够。最关键是地方政府要在落实贯彻中央政策的过程中，根据地区经济发展水平和房地产市场现实情况，因地制宜地利用各种手段稳定房价，尤其是那些房价过高、住宅供应紧张的城市。“加强住房保障就更应是地方政府的职责，搞好住房保障，也能从需求方面为房价上涨减压。 ”
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