[摘要] 受楼市新政出台、购房者观望等因素影响，“十一”长假南宁不少楼盘销售未能达到预期。未能在黄金周掘到“黄金”，楼盘下一步将采取什么营销措施应对，这引起众多人士的关注。
本报记者谢嘉明 文/图
受楼市新政出台、购房者观望等因素影响，“十一”长假南宁不少楼盘销售未能达到预期。未能在黄金周掘到“黄金”，楼盘下一步将采取什么营销措施应对，这引起众多人士的关注。
面对新政出台 营销如期进行
“十一”前，国家出台楼市调控新政，提高首付款比例，以及停贷三套房房贷等，这引起众多购房者的关注。不少购房者认为，这表明了国家进一步加强调控楼市的态度，一些人选择观望、等待。
盛天国际推出新品、邕江御景开盘、台湾街推出60套大户、文莱御园上市、现代鲁班新品开盘、风格雨林发售现铺、翡翠园发售新品……国庆期间，南宁30多个楼盘举行活动，其中仅10月1日就有12个楼盘开盘、接受预约以及开放样板间。与去年“十一”期间只有20多个楼盘举行活动相比，今年南宁楼市热闹许多。新政在国庆前出台，购房者的态度往往会出现转变，为什么楼盘还热衷在长假举行活动？
业内人士介绍，楼盘营销如期进行，除了销售活动进行了长时间准备，难以临时变更的原因之外，还有一个关键因素是，10月传统销售旺季是全年楼市最后一搏，楼盘不好再错过这个销售时点，硬着头皮也要“迎难而上”。此外，竞争对手发售新品，如果自己按兵不动就会陷入被动局面。
开发商梁先生介绍，他对新一轮楼市调控还是有预见的，所以他们楼盘把活动提前到“十一”前举行。“4月底国家出台调控政策后，楼市调整效果不是很明显。9月上中旬，新华社、人民日报等媒体先后发表要进一步加强楼市调控的文章，新一轮调控就在9月底出台了。”梁先生认为，国家选择在“十一”前出台调控新政，将避免楼市在“十一”期间销售反弹，市场趋向稳定，这是有理性的开发商愿意看到的。
楼盘定位不同 销售表现不同
据南宁房产部门统计，10月1日至6日，南宁共备案成交登记328套房。其中10月1日成交91套，面积8139平方米；2日成交79套，面积7301平方米；3日成交6套，面积644平方米；4日成交43套，面积3151平方米；5日成交45套，面积4149平方米；6日成交64套，面积7005平方米。而在中秋小长假，三天就成交了135套。
一些业内人士告诉记者，国庆长假期间，楼盘的销售未能达到预期。新政出台带来的市场影响是主要原因，另外，南宁各楼盘竞争激烈，客户分流也是一个因素。
兴宁区一楼盘销售主管陈小姐介绍，在他们楼盘周边，有两三个楼盘在国庆期间举行活动。有的楼盘在节日期间推出面积不到30平方米的小户型，分流了不少客户，这对他们销售造成一定影响。
凤岭一楼盘负责人告诉记者，他们楼盘在国庆期间开盘，按原来的预约量计算，会有600多名客户前来参加活动。新政出台后，对一些购房者产生了影响，当天前来参加预约活动的客户不到500人。
记者了解到，调控新政对楼市带来不小影响，但楼盘定位不同，销售表现也不同。凤翔路一楼盘销售人员介绍，他们销售的户型面积均超过90平方米，购房者首付款要30%，所以新政规定不以90平方米作为界线，房子首付款一律从20%调整到30%对他们影响不大。他们的销售计划，基本达到进度要求。
快环附近一楼盘销售人员介绍，他们楼盘均价达1万多元/平方米，客户均有一定经济实力，不少人是一次性付款，房贷政策调整对这部分客户没有形成冲击。国庆期间，前来看房的客户并没有大幅减少。
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楼盘各出招数 想方设法应对
10月6日，购房者方先生在蓝山上城看房，了解楼盘有没有因为新政出台而推出更大的优惠。他现在和父母一起住，父母购买了商品房。他向销售人员咨询，新政中对以家庭为单位进行房贷是如何规定的？如果不能享受首套房优惠，他将把购买计划推迟。
记者了解到，“十一”期间南宁很多楼盘执行的促销、优惠，基本与9月底调控新政出台前一样，暂时没有发现有楼盘因为新政出台而加大或降低优惠力度。目前，楼盘较大的优惠是九四折销售。
虽然在让利幅度上没有进行调整，但不少楼盘都采取措施，应对新政出台后的销售局面。青秀区一楼盘销售部经理林先生介绍，他们在国庆前开盘，近期很多购了房的客户前来楼盘，了解首付款是按20%执行还是30%执行。为此，他们成立了专门的小组，应对首付款比例调整后可能出现的纠纷、索赔等局面。同时，小组人员还与金融部门进行专人对接，落实办理贷款手续等。
城北一楼盘负责人告诉记者，他们楼盘在国庆期间开盘。原本他们规定，购房者在国庆前参加预约活动时，所登记的购房者名字在开盘时不能更改，预约名字须与购房名字一致。考虑到新政出台对购房者带来影响，他们允许购房者变更预约名字，但所变更的名字必须与原预约者名字有血缘关系。如此一来，购房者就可用亲戚或子女的名字，按首套房来贷款。
新政出台后，曾有业内人士认为有的购房者为了尽快以低按揭买到房，而在“十一”期间抢购房子。事实上，这种局面并没有出现。南宁某房地产营销顾问公司副经理何项介绍，购房者觉得房价会跌，而且担心办不了低按揭，所以不会冒市场风险。
以品质挺价格 短期或会风行
南宁青秀区一楼盘将在10月中下旬面市，由于该楼盘所处位置不错，吸引众多购房者关注。“调控新政出台，购房者大多选择观望，楼盘的定价会不会适当优惠？”对记者的疑问，该楼盘营销负责人表示，他们的售价还是会按计划执行。他认为，楼盘的地段决定了售价，也决定了顾客群，他们相信楼盘不必用降价来迎合市场。
9月底出台的调控新政，让很多即将面市的楼盘措手不及。记者了解到，有些开发商在商讨，将开盘日期适当延期，以等待市场明朗。有位开发商介绍，为应对首付款比例提高，他们计划采取帮购房者垫付首付款的方法来打开销售。具体做法是，购房者购买90平方米以下的户型，首付款还是交纳20%，开发商帮垫付10%，在交房时，购房者再偿还开发商垫资额，垫资额无须支付利息。从购房到偿还垫资额，时间最长可跨度一年左右，这可以吸引不少短时难筹措30%首付款的购房者。
记者采访发现，不少开发商都表示，虽然调控新政出台，但不会在短期内调整价格。同时，他们也表示要加大资金投入，提升楼盘品质。“我们已有计划提升楼盘品质，新政出台让我们把计划提前实施了。”北湖路一楼盘开发商方先生介绍，他们将投入五六百万元改造小区园林，以“漂亮门面”来吸引购房者，其中仅地面绿化与地下停车场的防渗透处理，就投入不下200万元。
有的已经开盘的楼盘，下一期开盘的价格令开发商为难。为了既不得罪已买房的客户，又能吸引购房者关注，有些开发商在酝酿给购房者送装修的营销方案，这样房子售价能做到不降反升。
业内人士分析，新政出台后楼市的成交量会缩小。在11月楼市销售淡季，可能成交量还不如9月销售旺季的一半。
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