[摘要] 新盘推迟上市、旧盘调整销售策略，本地购房者重现观望、外地客逐渐撤出南宁。在“银十”最后一周，也就是加息后首周，在9·29“新五条”、加息等调控“疾风骤雨”的影响下，南宁楼市终于结束9月的聒噪与疯狂，开始平静下来。
新盘推迟上市、旧盘调整销售策略，本地购房者重现观望、外地客逐渐撤出南宁。在“银十”最后一周，也就是加息后首周，在9·29“新五条”、加息等调控“疾风骤雨”的影响下，南宁楼市终于结束9月的聒噪与疯狂，开始平静下来。
1 市场：正在转凉
正如现在的天气，在二次调控和加息等调控“组合拳”的影响下，南宁楼市正在转凉。
刚刚过去的这个双休日是央行加息后的周末，南宁楼市的销售情况在许多人眼里自然成为了“风向标”。令人遗憾的是，自4月新政出台以来，南宁首次出现零开盘。
“来看房的、来电咨询的、销量都有所下滑”，在大嘉汇东城，项目负责人表示，最近的新政，对市场的影响还是比较大的。“特别是加息以后，市场一下子就冷下来了，就像约定好了似的。”
即便是曾经热销的楼盘，最近销售量也明显下滑。10月23日11时，记者在恒 大苹果园销售现场驻足近半，只有两组客户在大厅咨询。
熟悉地产的人都知道，之前的多个双休日，南宁预约、开盘的楼盘经常超过十几个，媒体一度用“井喷”来描写当时的景象，在对销量的描述中，“日光”、“售罄”是常用的名词。而现在，各片区的在售和预约楼盘，人气也不如以往，销售现场冷清异常，客户观望氛围浓郁，这难免让人感叹一个月之差，南宁楼市再次出现了“冰火两重天”的景象。
由于外地“限购令”和席卷的“国五条”和加息等新政影响了整个楼市消费信心，因此对二手房也形成了间接影响。据科正置业负责人介绍，二手房市场最近观望情绪非常严重。买的一心想降价，卖的死咬住高价不放，导致成交量下降了近三成。
2 价格：依然坚挺
虽然人气下降，购房者观望，但从各楼盘反馈情况来看，绝大部分在售楼盘的促销、打折优惠情况，基本与9月底调控出台前一样，暂时没有楼盘因为新政出台而加大优惠力度，或下调房价。
比如，本月已经高价开盘一次的华亨·邕江御景项目，于10月16日又展开新品的预约，11月预再次开盘。此次推新产品是2号楼B单元，折后起步价7500元/平方米。其所谓的优惠就是现在交1000元预约金，开盘可享受9.9折的优惠。
位于兴宁区的金源·橘子郡和保利·山水怡城，虽然都到了清盘的时候，但其折后主力价格依然维持在4950~5780元/平方米和6300元/平方米，没有任何松动。
在东盟商务区，文莱御园、绿海云天、泰国城、利海·亚洲国际、五洲国际等楼盘共200多套存货在售，除绿海云天价格在8500元/平方米起，其余楼盘价格均在1万元/平方米以上，并且不打折，不促销。
10月18日，位于长堽路燕子岭北二里的香堤雅院推出“折后5495~5765元/平方米，送精装修，1年原价回购保障，优惠时间从10月18日至11月18日”。这就是业内俗称的“无条件退房”，但开发商宁愿用此举换销量，也不降价。
3 新政：禁贷影响大
经过调查，记者了解到，导致市场走冷的因素很多，其中最重要的，是第三套房禁贷和限制外地人贷款购房政策。
10月16日，麒麟山项目2期开盘，推出约70套房，现场约有100人。项目销售负责人表示，约有20%的外地购房者未到，其中10%是区外的客户。
根据规定，无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民不能贷款。“目前，外地来南宁购房的人占了总销量的四成，属于限制范围的购房群体，还是占相当的一部分比例。”业内人士表示，这部分购房群体的需求将受到明显抑制。他们担心，“限购”效应有可能扩大，影响整个市场对楼市的信心。
辉煌地产机构分析，上周突然降临的“加息”政策无疑使二次调控中的南宁楼市观望氛围加重。并且，加息直接把近期若隐若现的投资客户拒之门外，且导致开发商资金压力将更大。
即便如此，来自南宁市住房保障和房产管理网的销售数据依然坚挺，除了周六和周日认购量只有75套和80套外，本周一以来备案量并没有明显减少，依然延续了之前较高的成交态势。
对此，一位不愿意透露姓名的业内人士表示，目前南宁签约的数据，反映更多的是新政前的楼市销售情况，而新政效果暂未显现。
为什么会出现楼市降温明显，但房产局的备案数据却没有明显减少呢？“因为南宁房地产备案数据不像其他城市，需要网上下载合同，即时签约，南宁的销售数据都是开发商签约过后整理出来分期分批上交的，具有一定的滞后性。”
4 后市：价跌不是“梦”
绿城人居网一位专业人士分析说，新政策的出台以及之后的一系列补充细则，特别是加息，不得不使人相信，抑制房价的过快上涨将持之以恒，同时也强化了买房人的观望心理，房价下跌或许不再是一个“梦”。
首先，“国十条”和“国五条”提高首付款比例，拒绝了一部分刚需；“限外”和三套房停贷把大部分投资和投机者挡在了门外，而加息不但增加购房的持有成本，还给开发商的现金流加上了“紧箍咒”，还有各种行政命令，也让地方政府备感压力，不敢纵容银行和开发商胡来。
辉煌地产相关负责人分析，若后市新政持续加码，预计本年中出现的大范围楼盘优惠及促销年底或许再现。“即便较多楼盘在‘二会一节’期间加强了广告投放力度及产品优惠宣传，欲通过此举吸引区内、外客户的积极关注，但本周住宅市场，5大城区无楼盘开盘或加推，就能说明问题。”
限贷、加息、预征土地增值税、清算囤地，这些招招见血的新政，让整个房地产行业将面临90年代之后最为严峻的形势，没有做好准备的房企，资金链断裂将在所难免。房价大幅下跌、烂尾楼频现或许将再次大规模出现。
资深业内人士预见，房企正面临10年来的危机，自救的出路，就是顺应政策，调整房价，让虚高的房价回归真实的市场价值。该人士建议说，开发商此时应积极应对，无论是新盘还是老项目，及时按照购房者的心理调整预期价格，或许将可以避免“看多买少”的尴尬。
5 预测：11月或现退购潮
记者从近期一线市场了解到的信息，受到首付提高、外地人限制贷款、每个家庭限购一套住宅这几个政策的影响，大量在9月认购的客户，银行贷款的审批将变得异常严格。因此，各个楼盘置业顾问最忙的不是卖房，是协调处理因为贷款不过而引起的退购、退订等的问题。
南宁市民赵先生遇到了这样的麻烦。他在江南一楼盘买了套房子，9月底签了购房合同，交了20%的首付。“谁知，新政出台规定首付不低于30%。接着置业顾问就通知我，首付可能要加到三成，如果多出一成就多了好几万块啊！”赵先生表示，目前无力支付多出的一成首付，想退房，希望相关机构退还首付款和定金。多日后，他收到的答复是：首付可退但定金不能还。
据调查，在9月签约客户中，不能达到银行贷款条件或者首付需要提高的客户，至少占据同期成交量的三分之一，加上国庆节之后抱着侥幸心理抢关突围的客户，近期绝大部分在售项目将面临史上规模的退房潮。(记者 李淑芹)
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