[摘要] 《中国社科院发布住房绿皮书——南宁等7城市房价泡沫成分超50%》一文发布后，社会各界反应强烈。记者采访了南宁市社科院、统计部门、房地产业内人士和部分市民，对“50%”这个数字，有认同的，也有反对的，有人甚至认为，这个数字的出炉，可能会对部分准购房者造成误导，从而耽误购房时机。
《南国早报》12月9日刊登了《中国社科院发布住房绿皮书——南宁等7城市房价泡沫成分超50%》一文后，社会各界反应强烈。记者采访了南宁市社科院、统计部门、房地产业内人士和部分市民，对“50%”这个数字，有认同的，也有反对的，有人甚至认为，这个数字的出炉，可能会对部分准购房者造成误导，从而耽误购房时机。
各方反应
开发商：对“人均收入”打问号
对于“南宁房价50%泡沫”反应最强烈的当属开发商，因为这个数据跟他们的销售有直接联系。12月9日上午，一位不愿意透露姓名的开发企业营销总监接受记者采访时反问：“凭什么说南宁有50%的泡沫？怎么能这样不负责任？”他对这个数据表示了强烈的不认同，同时对统计部门公布的“人均收入”数据表示质疑。
他说，他们公司在东盟商务区和老城区都有楼盘开发，东盟商务区的楼盘，外地购房者多一些；但在老城区，绝大多数买房的是南宁本地人。一般来说，购房者在买房前会作预算，如果负担不起不会硬去买房，毕竟要首付、要月供。从售楼的情况来看，南宁本地的购房者是付得出这笔钱的。他质疑“不知道统计部门是如何算出人均收入的”。至于说到房价与月租比，这位总监认为，目前在南宁市有大量旧的单位房在出租，因为小区配套不齐全、环境不够好，因此造成整体的房租上不去，这也会影响房价泡沫数据的准确性。
代理商：有泡沫但没有那么大
记者致电南宁宝资嘉总经理陈伟时，他正在北京参加一个房地产协会的会议。他说，前几天北京房协在各地做了一个调查，报告中也讲到了南宁房价偏高的问题。陈伟认为，南宁房价的泡沫肯定存在，与西南的成都、重庆相比，南宁房价确实有些高。比如在东盟商务区以及市中心地段稍好的楼盘，房价已超过万元。从楼盘的品质、配套以及购房者入住后享受的服务来看，难以支撑这样的价格。
南宁的房价到底多少才算合适？陈伟说：“这还不好说。比如，一个皮包，有人买几十元的，也有人买几万元的。只要有人买，那么这个价格就是合理的。其实，南宁市民购房的刚性需求还比较明显，且经过国家调控后，近期的房价比较平稳了。”
相关阅读：
房价泡沫指数一年翻番？社科院“泡沫说”遭质疑
社科院称35个大中城市平均房价泡沫29.5%属危言耸听
普通市民：南宁房价肯定有泡沫
关注房价泡沫的另一群人是那些准购房者。记者采访了不同收入的人群，他们都认为，南宁房价肯定有泡沫。
张先生是南宁某事业单位的中层干部，月收入4000多元。他认为，正常的房价应是市民一个月的收入可买下1平方米的房子，南宁的房价每平米在4000元的价格才算合理。他认为“这里面肯定有泡沫，但泡沫到底是多少，不好说，还要看怎么算，依据怎样的评价标准。同时也要考虑物价上涨、通货膨胀等因素，这些因素搞清了，才知道房价到底是不是合理”。
家境较好的蒋先生想帮孩子在广西大学附近买套房，2007年看房时，那里每平方米房价在3000多元，想等等再买，但“房价涨得太离谱了，3年的时间，那个区域的均价一路飙升到每平方米7000多元”。如今即使手里宽余，他还是认为这价格难以承受。所以，他对南宁房价存有泡沫深信不疑。对于泡沫程度，他估计在20%~40%之间。
专家学者：泡沫指数可能偏离实际
广西大学土木建筑工程学院副教授李伟业的反应是“南宁房价泡沫不可能高过京沪穗深一线城市”。
他认为，2009年的房价飞涨导致性的房价泡沫肯定是存在的，但各地泡沫的严重程度如何，一直未有权威的监测数据。从今年新国十条楼市新政出台后各地的震荡幅度看，南宁市的商品房交易量同比下降幅度比北京、上海、广州、深圳等一线城市小得多，市场稳定性足以证明一个城市的泡沫量，“南宁的房价泡沫不可能比京沪穗深这些城市更高”。
李伟业认为，社科院的泡沫指数纯属学术指数，是偏离实际的。他很认真细看社科院的《绿皮书》，发现其计算房价泡沫的公式颇具学术统计味道。该报告的房价泡沫指数=（实际价格-基准价格）/实际价格。公式虽然很简单，但实际价格和基准价格均很难确定，特别后者，是通过对一系列参数进行演算而来的。这些参数包括家庭人均可支配收入、客运量、货运量、地方财政预算内支出、固定资产投资总额、城乡居民储蓄年末余额、社会商品零售总额、货物进出口总额、年末实有公共（汽）电车营运车辆数、普通高等学校在校学生数、执业医师人数等11项指标，这些指标与房价有多大关系及关系如何都有很大的争议。由这些经不起推敲的指标计算得出的结论，当然与房地产真实发展情况大相径庭。早在前几年，就有人拿着类似的比较数据痛斥高房价泡沫，并预言房价即将大跌，结果让不少听信而观望者后悔至今。
李伟业认为，判断一个城市的房价泡沫一定要看城市的发展前景。南宁作为已列入国家发展战略的北部湾中心城市和获得联合国人居奖的宜居城市，其成长性和未来发展潜力在屈指可数，其稳定持续的发展前景消化了泡沫的一部分危险性。
相关阅读：
房价泡沫指数一年翻番？社科院“泡沫说”遭质疑
社科院称35个大中城市平均房价泡沫29.5%属危言耸听
楼市现状：有人观望有人出手
国家在今年内两次对房地产市场进行调控，目前南宁房价已比较平稳。但今年底，南宁陆续推出多宗地块，有的区域的地块成交价出现“高势头”。根据地价与房价的微妙关系，有人认为对于南宁来说，调控的威力正在慢慢减弱，明年房价又会坚挺起来。在这种形势下，《住房绿皮书》出示了南宁房价的泡沫指数，同时报告还预测，2011年中国的房地产市场将继续调整，因此房价将稳中有降。面对这样的局势，不少准购房者和投资者感到困惑：这房子到底买还是不买？
张先生于2007年底在仙葫买了一套房，当时价格是每平方米2400元左右。而到今年10月份，那里的房价已涨到6000元左右。他尝到了房价上涨带来的甜头，目前正准备为孩子买一套房。他说：“谁知道以后房价还会不会涨？再贵，看到合适的房子还是要买的。”
但也有人有另外的担忧。在区直机关工作的谭女士认为，公众普遍认为中国社科院公布的数据有一定的权威性。既然有这么大的泡沫，政府肯定要调控，那么房价有可能下降，一些购房者会选择持币观望。可如果以后房价继续涨上去了，岂不起害了这些人？
宝资嘉副总经理张金海9日一直待在售楼部，“南宁房价泡沫成分超50%”的报告出炉后，他发现前来咨询的客户对此并没有明显的反应。他说：“可能购房者的反应没有那么快吧。其实这几年，购房者对于类似的信息已经有些麻木，不像2007年的调控，房价可以说是‘应声而落’。可今年楼市两度受到调控，刚性需求者和不靠贷款的投资者照买不误。也许是中国的投资渠道太窄了，除了炒股和买房，没有更好、更保险的渠道。”
深度访谈
执笔人：为房地产市场走势提供参考
《住房绿皮书》显出，南宁的房价泡沫指数为0.668，排在被调查的35个大中城市中的第三位，位于福州、杭州之后。这个房价泡沫指数是如何算出来的，它意味着什么？12月9日中午，记者通过电话采访了绿皮书执笔人、中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室邹琳华。
据邹琳华介绍，这是中国社会科学院第二次做这样的数据发布，也是一个尝试。其初衷是为了给房地产市场走势提供一个参考。他说，此次公布的房价泡沫指数所涉及的数据来自国家统计局，而不是直接引用南宁当地的城市居民收入和房价的数据，所以“公布的数据不可避免会存在误差”。
他建议记者到网上去看他此前在接受其他媒体时的提法。他认为，泡沫指数的出炉是将一个城市和其他城市房价以及城市基本面数据进行对比的结果，而基本面的数据包括人均收入、GDP以及公共基础设施、配套等共11项指标。
该如何看待这个数据？邹琳华说，其实他们也是想通过具体的数据，来建立起一种泡沫风险监测机制，以期模拟描述现实，使广大民众对住房交易有个粗略的印象，“但这不意味着该城市的房价会涨或者跌”。所以每个人的看法不一样，数据的意义也不一样。
相关阅读：
房价泡沫指数一年翻番？社科院“泡沫说”遭质疑
社科院称35个大中城市平均房价泡沫29.5%属危言耸听
统计部门：只负责提供相关数据
邹琳华提到，“公布的泡沫指数所涉及的数据来自国家统计局”，那么统计部门有什么说法？记者采访了广西一位统计部门的资深人士。他表示，统计部门只负责提供相关数据，至于房价泡沫如何算出来的，他们不知道。
相关学者：“房价泡沫”有计算标准
房价泡沫是如何计算出来的，南宁的房价泡沫排在第三是否合适，南宁本地的研究机构是否认同这个数据？记者采访了南宁市社科院城市所博士邓学龙。
邓学龙对于《住房绿皮书》显出的数据表示认同。半年前，邓学龙从武汉调来南宁工作，一到就被南宁的房价吓住了：“不论从城市规模、经济实力还是居民收入等方面，南宁与武汉相比，还是有一定差距的，但南宁的房价却与武汉一样高。因此，南宁的房价是偏高的。”
邓学龙说，学术界认为，当一种商品的价格超过其真实的价值时，就说这东西存在泡沫。房价也一样。看一个地方的房价是否存在泡沫，有多大的泡沫，在国际上有公认的标准，主要有两个算法，一是房价与居民收入比，二是房价与房租比。
对于种算法，国际通用的标准是发展中国家在4~6倍之间是合理的，但在中国往往超过12倍以上。落实到南宁市，按照统计部门公布的上年度人均月收入为1300多元，按常规家庭两个成年人和1个小孩计算，家庭年收入在3万元左右。按国际通用标准6倍来算，买一套房子的花费接近20万元。再以一套60平方米的房子来算，房价每平方米在3000元左右是比较合适的，但目前南宁市的平均房价已达6000元以上（这个均价还包括了为数不少的经济适用住房每平方米约2200元的价格，如果除掉这部分房源，均价远不止6000多元）。
对于第二种算法，国际通用的标准是房价与月租之比在100~120倍之间。以东盟商务区一套100平方米的房子为例，如今在这个区域买房要付出100万元左右，但这套房子目前月租（包括配齐家电家具）在3500元左右，由此算出的比值为285倍，远远高于国际通用标准的比值。
为什么涨幅闻名、甚至在世界闻名的海南三亚没有房价“泡沫”？对此，邓学龙说，海南三亚不在此次统计行列，此次报告只计算出35个大中城市的房价泡沫，不包含三亚。
业内看法：降低房价也有绝招
业内人士认为，“房价泡沫论”对南宁楼市的影响虽然无法确定，但无非是两种可能，一是购房者持币观望，楼市慢慢冷下来，开发商扛不住了，房价就降下来了；二是开发商顶住了，越来越多的投资商跟进，最后导致房价的泡沫越来越大。
一位研究人士认为，其实要降低房价也有绝招，一是国家出台更为严厉的调控政策，同时加大保障性住房的供应。保障性住房多了，中低收入的刚性需求就有了出路。二是调整税制。上世纪90年代中国实行分税制后，国家财政的钱多了起来，但地方财政的钱却越来越紧，许多建设又需要地方财政跟进，地方政府没钱就卖地。地价越来越高，房价自然跟着高。如果中央财政让利给地方政府，让地方政府不再依靠“土地财政”，房价就有下降的可能性。
相关阅读：
房价泡沫指数一年翻番？社科院“泡沫说”遭质疑
社科院称35个大中城市平均房价泡沫29.5%属危言耸听
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
