[摘要] 12月14日即将迎来南宁本年度的最后一场土地拍卖，关于土地的热点话题没有降温的势头。近一个月来，南宁先后举行多场土地交易会，众多地块顺利成交，有的还创下高价。在国家频频加强楼市调控的背景下，为什么开发商拿地热情不减？近期的土地成交热点，传递出什么市场信息？
12月14日即将迎来南宁本年度的最后一场土地拍卖，关于土地的热点话题没有降温的势头。近一个月来，南宁先后举行多场土地交易会，众多地块顺利成交，有的还创下高价。在国家频频加强楼市调控的背景下，为什么开发商拿地热情不减？近期的土地成交热点，传递出什么市场信息？
凤岭大面积地块风光不再？
新闻背景：11月25日，南宁市2010年第二期国有建设用地使用权委托公开转让仪式举行。当天拍卖的是凤岭佛子岭路南面、云景路北面的126亩地块。该地块是今年以来凤岭北出让的地块，起拍价580万元/亩，最终成交价为970万元/亩，楼面地价3638元/平方米。
凤岭近年来一直是南宁楼市开发的热点，南宁很多出让的大宗土地也是位于凤岭。近一两年来，很多想做“大买卖”开发大楼盘的开发商，都把目光瞄向凤岭，形成有10多家开发商竞买一块地的现象。
这块今年以来凤岭北出让的地块，从发布之日起就备受业界关注。然而，当日只有6家竞买人竞争，却让很多人大跌眼镜。近一个月来南宁举行的多场土地交易会，多宗土地都是10家以上竞买人竞争。
南宁风帆房产策划公司营销部经理韦理承分析，这块地的竞争没有业界估计的激烈，成交价没有业界估计的高，当中原因，可能是这块地的面积大。该地块周边有火车东站、国际儿童医院、二中新校址等配套设施，开发楼盘将成为凤岭北的标杆。但是根据规定，这块地付款期限严格，要求自成交之日起10个工作日内交付50%，剩余50%在12月25日前付清，这在很大程度上影响了买地人的热情。
一些业内人士介绍，因为一次性购入土地分摊成本低、有利于囤地和打造大型楼盘，以前开发商热衷于买大地块。如今国家加强楼市调控，市场未来走向不明朗，囤地可操作空间缩小，花重金买地会形成企业资金周转压力大，市场风险也大，有的开发商就对大地块逐渐失去兴趣。相反，一些二三十亩的地块，由于开发周期短、积压资金少、资金回笼快，开始受到开发商的追捧。
“开发商在当前调控期内买地，有着赌博心理，赌将来房价还会涨。”韦理承认为，一些开发商不敢把全副身家押上，这也形成大面积地块没有“史上最严厉调控政策”出台前那么吃香。
最近，央行两次提高银行储蓄准备金利率，商业银行手中可贷的钱有所减少。开发商如果开发大面积地块，对银行的依赖性加大，万一资金链出现紧张，企业运营就十分被动。所以，开发商不敢“吃大餐”。
记者了解到，南宁土地部门了解到市场的变化，已积极调整策略，把一些大宗土地分割出让。据悉，12月中旬将拍卖的两块地，当初曾是一块地，现在分拆成两宗，一宗61亩、一宗60亩的地块进行出让。
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东沟岭片区将异军突起？
新闻背景：12月1日，在南宁市2010年第三十六期国有建设用地出让中，位于兴宁区兴望路西面、东沟岭一组团二期旧城改造的130余亩土地，被南宁市金瀚房地产开发有限公司以挂牌起始价（土地出让净）一万元/亩买下。
目前，在该区域已经有皇龙新城、阳光绿城、金禾湾、山水怡城等楼盘开发，近期将有瀚林美筑等楼盘面市。此次又一大型楼盘开发，无疑让东沟岭片区的楼市开发再度升温。
据了解，早在2001年兴宁区就提出了“开发东沟岭、再造新兴宁”的发展构想，目标是将其建设成为广西综合性物流中心、南宁市东北片商贸集散中心、商业信息中心。业内人士分析认为，在政府规划和自身独特自然条件的推动下，东沟岭片区将会是继心圩江和相思湖区域后的又一个热点区域。
此次成交的130余亩地块，位于已经开发的皇龙新城附近。项目总用地范围内土地和地上、地下建筑物（构筑物）均由竞得人按规定进行拆迁，并承担全部拆迁安置补偿费用。一些业内人士认为，因为拆迁周期长，项目的开发可能在2013年以后。届时，周边生活配套日渐完善，交通基础设施进一步改善，更有利于楼盘开发和销售。
“东沟岭片区位于快环以内，距离市中心近，而且地形地貌适合开发楼盘，这是开发商看中该片区的主要原因。”南宁金成房地产公司市场部经理江宏认为，东沟岭片区的楼盘开发成本低，资金回笼快，随着房地产市场调控力度的加强，今后还会有更多的开发商前来开发。
目前，东沟岭片区楼盘的售价在6000元/平方米左右，消费人群以在附近区域工作的自住性需求人士为主。一些业内人士认为，和心圩江和相思湖区域相比，该片区没有水景是一短板，而且附近某些现有建筑物对购房者消费心理有一定影响，所以房子的售价涨势不会有相思湖区域快。
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空港板块楼盘面临转型？
新闻背景：11月18日，在土地拍卖会上，位于南宁江南的三块地成功交易。一块位于已经开发的公园大地附近，起拍价235万元/亩，成交560万元/亩；位于江南客运站附近的一块地，起拍价432万元/亩，成交1010万元/亩；位于江南区政府附近的一块地，起拍价303万元/亩，成交480万元/亩。
此次空港板块有两块地高价拍出，对该区域带来较大影响。片区内一些开发商直言，区域内楼盘多了，有利于进一步积聚人气，同时也有利于提升整个区域的开发面貌。
广西伟胜房地产营销顾问公司副经理成汉军认为，近几年来，前来空港板块楼盘买房的购房者基本以本地刚需为主。经过多年的市场发展，区域内楼盘的投资价值显现，此次开发新楼盘，可能会促使市场向“刚需+投资”消费群体转移。此外，楼盘竞争加剧，开发商进行差异化开发，也会在如何吸引投资者上多下工夫和心机。
此次位于江南的另一块地虽然拍出1010万元/亩的高价，但业界认为它具有特殊性。这块地位于车站附近，面积小只有10亩，容积率高，所以这块地高价成交对周边项目的影响力甚微。
一些业内人士认为，空港板块楼盘面对一个共同的难题，就是生活配套不成熟，这在很大程度上拖了市场的后腿。如今有新的楼盘进入，区域内居住人口逐渐增加，有助于逐步解决生活配套问题。生活配套改善了，片区内空气环境好，会吸引更多区域外的人士前来购房。
不过，相比现在已开发的楼盘，此次新成交的两块地面积要小许多。两块地一块占地面积60余亩，另一块40多亩，而板块内占地面积达200亩的楼盘不在少数。规模比不上竞争对手，这就要求开发商在设计和规划时另辟途径，以扬长避短实现差异化。
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高新区楼盘将驶上“快车道”？
新闻背景：11月19日上午，两宗位于南宁高新区科德路的地块举行揭牌仪式。一块成交价是390万元/亩，楼面地价2340元/平方米；另一块成交价是1390万元/亩，楼面地价4170元/平方米。这是高新区首次成交上千万元/亩地价，楼面地价也是首次突破4000元/平方米关口。
一位业内人士对记者说，高新区的地块一没有水景，二没有山脉，再者，又不是五象、凤岭等重点开发地带，以这么高价来买地让人不禁捏一把汗。
两块同处科德路的土地，一块位于东边，一块位于西边，位于西边的地块成交价只是东边地块的“零头”。对此，成汉军认为，东边的地块虽然周边有金乐福花园、高新苑、涌金广场等楼盘，配套相对成熟，开发背景稍好，但这么大的差价还是显得有点“夸张”。
据了解，在城西区域楼面地价超过3000元/平方米的楼盘寥寥无几。今年年初，位于相思湖新区的一块地拍出600万元/亩的价格，楼面地价是3000元/平方米。位于鲁班路的一块地拍出1600万元/亩的价格，楼面地价是4800元/平方米。这两块地均有水景作支撑。
楼面地价4170元/平方米，意味着楼盘售价要过万元才能赢利。在高新区，市场有这样的承受能力吗？业界对此看法不一。目前高新区售价较高的楼盘是瀚林雅筑，该楼盘精装修房售价为8500元/平方米。部分业内人士认为，由于这个楼盘是尾盘，剩下的房子不多，所以开发商压力不大，价格不考虑下行。如果在开发初期，就难以以这样的价位出售。
但是，一些人士则提出，高新区有4000多家企业，在该区域经商、工作的人群对高品质住宅有一定追求。从该区域的高档次酒楼消费火热，可以看出区域内的消费者经济能力不弱。况且，近一两年来，高新区内新开发的楼盘不多，积累了不少潜在购买力。只要楼盘定位准确，还是可以在市场占有一席之地的。
值得关注的是，此次拍卖的位于科德路西边的地块，曾在今年年初推出。当时规划为商务金融、批发零售用地，因竞买者不足三家而流拍。此次调整规划为城镇住宅、商务金融、批发零售用地再次面市而成交，说明开发商始终还是青睐住宅开发。
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北湖路将成下一条“东葛路”？
新闻背景：11月16日，南宁市2010年第二十四期国有建设用地使用权公开出让拍卖会举行。位于北湖北路的一块47亩土地，起拍价665万元/亩，被广西荣和有限责任公司以924万元/亩买下。楼面地价为2888元/平方米。
韦理承认为，北湖路是南宁楼市较引人关注的一个路段，2007年曾冒出过510万元/亩的地王，这个价格在当时并不比开发热点凤岭低。如今，又一地块以直逼凤岭、近千万元/亩的价格成交，再次证明北湖路段的区位价值。
目前，北湖北路有振宁公寓、城市春天、国际公馆、盛天名都等楼盘，其中振宁公寓是南宁开发较早、较成功的楼盘之一。由于这一路段此前是工矿企业集中之地，环境稍差不被业界看好。近年来，随着一些企业改制，土地开发成楼盘后，北湖北路的价值逐渐呈现。
一位业内人士形容北湖北路是“闹中取静”的地段。它位于城市中心区域，但距繁华路段又有一定距离。随着新建楼盘的增多，这一带的商业氛围渐浓，正形成一个新的楼盘开发区，这一点，和东葛路楼盘的开发初期有点相似。
据了解，北湖北路一些楼盘的商业地产开发、销售情况不错。商铺价格已经达到3万元/平方米以上，车位售价在10万元/个以上，这样的行情在城北楼盘是不多见的。
江宏介绍，北湖北路一带的楼盘现在售价在7000元/平方米左右。此次成交的地块楼面均价不到3000元/平方米，成本基本在可控制线内，房价有较大的上升空间。根据楼盘的开发周期，2012年前后新地块面市，届时周边在售楼盘已经接近尾声，对他们不会形成较大冲击。
不过，有些业内人士认为，北湖路虽然有人气，又靠近快环交通便利，但想成为下一条“东葛路”，短期还难以达到。有一个主要原因是，现在北湖北路主要在东面开发，西面近5年来还没有楼盘面市。这种开发的不对称性影响了区域楼市的整体发展，随着开发的深入，西面和东面楼盘遥相呼应，才能相得益彰，共同发展。
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