[摘要] 国家发改委价检司司长许昆林26日晚间对媒体披露，正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。
（来源：新京报） 国家发改委价检司司长许昆林26日晚间对媒体披露，正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。
记者昨日从发改委了解到，可能会通过界定平均行业成本等方法来界定房地产开发商的暴利行为，但目前还没有具体实施举措，也没有具体的时间表。
发改委内部人士还表示，治理暴利在任何一个国家都非常难，如果要开始治理，肯定会遇到很多阻力，下一步发改委在研究相关决策之前会征求住建部等其他部门的意见，也可能会出台征求意见稿。
■ 分析
1 、房产项目是否暴利难界定
昨日，高策地产机构董事长李国平认为，对于房地产的暴利，现在没有认定标准。如果有的项目拿地成本低，又赶上市场快速上升卖出高价，就容易产生暴利。但另一方面，高价不一定意味着暴利，有的项目拿地成本高，售价肯定也会高。
国家发改委一位人士也表示，目前核定暴利的标准确实很难。他认为，可能还是会从平均行业利润来界定，此外还要调查摸清楚房地产行业的成本，例如通过会计事务所介入审计的方法获取数据，先界定水平利润，然后再来认定。
2 、新规显政府调控房产决心
有开发商表示，如果给商品房利润率画一条标准线，则不是市场化的做法，也会影响房企开发企业提升楼盘品质的积极性。
李国平认为，有关方面透露对房地产研究实施反暴利规定，这就说明楼市调控没有放松的信号。由于具体办法还不明确，现在难以判断对市场的影响。多位业内人士也认为，商品房反暴利更多的是展现政府坚持调控的决心。
中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年也在微博上表示，房地产的高利润率来自政府对土地供应的垄断，人为制造短缺。“打破垄断、鼓励竞争是消除暴利的根本措施”。
3 、机构报告称房产毛利润率30%
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，从上市房企报告看，房企利润率并不高。今年一季度，龙头房企万科毛利润率35.2%，净利润率只有16%。保利地产一季度综合毛利率50.2%，净利率19.5%。去年底，中国社科院等机构联合发布2011《住房绿皮书》指出我国房地产毛利润率达30%。
不过，也有北京开发商表示，不同的楼盘净利润水平不等，许多普通商品房利润率并不高，按照一个项目做3年平均，年利润率只有8%左右。
房价两万成本几何？ (单位：元/平方米)
土地成本(楼面价) 8000
毛坯房建安成本 2500
契税、营业税等各项税费 2200
营销管理费用 1100
市政、财务费用 600
环评、设计等费用 300
合计 14700
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（来源：新华网）一向被看成是暴利行业的房地产业很可能即将告别“暴利时代”。
４月２６日，国家发展改革委价格监督检查司司长许昆林表示，发展改革委正在研究对商品住房领域实施反暴利的规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。
楼市暴利有多大？
“两年前家门口的地价不到３０００元每平方米，如今这个地段新开盘的项目均价达到２万元每平方米，这么大的差价，说没有暴利谁都不信！”家住北京大兴的贾先生这样对记者说。和贾先生一样，在普通民众的眼中，房地产业不仅是利润超高的暴利行业，房地产商追求暴利更是推高房价的重要原因。
商务部国际贸易经济合作研究院中贸研究部梅新育博士表示，他几年前对北京地区房地产业利润率进行间接估算时发现，地处西四环和西五环之间的玉泉路周边地区商品房销售利润率大概为３４．７％，投资率高达１３８．８％。近年来，房地产业这种高销售利润率、高投资率的趋势还在不断提高。
虽然对于房地产业存在暴利的质疑从未停息，但在房地产商的眼中，楼市并非人们想象的那样一本万利。
“人们大都认为房地产开发的成本仅仅包括土地成本和建房成本，但事实上除此之外还包括企业购买土地的融资成本、建安成本、规划费、销售费用、流转税、营业税等成本，而这些占比也相当大。”房地产经理人联合会研究院副院长陈宝存说，现在房地产业的利润并没有像外界想象的那种暴利，目前房地产行业的平均利润率也就在１５％－２０％之间。
长期从事房地产开发的于文化说，有的房地产项目需要好几年才能开发出来，尽管最终体现出来的房地产开发利润可能有５０％，但是这个５０％是几年的利润，如果分配到每一年上去，这个利润率很可能只有１５％左右了。
尽管房地产商对于暴利的说法存有异议，但是根据刚刚发布的房地产上市公司的一季报，高额的利润率却是不争的事实。许多房地产龙头企业在楼市调控政策不断加码的情况下，照样赚得盆满钵满。
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“政府之手”怎样斩暴利？
１９９５年，我国颁布的《制止牟取暴利的暂行规定》规定，对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。
不过，方向既定，如何推进却依旧面临着诸多技术性的问题。首先要解决的就是暴利如何界定。
北京市房地产协会副会长高喜善在接受记者采访时表示，由于土地价格在几年内出现了大幅度的上升，同一个地段的在房价相同的情况下，由于拿地时间不同，利润存在着巨大差异，这其中哪些算是暴利需要有个明确的区分。
一些业内人士认为，由于各个项目的具体地价、融资风险程度不一样，各个项目和企业使用开发资金的来源不同，房地产市场很难存在一个统一的销售利润水平，因此需要设立一个合理的机制来对暴利进行认定。
治理暴利的关键还在于成本的核算，除了暴利标准的认定，在房地产开发过程中对成本影响的因素——土地价格，同样也是导致房地产业暴利化的重要因素。采访中，许多业内人士就建议，合理调整土地价格上涨预期，压缩上涨预期带来的暴利空间同样应该成为政府治理房地产暴利的政策方向。
高喜善表示，通过“招拍挂”出让的土地，往往是依据当时的房价而定，也会部分考虑到未来房价的预期，虽然就当时的房价来看，土地价格已经将房地产开发的利润进行了限制，但是由于部分开发商基于对楼市的看好，从而给未来房价上涨预留了较大的利润空间。
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反暴利怎样才能转变为稳房价？
反暴利能否对高企的房价产生直接的影响？不少业内人士认为，反暴利的做法可能迫使开发商追逐高利润的预期回归到合理预期，也会促使投机性买房人降低房价上涨预期，从而间接推动房价回归到合理水平。
采访中，不少专家指出，由于在对房地产成本地核算中，很多灰色成本根本没有入账，房地产商很容易推高成本，从而使得反暴利政策落空。“无数会计师去对付政府有限的监管人员，简直太容易了。”因此，只有在反暴利措施对房地产开发各环节进行严格监管的情况下，才有可能实现对楼市价格的影响。
除此之外，在对一级市场进行反暴利监管的同时，二手房市场同样需要“政府之手”进行反暴利调控。
高喜善认为，不断上涨的房价预期在房地产二级市场同样制造了巨大的暴利空间，这也是房地产市场出现众多投资、投机性需求的原因。虽然国家对于二手房交易有着明确的个人所得税征管政策，但由于执行和监管上的问题，房地产二级市场的暴利问题其实没有得到有效的解决。
他建议，决策部门应该进一步采取措施，让二级市场的房屋出让更加公开化、透明化，各种税费征收、成本都应当明晰，从而抑制炒房需求，稳定房价。
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