[摘要] 还有不到一周的时间，南宁版限购令执行将满一年。这项被称为“史上最严楼市调控”，规定南宁居民限购两套房，外地居民限购一套房。新政一出台，让楼市迅速降温，观望气氛浓重，签约量在买卖双方的博弈中骤降。值此限购令出台一周年之际，本报为你梳理这一年来的市场变化。
还有不到一周的时间，南宁版限购令执行将满一年。这项被称为“史上最严楼市调控”，规定南宁居民限购两套房，外地居民限购一套房。新政一出台，让楼市迅速降温，观望气氛浓重，签约量在买卖双方的博弈中骤降。值此限购令出台一周年之际，本报为你梳理这一年来的市场变化。
A住房成交量从增长到锐减
限购令执行后，最直接的市场变化表现在成交量的大幅下降。“出台当月，成交量迅速缩减了70%。”南宁宝资嘉项目咨询公司总经理陈伟说。
据南宁市住房保障和房产管理局数据统计显示。2011年3月份，新建商品房成交面积32.31万平方米，环比下降68.16%，成交套数4143套，环比下降53.48%。其中住房成交面积为22.8万平方米，环比下降76.76%，成交套数2388套，环比下降71.37%。
从数据可以看到，未限购的2月份新建住房的成交套数是已限购的3月份的2.5倍。
B开发商从“不愁卖”到“求你买”
“以前开盘都不愁卖，现在开盘来的人都少了很多。限购之后，成交量一直在萎缩。”广西旺达房地产开发公司策划主管王琰说。开发商从自身修炼内功，到高举打折、降价大旗，营销手法花样百出，但最管用的还是实际的优惠能打动购房者。
陈伟说，在限购令之前的半个月，大部分的开发商都在“抢跑”，通过促销、认购等各种方式大量销售以回笼资金。3月份限购令正式开始执行，大量的投资客、炒房客没办法再买房，成交量则大量萎缩。到了七八月份，许多开发商找到了“打擦边球”的方法，通过一些特殊的手段来规避限购令的约束，成交量又稍有回升。但由于投资、投机需求被挤出，刚需客户认为房价有降价的空间，而开发商又死扛不愿意降价，导致成交量依然持续低迷。直至11月、12月份，才开始各种降价、低折扣的信息出现。
“限购令执行的前半年时间，开发商心态都有比较乐观，认为限购调控只是暂时的，过了几个月、半年可能会有所松动，可到了下半年就发现并不是这样的一个情况。心态从以前有点取巧的心理转向务实。”广西振业房地产股份有限公司营销总监杨辉说，经过一年的调整期，营销策略从“一招鲜”转变为以走量为主，对市场的判断和客户细分要更准确。
C购房者从“一房难求”到“多房难定”
以前比较多的地产广告都是以“买到就是赚到”为宣传点，而现在这样的广告词已经很少了。对于现在的购房者来说，房子不是拿来赚钱的，是拿来住的。
陈伟认为，房屋的使用功能回归到了本质，这是因为购房者的需求发生了结构性的变化。以前大部分购房者都是希望房产能保值增值，转让时可以大赚一笔，现在这样的投资、投机的机会已经不多，即使是多交钱可以买到房，但转让时也赚不到多少钱，对于投资客没有多大投资意义。赚取房屋增值部分的人被挤出市场，刚性需求就明显的体现出来。
杨辉也认为，以前南宁购房人群里外地客户占了很大的比重，限购之后投资客锐减，市场客户结构以刚需为主流。中低价位楼盘比较受追捧，购房需求也转向“一次到位”的产品，80~140平方米成为主流户型。
D中介公司从“二手”到“一二手联动”
与一手房市场情况相同，二手房市场也受到“限购令”的影响，处于低迷的状态。去年2月份，二手住房成交面积15.38万平方米，成交套数1519套。3月份二手住房成交面积7.5万平方米，成交套数599套。限购前成交套数是限购后的2.5倍。
限购人群的挤出，让南宁的二手中介门可罗雀。“进店人数明显减少，意向购买的客户也很少，有的客户不断看房、砍价，却迟迟不下单，一个小组一个月才几个单，业绩大不如以前。”中介顾问李斌说。
因为二手房市场低迷，中介公司间的竞争更激烈，一些中介顾问因为收入低而离职，南宁也出现了知名二手中介公司关门的现象。为了能“活下来”，实力较强的中介公司纷纷拓展一二手房联动业务。据了解，不少中介公司都与开发商合作销售，以南宁和一些北部湾的项目为主，其中有商业地产、写字楼，也有住宅。
广西合人房产执行董事闭秋桂认为，这是将危机转为机遇，无论是开发商还是中介公司都有这样的需求，可以在这种艰难的时刻相互“扶一把”。随着政策越来越严格，竞争越来越激烈，一二手房联动是中介公司的生存之道。
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