[摘要] 时至今日，南宁限购政策恰满周岁。这一年，南宁楼市从成交骤降，到房价停涨，再到多重优惠挑战片区最低价，价格大战步步惊心。如今，限购政策延续已成定局，继续限购的2012年，是否还会上演价格大战？又有谁能在下行通道中笑到最后？
时至今日，南宁限购政策恰满周岁。这一年，南宁楼市从成交骤降，到房价停涨，再到多重优惠挑战片区价，价格大战步步惊心。如今，限购政策延续已成定局，继续限购的2012年，是否还会上演价格大战？又有谁能在下行通道中笑到最后？
剧情1：停涨
整体均价连续9月止涨微跌
限购所取得的成效已经有目共睹。来自国家统计局数据显示，1月，70个城市出现全面止涨，48城下跌，22城持平，0城上涨，这一串串的数字犹如一场新政成果的验收仪式。
南宁也位处列其中。去年今日，限购落地，之后邕城楼市成交量便遭遇“滑铁卢”，房价自此也失去了上涨动力，去年5月至今年1月，南宁房价已经连续9月停涨。
宝资通联行宝创地产顾问提供的数据，描绘出限购这一年来南宁房价曲线。限购之后南宁楼市均价一路下行，除了9、10月份微幅上涨之外，到了12月，价格则出现了限购以来的跌幅，降至7672元/平方米。而3月时7940元/平方米的均价一直雄锯在曲线图的顶峰，从未被超越。
不过，从价格曲线图也可以看到，在限购的重棒之下，南宁整体均价大幅跳水的现象并未出现，整体均价的落差仅268元/平方米。不少业内人士认为，南宁房价企稳，泡沫较小，市场也相对理性，所以价格的走势也相对平缓。
需要看到的是，限购之后楼市虽是一片哀鸿，但也有楼盘逆市热销，在资金大考中交出了较好的成绩，价格不降反升，由此拉高全城均价，避免了价格走势上的全线滑坡。
至于今年的市场，有开发商指出，继去年10~11月的促销潮之后，第二轮促销活动将会很快展开，促销楼盘还会继续增加。因此，2012年上半年，房价将继续保持微跌态势，下半年可能趋于企稳。
剧情2：跳水
部分楼盘价格跳水走量
楼市形势的严峻，地产股行情可见一斑。据报道，2011年，地产股市普遍翻绿，市值蒸发2128亿元，同比下降20.87%。除了一些中小型地产股争“跌”恐后外，万科A、华远地产、万通地产等大腕级地产股同样未能幸免。地产股、房价跳水，已成为一种全民运动。
南宁楼市也同样是水花四溅。从宝资通联行宝创地产顾问提供的数据来看，一直处于南宁房价高地的凤岭一带当属跳水重灾区。其中，凤岭南板块从去年2月均价8017元/平方米，便一路领跌，今年1月已降至7100元/平方米，片区整体均价下调近1000元/平方米。而房价基本过万的东盟国际商务区，去年3月价格为12450元/平方米，虽然7月有所上浮，但到12月时已回落至11237元/平方米，落差达1200元/平方米。
从单盘来看，君耀·香港园可加冕为“跳水”，项目去年12月爆出“8”字头的特价房，与之前1.3万~1.5万元/平方米的价格相比，一家伙直降近5000元/平方米，这个价格也比区域均价低了5000~6000元/平方米。恒大·苹果园也是领降者之一，从2011年2月至今两次跳水，价格从7300元/平方米跌至5500元/平方米，降幅达到2000元/平方米，位居第二。
可以发现，无论是团体赛，还是个人赛，降价急先锋都出自价格高地，他们受限购影响。面对需求的贫瘠，资金的紧张，库存的逼宫，“以价换量，能走多少是多少”成为开发商的普遍心态。与2009年房地产市场的繁荣，价格的“高歌猛进”相比，如今的开发商在低迷的市场形势下，不得不抱团取暖，房价也低下了高傲的头。
不过，降幅上千的楼盘毕竟是少数。南宁多数楼盘价格波动不是太大，降幅多在200~600元/平方米之间，并且都以刚需楼盘为主，如汇东郦城、远航·景皇国际、天池山等。业内人士认为，刚需撑市的背景下，刚需楼盘为抢占有限客源，降价促销是最直接也是最有效的手段。而部分高端楼盘因
为建房成本和市场定位的制约，所以价格下降“亏本甩卖”的可能性不会很大。
剧情3：特惠
楼市特惠当道促销风行
虽然跳水频现，但不得不承认，赤裸裸的降价仍是不得已而为之，开发商更愿意犹抱琵琶半遮面，更喜欢以促销之名试水走量。所以，一场以营销手段为主题的楼市PK赛便在2011年上演。
上半年，由于政策的效应还未完全发酵，在强大刚需群体的支撑下，开发商还很内敛，多以少量的一口价房、送礼抽奖等活动带旺人气，也并未出现大打价格战的场面。但是，进入下半年，特别是9、10月份之后，开发商不再矜持，不断上演价格肉肉搏战。
你看这厢，4980元/平方米的起步价刚惊吓西乡塘，那厢“5”字头房价已挑战凤岭价；这厢，优惠4000元/平方米的大让利还未预热，那厢总价直减40万元/套的百团大战就已打响；这厢“人越多，越便宜”的真相门事件还在上演那厢“首付？对面两个包包”的雷人广告已经上位；这厢，“买两套，一套半价”的重磅优惠还未传开；那厢，优惠100万元/套的咂舌让利就已落地。还有一口价特惠房、车位、送精装修等迎合市场的促销行为可谓五花八门。
而且，特惠房源不再止步于1楼，不再局限于边角料，更不再是尾盘的专利。新盘、大牌也纷纷加入了特惠队列。比如新盘云星·御湖山，一开盘就以10套7399元/平方米起（低于正常房源1600元/平方米）的特惠房抢占市场；龙光·水悦龙湾也时不时推出特惠房来完成每月的销售任务，就连荣和集团的户外广告也从“我爱大地”变成“高性价比”这类旗帜鲜明的价格宣言。
特惠房源频现，开发商诚意十足，吸引购房者的目光。比如龙光·水悦龙湾40套房特惠房如今只余下六七套，公交车上优惠35万元/套的户外广告穿越全城，为龙胤当归带来了直线上升的来访量，而策划了真相门事件的汇东郦城更是赚足了眼球，出镜率极高。
剧情4：僵持
个盘不惧调控逆市坚挺
虽然“没有多重优惠，都不好意思吆喝”是2011年楼市的主流意识。但也要看到，仍有个别楼盘价格坚若磬石，誓要把俯卧撑做到底。
比如荣和大地，自开盘后就一直保持9400元/平方米的均价；同片区的保利·童心缘，当前折后均价9800元/平方米，较去年6月的开盘价格，甚至上涨了500元/平方米；中铁·凤岭山语城也把8500元/平方米的折后价捍卫到底；还有兴宁区的盛天公馆，限购后价格仍维持6800元/平方米的均价。可以看到，它们依仗地段优势或品牌，抗跌性较强。
另外，也有一些楼盘本身已经处于价格低洼区，很难有下行空间，所以价格也一直处于僵持状态，比如仙葫的观澜溪谷，城南的瑞和家园。
2012年，多数项目因为在去年降价后可降空间缩小，同时也正处于政策观望期，所以房价僵持的可能性比较大。但也有不少品质楼盘明确表示，新品价格还将上扬。比如瀚林御景和瀚林·山水源都透露，2期产品将要高于首开价格，若要抄底不妨选择此时出手。
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