[摘要] 不难看出，在这轮窗口期，真正销售见起色的只有少数项目，大多数项目在滥竽充数制造假回暖。
“龙湖一个周末销售10亿元。”“保利周末两天狂售7亿元。”进入2月下半月以来，楼市“回暖”的消息不断，沉寂多时的项目营销突然发力，不断向购房者释放市场回暖的信号。上周末北京保利罗兰香谷、鸿坤理想城两个项目开盘，据开发商提供的信息是上百人排队抢房，现场火爆得一塌糊涂。
短暂窗口期
“北京楼市和其他城市的市场不一样，是呈阶梯式的，就是说每次涨跌全是有周期性的，今年的2月底和3月初就是一个楼市销售的短暂销售期。”早在2月15日北京龙湖地产销售总监吴竑兴就有了这样的预判。
秦力洪慨叹，“10亿元周末是从牙缝中抠出来的，不容易。龙湖从今年大年初四便开始做销售铺垫，希望能抓住调控下短暂的‘窗口期’”。
和龙湖有着同样想法的还有保利地产。北京保利地产营销总监王英男向记者表示，“对于今年市场的走势判断非常不乐观，我已经向公司提出了今年不休假的申请，每个周末全要到项目销售一线去。最近两个周末项目基本上全有成交，一位销售人员每天能接待三组客户，在2月18日-19日那个周末销售了7亿元”。
“的确进入2月下半月以来，感觉市场出现了一些转好的迹象，例如在工作日11点钟的时候就有人来看，这个在去年一年里是极少出现的。”北京富力地产公关广告部总经理张丽娟向记者表示。
在北京市房地产交易管理网上记者看到，进入2月下半月后，项目入市速度明显加快，2月18日之前，2月份只有浅山香逸花园一个项目拿证，而2月18日之后，截至3月4日短短的半个月时间内共有16个项目拿证。开发商抢占销售窗口期的迹象非常明显。
“2月底、3月初可能是今年惟一的销售机会，因此保利罗兰香谷推出了一栋特价楼，由于位置临铁路，的价格只有1.4万元/平方米左右，比其他楼座每平方米下调了2000多元。”王英男表示。
多位业主表示，此轮北京楼市窗口期的打开主要是由于，今年1月假期多导致2月出现了集中签约，同时存款准备金利率的下调，增加了银行的放款额度，使得一些去年未能办理贷款的购房者重新获得了机会。
“回暖的说法显然是夸大了目前市场的真实状态，据说今年‘两会’对于房地产调控,政府层面还会放狠话，未来加大调控力度的可能性非常大。”一位消息灵通的开发商向记者表示。
滥竽充数
“我们的项目现在每周都推几套特价房，以前均价1.6万元/平方米左右，现在只卖1.41万元/平方米，无论是全款还是贷款全可以享受这个优惠，剩下的房源已经不多了，再不来就没了，要等再开盘就只能到6月了。”通州京洲世家的一位销售人员向记者推销说。
借着楼市窗口期大肆夸大楼市回暖的项目并不在少数。记者查阅北京市房地产交易管理网发现，京洲世家早在2010年就取得了预售许可证，后又在2011年2月11日做了期房转现房的手续，目前推出的104套房屋，只销售了26套，签约价格在1.4895万元/平方米，丝毫未见销售转机。
“现在我给您推荐一个不错的花园洋房金地朗悦，均价只有1.6万元/平方米左右，最近一段时间卖得非常火，每天有很多购房者来看房，剩下的房源已经不多了，请您有时间一定来看看。”短短两天时间内，记者就收到了该项目七八个电话。而真实的数据却是，该项目2011年12月17日入市以来，123套房源只销售了8套。
连日来，各地关于限购政策微调的消息不断，尽管18个城市的尝试均以失败而告终，但是开发商利用信息不对称的优势，将其夸大成楼市即将回暖的消息透露给购房者，让市场一时间鱼目混珠，还有一些楼盘制造销售火爆的场面迷惑消费者。
“跟我说明天就开盘了，400个人抢100套房源，选上了就得交2万元的订金，10天内就得付清首付，弄得我全蒙了，晚上10点多了销售人员还给我打电话呢。”3月2日，刚刚从鸿坤理想城看房回来的王小姐向记者表示。
但是记者日前致电该项目售楼处，销售人员表示，除了两居之外，三居和四居的房源选择的余地还很多。
同样，前段时间一直“作秀”的东亚逸品阁，先是向外界公布成本，后又以1.32万元/平方米的亏本价上市，赚足了眼球，但是即使这样也未能迎来“销售飘红”，在北京市房地产交易管理网上，记者看到该项目2011年12月16日开盘后至今，489套房源只销售了16套。
不难看出，在这轮窗口期，真正销售见起色的只有少数项目，大多数项目在滥竽充数制造假回暖。
真实数据
楼市错综复杂的背后真实的数据到底是多少呢？
亚豪机构的数据显示，今年2月，北京市住宅市场共实现成交5514套，成交面积52.15万平方米，环比今年1月分别增加23.3%、23.9%，但是扣除保障房后的新建商品房的实际成交量仅为2975套，新建商品房成交量仅比1月多出了300套；扣除1月因假期因素减少的7个交易日后，2月日均成交反而比1月少了8%。
“2月份市场在月中时出现了明显的分水岭，下半月的交易量有所抬头。” 亚豪机构副总经理任启鑫表示。
数据显示，2月成交价格低于1.5万元/平方米的项目共售出1370套，占当月扣除保障房后，纯商品住宅2975套销量的46.05%，这一比例环比上月增长了12个百分点。在2月销售量前十的项目中，有5个项目的价格低于1.5万元/平方米。
由此可见，从成交量上而言楼市回暖简直是无稽之谈，如果没有大幅度的降价很难消除市场的观望。
从中原地产记者了解到，目前北京在售开放售楼处的项目有800个左右，其中最近半年有成交量的400个左右，目前90%以上的项目折扣都已经达到了5%左右。但这与消费者的心理价位和承受能力还有一定的差距。
“比如在北京买150平方米的房子，位置稍好一点、五环之内，房价即使降了，现在也是2万-3万元每平方米，那么一套150平方米的房子，至少400万-500万元左右。所以别说一年的工资收入，就是把30年的积蓄拿出来也买不起！”人大代表、人大财政经济委员会副主任委员贺铿日前表示。副部级干部全认为房价高，那么普通老百姓在面对刚刚微降的房价更是有心无力。
激辩楼市走向
“宁愿被限购，也不应放松调控”与“限购误伤刚需”成为了今年“两会”的一大热点，对于未来房地产市场的走势或将起到决定性影响。
连日来一些开发商代表抛出“误伤刚需”的论调以期望微调限购政策。政协委员、大连万达董事长王健林的提案是《对首次置业和首次改善型置业贷款恢复７折优惠利率》。他认为，这一轮宏观调控，在政府、企业、群众、银行四方利益博弈中，前三者都是失利方，只有银行是赢家。
在此之前，海尔地产董事长兼ＣＥＯ卢铿撰则写了一份“万言书”，拟通过辽宁省政协提交政协。“万言书”中表示，“一刀切”的调控政策用药过猛，应允许地方政府进行微调，对不同地区采取不同的限购政策。
求微调的声音还有很多：政协委员、万科集团副总裁毛大庆建议，在坚定落实调控政策下，北京的调控政策应进行细化和调整；政协委员、广州星河湾地产董事长黄文仔则表示，楼市调控误伤了一些刚性需求，在局部地区做一些微调也“无妨”。宏观调控的办法是从税率上进行调控以代替“限购”政策，通过税收杠杆就可以防止投机行为。
“其实每年在‘两会’的时候，以开发商为代表的政协委员、人大代表都会趁机造势为房地产博得舆论支持，连日来各地均出现了刚需楼盘销售回暖的报道，其实就是为这些政协委员制造舆论氛围。”一位开发商表示。而在市场方面，消费者却发出了继续加强调控的呼声。
在有6万名左右的网友参加的“两会”调查中，希望继续调控，再让房价下调的占比达到85.4%，而希望结束限购的只有3%，82%的网友认为目前的调控政策力度还不够。
“尽管按照限购的政策我还没有购房资格，但希望调控继续执行，特别是打击投资的限购令。”一位网友表示。
日前，住建部政策研究中心副主任王珏林在接受媒体采访时表示，中央政府早已明确坚持调控的决心，不排除有关部门再度出台文件，强化各地房地产调控政策的执行力度。他强调，中央政府２０１２年房地产调控基调已经非常明确，“两会”后也不会松动。
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹也表示，未来房地产调控政策的调控，还将围绕“控制投资需求，控制房价上涨速度”和“建设保障房，满足刚性需求”两个方向不动摇。商报记者 赖大臣
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