[摘要] 日前，国家土地部表示今年将试点治理小产权房，为下一步的大规模清理做准备。随着风声日紧，购房者对小产权房的风险提高了认识，记者采访了解到，南宁一些小产权房已经一改过去的热闹景象，变得门庭冷落。
日前，国家土地部表示今年将试点治理小产权房，为下一步的大规模清理做准备。随着风声日紧，购房者对小产权房的风险提高了认识，记者采访了解到，南宁一些小产权房已经一改过去的热闹景象，变得门庭冷落。
不少楼盘乏人问津
在南宁一些城中村，村集体或个人以合作开发、建设新农村屋舍、代建房子等方式，将土地出租给开发商来开发。土地租约一般为20年，使得小产权房有了滋生的土壤。
据了解，目前南宁在售、在建的小产权房，规模小的为一栋单体楼，大的占地面积达几十亩。售价高的为3000多元/平方米，低的为2000元/平方米左右，比周边的商品房便宜一半以上。
这些小产权房大多是以租代售。开发商将总房价换算成每月租金，与购房者签订长租协议。如一套50平方米的房子，售价2000元/平方米，总价10万元，楼盘就以购房者按月租金416元的价格，长租房子20年来签订合同。20年后，购房者失去该套房子的使用权，想再住要另签约购买。
因为小产权房售价便宜，受到一些购房者的青睐。近期，国家有关部门强调将清理小产权房，在政策叫紧的背景下，南宁小产权房已一改以往热闹的景象，很多售楼部“门前车马稀”。
3月27日下午，记者在南宁鲁班路一小产权楼盘观察，发现半个只有两名购房者前往看房。楼盘工作人员介绍，他们在今年年初时，高峰期曾达到日均有上百组客户来访，现在客户量明显减少，有时一天只有10组客户来访。一些偶尔路过的购房者，走进楼盘获悉是小产权房后，转身就走了。
位于双拥路的一小产权楼盘，目前售价是3000多元/平方米，房子以小户型为主，面积不到70平方米。记者看到，售楼部只有一名工作人员值班。由于无聊，她靠玩手机打发时间。或许是出于省电考虑，售楼部里开灯少，幽暗的光线与其他售楼部形成鲜明对比。
广西大学附近的一小产权楼盘，售价为2000多元/平方米。楼盘营销人员介绍，去年年底他们一天能卖出几套房，现在几天才卖出一套房。她认为，价格不是主要原因，关键是政策的影响。
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购房者心态在转变
南宁购房者许先生从事小生意，女儿准备读小学，他打算购买小产权房，曾向记者咨询相关事宜。现在他改变主意了，决定不再购买小产权房。
有的购房者认为，购买小产权房不能向银行申请贷款，一次性付款压力大。况且，商品房的所有权是70年，小产权房只有20年的租期，期满就要交出房子，相比之下并不见得比商品房便宜很多。
记者了解到，当前购买小产权房的人士，有不少是出于投资目的。这些人士手头有闲钱，但被限购商品房，遂投资小产权房想通过出租赚钱。如今国家加强楼市调控，商品房的价格在下跌，看到市场行情在转变，这些人士想等待市场明朗化再作决定，持币待购导致小产权房成交减少。
广西今元房产营销公司副经理杨林锋告诉记者，商品房价格上涨时期，小产权房较好销。现在一手房市场趋冷，小产权房也会受到传导。再加上政策越来越紧，小产权房“腹背受敌”，日子就不好过了。
拓展销路并不容易
南宁一家小产权房的代理销售公司有关负责人郑先生向记者反映，现在小产权房销售形势不好，开发商责怪他们，令他们有苦难言。
郑先生认为，楼盘能否被购房者熟悉，主要靠宣传、广告，但小产权房的开发商实力不算雄厚，掏不出更多的资金进行楼盘推广，使得楼盘的有效客户群少。此外，小产权房毕竟不同于商品房，不好公开叫卖，连售楼部都要遮遮掩掩叫“接待中心”，在这样的市场背景下，让小产权房出色营销并不容易。
此外，有的开发商对小产权房期望过高。他们觉得，小产权房比商品房便宜，就会有很多购房者来购买。但是，他们却忽略了，售价低并不代表就能热卖，如同有的衣服卖200元/套，有的衣服卖20元/套，因为面对的客户群不同，不见得售价低就会卖得快。
据了解，有的小产权房开发商是几人合资，向村集体租下土地后就盖房卖楼。他们有的此前没有接触过楼盘开发，只是觉得房地产市场热，开发楼盘就能有钱赚。如今市场行情转变，令他们措手不及。没有做过“最坏的打算”，让他们不知如何应对。
由于小产权房大多以小户型为主，有的楼盘打算“向酒店转型”以谋求出路。江南一小产权楼盘的销售负责人认为，商务酒店、经济型酒店是小产权房的发展方向，经营者整层租下他们的房子开宾馆，可以缓解他们的销售压力。为此，他们走出南宁招商，想吸引酒店经营者租赁。
有的楼盘则与一些商家合作，通过定向开发来完成销售。在楼盘开发前，有的开发商就与一些超市、商家谈合作。由于一些小产权房楼盘位置不差，有的商家愿意以这种方式合作。
不过，在当前的市场形势下，小产权房楼盘仍呈现出颓势。记者了解到，西乡塘一城中村想把手中的土地与开发商合作，开发商建房后有20年的经营权，20年后将房屋无偿移交给村集体。但是，和多个开发商都谈不下，人家觉得现在市场不明朗，商品房呈下行趋势，开发小产权房风险更大。
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未来市场如何发展
2011年6月，南宁市出台了《南宁市进一步加快保障性安居工程建设若干规定》，新规自发布之日起实施，有效期至2013年12月31日止。《规定》提出，从4种方式拓宽保障性住房用地渠道。其中第4种方式为“农村集体经济组织在不改变土地权属关系，且保证集体住宅和产业用房的前提下，可利用自有的集体建设用地增加建设只租不售的公共租赁住房”。
目前，南宁一些地段偏远的商品房楼盘，房价是4000多元/平方米，与小产权房的价差在逐渐缩小。便宜是小产权房的主要优势，现在商品房价格在调整，小产权房降价吗？记者发现，南宁不少小产权房楼盘价格和去年相比，不升也不降。秀灵路一楼盘销售人员说，他们的价格才2000多元/平方米，利润并不高，没有多大的降价空间。所以，他们不打算打价格战。他们觉得，房子虽然难卖一点，但始终会有人来买的。
对关于小产权房的将来，一些已购买了房子的人士较为关心。购房者陈先生说，他的房子是以租代售，自己手上没有任何产权证，只有一份与开发商签订的长期租约。他十分关注小产权房的工作进展，大家在Q群上经常讨论小产权房的清理消息。
业内人士认为，虽然小产权房的清理细则未制订，但相信国家会稳妥有序地进行。处理方式应当循序渐进、分而治之，对不同的地区、不同的情况，会有不同的操作办法。而对于城乡土地市场分割的问题，则需在立法和制度层面予以解决。
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今年试点治理小产权房
国土部部长徐绍史表示，今年将开始试点治理小产权房，为下一步大规模的清理做准备。今年的政策大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的，首要目的是杜绝小产权房的继续发展，再分情况治理已售的小产权房。数据估算显示，1995~2010年间，小产权房建筑面积累计约7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。
由于小产权房的涉及面广、情况复杂，各界对于小产权房的清理整治问题一直持观望态度，甚至有“雷声大雨点小”的说法。为此，徐绍史回应表示，小产权房现象由来已久。现在先要把局面控制住，让小产权房现象不再蔓延。
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