[摘要] 相思湖CBD超高层地块降低身段，再度挂牌出让。4月25日，位于江北大道北、新村大道西面的GC2012~018地块将挂牌出让。该地块曾在去年10月因无人报名惨遭流挂，此次出让不仅商业比重增加，容积率范围扩大，挂牌起始价和竞买保证金也有大幅下调。这是否是地价下行的信号？土地起始价下调是否将成为普遍现象？
相思湖CBD超高层地块降低身段，再度挂牌出让。4月25日，位于江北大道北、新村大道西面的GC2012~018地块将挂牌出让。该地块曾在去年10月因无人报名惨遭流挂，此次出让不仅商业比重增加，容积率范围扩大，挂牌起始价和竞买保证金也有大幅下调。这是否是地价下行的信号？土地起始价下调是否将成为普遍现象？
现象
“流挂”地块，起价打折再卖
2011年10月27日，相思湖新区CBD地块首次出让时，规定起始价351万元/亩，竞买保证金8000万元。此次再出让，起始价降为248万元/亩，竞买保证金降为5300万元。
用地规划上，不仅商业比重增加，容积率范围也扩大了。由去年“酒店、办公、商业用地占35%~40%，住宅用地占60%~65%，容积率在3.0以下”，变为现在“酒店、办公、商业用地占40%~50%，住宅用地占50%~60%，容积率为3.3以下”。酒店、办公、商业综合体主体建筑高度≥200米不变，但此次出让规定高度不能高于300米。
地块降低身段再卖，最兴奋的莫过于开发商。“起始价下调、商业比重增加都是情理之中。”南宁市骋望房地产有限公司副总经理卢强表示，对于出让调整，一点都不吃惊。“提高商业比例更符合地块所在区域的商务、商业需求，我们会对地块持续关注。”
记者在地块现场看到，土地已经基本平整。南面紧邻南宁市景观大道——江北大道，被江北大道、大学路、西宁路等城市干道环绕，可看邕江全景，并与相思湖公园相邻。附近有建设中的西乡塘客运站，还有广西外国语学校、广西经济管理干部学校等多所高校。
相思湖新区管委会介绍，地块所属的相思湖新区商业核心区，占地800亩，位于南宁市大学城区。商业核心区地理位置优越，大学路和地铁1号线穿区而过。该部门还透露，800亩土地目前已完成征地拆迁和平整工作，计划总投资50多亿元，除了开发一个地标式五星级酒店外，还将开发相思湖科技研发总部基地、购物中心、西南图书批发中心等综合性项目。
2011年曾“流挂”的相思湖CBD地块。
原因
激活片区，降身段促成交
从近几年土地出让情况来看，虽然有不少地块为二次出让，却鲜有起始价调整，地段景观优越的相思湖CBD地块降低身段再卖颇受关注。
“由于要求建设五星级酒店，建设难度大，相比普通住宅投入产出所需时间更长，起始价下调是合理的。”卢强分析。
南宁宝资通项目咨询集团有限责任公司总经理关立坡则认为：“这与地块规划、区域和市场形势有关。”政府定起始价，是根据近3年周边土地成交价、周边房价、土地参数来评估，相比开发商调整房价，土地起始价有更大“滞后性”。另外，这反映出政府积极发展相思湖新区，要激活这一区域。对开发商来说，政府对地块规划重新调整，提高商业比重，更利于打造区域商业中心，易于将项目盘活。
相思湖管委会土地储备中心负责人坦言，起始价下调，是评估公司根据地块周边房价、地价，以及容积率等相关参数最终确定。提高商业比重，为了凸显区域商业主题，更明确做有品质的相思湖CBD，目前已有多家企业对地块虎视眈眈，对地块成功出让很有信心。据透露，近1~2年内，相思湖新区还有300~500亩土地储备。
关立坡认为，这次调整政府让利很大，对不少开发商来说，可能是抄底时机，有利促进成交。从规划来看，地块前景值得期待，但地块开发难度较大，目前周边尚未成熟，主要是靠卖预期，对开发商的能力、资金提出更高要求。
后市
观望浓重，地价可能下行
调控持续发力，楼市走势并不乐观，业界普遍认为，土地市场将继续低迷。今年，南宁仅2月举行了一场住宅地块出让仪式，原计划出让的两宗“改嫁”地块，龙岗地块遭遇“流挂”命运，而科德路地块也比首次出让降价成交。对于土地市场后市，业界分析或将形成“市场观望→土地流拍→起始价调低→底价成交”的局面。
“接下来，土地起始价下调可能更加普遍，但具体要看政府的财务报表状况。”关立坡推测。
辉煌集团广西分公司副总经理黄明程分析，起始价下调与目前市场上开发商卖不动房子降价来卖的道理如出一辙，预计下调起始价的情况还会更加普遍。对政府而言，财政收入很大一部分来源于土地收入，所以很有可能进一步降低土地出让门槛促进成交，最终获取土地。另外，由于目前市场尚未真正回暖，不少开发商资金链已比较紧缺，拿地能力不足，加上两会上温总理讲话后，房地产股大幅跳水，开发商对市场未来预期仍不明朗，自然不会轻易出手拿地。
也有开发商认为，目前土地抄底机会已经到来，他们一直在关注土地市场，一有合适机会便会出手。
广西振业房地产股份有限公司总经理双德慧分析，从长远来看，地价可能会呈现螺旋上升的趋势，尤其是一些地段优越的地块。政府并非完全靠“地”吃饭，还有其他收入来源，因此不太可能陷入“甩卖”土地的困境。
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