[摘要] 如何评估商铺未来的租金收益和升值情况，投资者可以参考星巴克等大型餐饮连锁企业的做法。他们在开店之前一般都会先有一个营运的方案，测算单位时间内路过门前的人流，预计自己多大面积有多少餐位，上座率是多少等等。
投资商铺区位仍是首要因素
针对商铺投资，三益中国院长高栋认为区位仍是首要考虑的因素，商铺所处的地段直接决定商铺的投资价值。同时，投资者还应关注商铺的建筑形态，例如动线设计、临街面、展示面、与主力店关系等；其次，明确商铺销售价格与当地商铺租金收入之间的比例关系，认清在当前销售价格之下投资的增长空间；商铺的价值，是通过长期运营才能体现出来并获得增值溢价的，因此在投资商铺时，也应重点关注开发商的背景、商业运营经验等因素。
如何评估商铺未来的租金和情况，投资者可以参考星巴克等大型餐饮连锁企业的做法。他们在开店之前一般都会先有一个营运的方案，测算单位时间内路过门前的人流，预计自己多大面积有多少餐位，上座率是多少等等。对于一个新区域，他们也会根据规划以及现有物业的建设情况，看附近写字楼、住宅的供应量，预计到未来一两年内这个街区将有多少人入驻，对后续的状况也会有相对清晰的预计。羊毛出在羊身上，投资者的都是出自未来经营者的，一般来讲，租金在经营收入中的占比在10%-15%，通过评估这些条件，投资者可以大致判断未来的情况。
价值因“铺”而异
近几年来，都市综合体成为地产开发的趋势。这种集合了住宅、商业、办公等功能于一体的综合社区，不仅更新了人们的生活方式，也得到了很多投资者的青睐。不少人认为，相较与单纯的住宅或是商业项目，城市综合体更具竞争力，因而投资都市综合体里的商铺，收获的更加稳定。
而在专家看来，这种想法并非完全正确。都市综合体，物业功能多元化，理论上其抗击风险能力更强，投资在长期看来也更加稳定。但是，参考国内外成功的都市综合体，商业往往都是持有经营，通过运营，化不同物业功能之间的协同效应，实现人流共享，提升商铺的出租价值。
高栋说，投资都市综合体中的商铺，很难讲收获的会更加稳定。首先，销售型商铺，小业主之间的关系一般较难协调，无法形成商业合力，提升商铺的整体价值；其次，商铺价值也受都市综合体中其他物业功能定位、体量等的影响；最后，也最为关键的是，区位因素、建筑形态等也直接影响商铺的投资价值。(记者 陈娟)
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