[摘要] 房地产行业是我所看过的盈利模式最粗犷的行业。这个行业有两个核心要素：钱和土地。核心模式在于：以足够低的成本找到足够多的钱，然后以足够便宜的价格买地，再以足够快的速度建房，最后以足够贵的价格把房子卖出去。
每一个行业的财务报告都有自己独特的解读密码。
房地产行业是我所看过的盈利模式最粗犷的行业。这个行业有两个核心要素：钱和土地。核心模式在于：以足够低的成本找到足够多的钱，然后以足够便宜的价格买地，再以足够快的速度建房，最后以足够贵的价格把房子卖出去。
“最严调控”持续了两年，但从近两年财务数据看，对房地产公司影响似乎不大。截至4月13日，A股已有76家房地产公司发布了年报，其中46家公司净利润保持正向增长。
统计显示，这76家房地产公司，存货总额达到9228亿元，比2010年高出39.1%。存货总额是2009年的2倍以上。而全行业的库存市值或已超过5万亿元。这意味着，2012年房地产公司面临着巨大的“去库存化”压力。
这只是问题的表象。我注意到，2011年，这76家公司中，62家公司并未计提甚至冲回存货跌价准备。万科、保利地产、招商地产均未对其存货进行计提存货跌价准备。
一个典型的房地产开发公司存货项目主要包括已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品三大块。
具体分析存货结构可发现，房地产公司存货主要压在未开发或者半积压“土地”上。以万科存货结构为例，其在建房子占比66.34%、拟开发（土地状态）占比30.23%，而已完工建房占比只有3.48%。
再对比一组数据。2008年，这76家地产公司存货总额3399亿元，而计提减值准备31.6亿元，存货减值准备比例0.92%。2011年，这76家地产公司存货总额9228亿，增长1.7倍，而存货减值准备却只提了12.8亿，存货减值准备比例不到0.14%。
2008年，房地产公司之所以集体大幅计提存货减值准备，主要是为2006、2007年疯狂拿下高价地买单。不少大佬在此前买下名动一时的天价“地王”。
历史总在不断重演。2009年“地王”再次频出，一时间房地产“面粉贵过面包”，拿地最疯狂者为保利地产，几乎每个大型地产公司手上都有高价地。
但是两年多过去，我没有在财务报表上看到这些公司对相关项目“存货减值准备”的计提。有些公司甚至没有考虑这个问题，也没有根据市场、销售情况及项目的销售预期，对所有项目进行减值测试。
不提减值准备，或许只能解释为地产商认为调控影响不大，对房地产前景充满信心。
存货跌价准备风险被大大隐藏，是2011年地产公司财务报表“看上去很美”的重要原因。这也是所有房地产公司2012年的“定时炸弹”。下期，我将逐一分析主流地产公司财务演变及战略变化。
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