[摘要] 在经历了３、４两个月租赁淡季后，５月租赁市场有所逆转，租赁需求小幅放量，呈现“量价齐升”的特征。最新发布的数据显示，５月上海房屋租赁指数为１３３９点，较４月上升３点，环比上涨０．２５％。据悉，上月租赁市场热点从低端市场向中端市场转移，并成为整个淡季市场的最大亮点。
在经历了３、４两个月租赁淡季后，５月租赁市场有所逆转，租赁需求小幅放量，呈现“量价齐升”的特征。发布的数据显示，５月上海房屋租赁指数为１３３９点，较４月上升３点，环比上涨０．２５％。据悉，上月租赁市场热点从低端市场向中端市场转移，并成为整个淡季市场的亮点。
此外，随着６月大学生毕业季即将来临，业内人士称，申城的租房市场又将迎来新一轮租赁高峰。
中端租赁市场稳健上扬
据上海中原全市租赁成交数据显示，２０１２年５月份租赁交易可比的５７个样本低端板块中，五成片区租赁数量下滑。其中，普陀金沙江、长宁(论坛)吴中路、闸北上大、宝山长江西路等板块租赁套数下滑明显，环比上月降幅超过七成。而高端租赁市场也不乐观。据悉，由于高端租赁市场中转售为租的物业增多，房源集中投入致使短期内租金上涨受到一定程度压制，相比其他租赁市场涨幅最弱；另一方面，高端房源空置率也有所上升，传统市区空置率约为１０％左右，而虹口、杨浦等区的空置率则更高。
不过，中端租赁市场却备受青睐，显示出淡季不淡的迹象。上海房屋租赁指数报告显示，５月上海中端市场租金环比上涨０．３１％，涨幅较上月缩小０．０４个百分点。其中，两室上涨０．３２％，三室上涨０．２６％。中端市场成为５月涨幅的区域。
记者了解到，以往在租赁市场中走势平稳的中端市场，近两月皆以领涨姿态领先于高、低端两个市场，并连续４个月涨幅超过０．２５％。出赁市场热点正在向中端市场转移。
“这是转买为租、过渡租赁、低端客升级和合租增多等多重影响所致。在板块逐渐成熟、市场接受度提高和房源供应紧张影响下，中端租赁市场表现活跃，往往挂牌后一周内就能成功签约。在利好刺激下房东上调租金毫无悬念。”有市场分析人士表示，“板块内往往有少数房源提高租金后，其余房东都会陆续跟风而涨。”
上海房屋租赁指数办公室则认为，在外来人口急剧增加和房价回落尚未到位两大原因作用下，５月租赁市场表现良好。中端稳步发力，市场持续活跃，打破了历年来５月租赁市场淡季局面。政府提供的公租房、廉租房、人才公寓毕竟有限，社会资源为主流的房屋租赁市场预期依然火热。
局部租金涨幅同比超３０％
５月租金价格平稳中现微扬的态势让不少市场人士持乐观态度，并预计６月毕业生离校对租房需求将呈现放大趋势，量价回升幅度亦会更显著。
“临近高考，‘高考房’需求骤增，学校附近空置的中档房源成就了家长们的短期租赁需求，加快中档房的租赁成交。”２１世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示。
据２１世纪不动产上海锐丰杨浦林绿家园店分行经理徐九平透露，五角场板块因多所知名大学，且自身板块内商业生活配套近年来发展迅速，所以每年的毕业生租赁一般都较为火热。
“这些应届毕业生因收入一般，采用合租的比例较高，２－４人的合租行为较多。但其对品质有要求，一般都会要求给予独立的卫生间设施。”徐九平告诉记者，随着６月份各大学校毕业的临近，他所在的分行已接待多位提前来了解市场行情的应届毕业生租客。“这一类型的租房群体约占上门租赁客户中的二成比例。”
只是随着近期上述板块内租金较年初已有近１０％－２０％不等的增幅，同比增幅更是超３０％，在租金高企的当下，板块内学生租客合租行为逐步增多。据悉，杨浦林绿家园店分行近期成交一套东方家园(论坛)内的毛坯３房租赁房源，该套房源即是被几个大学生采用合租的方式承租，平均每人支付约每月１２００元的租金。
不过，需要指出的是，除少部分大学周边受租金波动较大的影响，促使应届毕业生错峰租赁，其他大学周边的板块租赁市场当前量价水平仍较为平稳。
业内人士表示，每年大学生放假或者开学都会给租赁市场造成一定的影响，该季节性因素在今年无疑也将给租赁市场再次带来一波小高峰。因大多数高校毕业学生一般在６月底才会正式离校，所以传统的毕业租赁高峰一般要到６月中下旬才会到来。
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