[摘要] 楼盘内部房起初是开发商给员工、关系户提前销售、预留的房子，如今，南宁一些楼盘的内部房出现“公开化”趋势，购房者可以在售楼部，随意购买比市面便宜的内部房。
楼盘内部房起初是开发商给员工、关系户提前销售、预留的房子，如今，南宁一些楼盘的内部房出现“公开化”趋势，购房者可以在售楼部，随意购买比市面便宜的内部房。内部房未进入正式销售渠道，被管理部门明令禁止，为何购房者仍铤而走险？
内部房逐渐走下高台
“楼盘内部房特惠销售，地段好、环境好，售价5500元/平方米……”近日，南宁购房者杨女士手机收到促销短信。
这个楼盘有一定知名度，周边楼盘售价在6500元/平方米以上，这么便宜的价格不禁让人心动。杨女士拨打电话咨询，对方告诉她，开发商拿出部分房源进行内部供应，由于还剩下少量房源，遂面向社会销售。购房者需要交纳5万元预约金，一个星期后交纳总房款的30%，待房子正式销售后再签订购房合同。
“从前内部房是高高在上，现在是触手可及了。”杨女士感慨道。杨女士的姐姐在银行工作，在五六年前，单位好不容易获得一个楼盘的10多个内部房指标，因为房价较便宜，大家都抢着购买，最后，单位定了门槛，要有5年工作年限且未婚、业务出色才能买。买到的人请客庆祝，未能买到的人颇感失落。如今，内部房主动找上门来了。
由于当前南宁楼市实施限购，一些楼盘为了吸引客户，表示购房者购买内部房后，只与开发商签订关于价格及日后办理正式手续的协议，并不签订正式购房合同。楼盘称，待日后不限购再签订正式购房合同，这样就可以不受限购影响购买内部房。同时，在签订正式购房合同前，购房者可以免费更名一次，从而给购房者提供炒房获利空间。
楼盘内部房房产多样，既有小户型，也有大户型；既有住宅，也有商铺。以前购房者购买内部房，还需要楼盘员工的引荐，现在直接在售楼部就可选购了。
三种途径“暗渡陈仓”
内部房基本是未取得销售许可证，就变相销售的，这种行为早被管理部门明令禁止。今年年初，南宁房产部门公布2011年房地产监察支队立案处罚的公司名单中，就有一家房地产公司未取得预售许可证，向买受人收取预订款性质的费用而被处罚。
不过，由于取证难、购房者不愿意配合等原因，查处违规销售有一定难度。业内人士田先生介绍，市面上的内部房，主要有3种方式进行销售。
开发商与房产中介合作，通过中介的客户网络进行销售，这是最主要的方式。房产中介接触不少投资客，内部房售价低、投资价值高，受到投资客的青睐，所以楼盘较喜欢与房产中介合作。在销售中，房产中介可能会故弄玄虚，称房子是“特殊关系弄来的”，要收取“指标费”。房产中介收取“指标费”后，不再参与内部房的销售分成。
此外，有的楼盘喜欢与一些单位合作，发展内部房团购。这些开发商合作的对象，大多是战略合作伙伴关系，相互之间有一定的信任度。单位团购的房子，一般是一栋以上，整栋房子有利于单位内部调配。
其次，将内部房变换名义，以特供房等方式出现。开发商对外宣称，因为房子只销售给特供对象，所以价格较便宜，销售条件较苛刻。
据了解，在2008年楼市低迷期，南宁楼市的内部房涌现较多。2009年、2010年楼市趋热时出现较少。近一两年来，内部房又重现江湖。目前，有几个楼盘在销售内部房。
变相融资风险较大
南宁瑞丰华房地产营销顾问公司副经理覃楚生介绍，楼盘销售内部房，目的是出于融资需求。
有的楼盘资金紧张，房产又未能达到预售条件，为了尽快回笼资金，开发商就推出内部房。购房者交纳内部房的预约金一般在房价的30%左右，按一套房20万元计算，200套房就可获得4000万元的现金流。而且，这4000万元不进专用账户，不用支付利息，对开发商帮助较大。同时，开发商有了既定客户，市场开发就有了基础，日后正式开盘时，可产生房子“早早卖完”的假象。
虽然内部房价格便宜，但购房者面临的风险较大。南宁购房者韦先生反映，他去年11月在南宁凤岭北一楼盘，以2万元预定了一个楼盘的内部商铺。楼盘称，商铺的价格大概为2.5万元/平方米，在今年3月正式开盘时，所交的2万元预约金就转为定金，不买可将预约金退还。不料，后来开发商改口称商铺只租不售，租金视行情定价，交了预约金的客户可优先租铺。楼盘的开盘日期一拖再拖，到今年8月仍未能开盘，韦先生担心不已，多次催促楼盘退还预约金，开发商却称未正式开盘，预约金暂不退还。为此，双方发生纠纷，近日韦先生才取回2万元钱。他说，经过此次折腾，再也不敢买内部房了。
业内人士提醒，购房者购买内部房除了要承担开发商无后续资金、无法建楼的风险外，还会面临开发商出尔反尔的风险。有的开发商开盘后缓过一口气，见房子好卖，会提高内部房的售价，否则不与购买者签订正式合同。由于没有房子预售的约束，这种情况下，购房者往往只能无奈加价或亏利息取回本金。
“熟客”铤而走险买房
记者在采访中发现，对购买内部房遇到的变数和风险，不少购房者是明白的。但是，为了购买较便宜的房子，一些购房者还是铤而走险。当中，不少购房者是曾经购买过内部房的“熟客”。
在南宁一机关单位工作的耿先生说，他父母通过单位的关系，在2006年购买了柳沙一楼盘的内部房。当时开发商约定，房子取得预售许可证并正式销售后，就把10万预付款作为首付款。可是，不知什么原因，楼盘的开盘日期一拖再拖，到2008年才开盘。当时他们所交的预付款只有收据，风险较大，家人也曾担心过。楼盘开盘后，他们的房价比市面便宜三成左右，而且房屋质量较好，这让他们觉得购买内部房还是划算的。所以，此次该开发商有内部房销售，耿先生就购买了。
记者了解到，购买内部房的人士，有的是与开发商有工作来往关系，他们自认为对开发商有一定了解，觉得“风险可控”而买房。有的购房者则是亲戚或朋友买过内部房，别人“有惊无险”的经验让他们放松了警惕。
覃楚生介绍，内部房看似实惠，实际并非购房者所想像的那么大。购房者都喜欢将内部房正式面市后的售价，与当初购买时的价格对比，从而得出“抵值”的结论。但是，有的内部房从购房者交首笔款后，到正式销售换签购房合同，往往已经过了一两年时间。如果购房者当时不买这个楼盘的房子，通过正当途径买房，一样可以买到较便宜的房子。购房者购买获得预售许可的房子，心理负担会少许多。
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