[摘要] 新一轮房地产调控取得了显著成绩，投机投资性需求得到明显抑制，商品房销售一度呈现量价齐跌的态势。最新数据显示，近几个月的房地产市场出现了小幅波动，从价格微涨到稳中略降。
新一轮房地产调控取得了显著成绩，投机投资性需求得到明显抑制，商品房销售一度呈现量价齐跌的态势。数据显示，近几个月的房地产市场出现了小幅波动，从价格微涨到稳中略降。造成波动的原因是什么？房价会不会大幅反弹？应该如何看待稳增长条件下的房地产调控？记者为此采访了住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹。
统计数据显示，今年7月，70个大中城市房价环比上涨的达50个，8月份为36个。而9月份，房价环比上涨的城市减少至31个。国家统计局新闻发言人近日表示，当前房地产市场总体还是稳定的，房价的变化是延续了稳中有降的趋势。
房地产市场总体平稳
今年货币政策调整相对温和，政策对抑制投机投资性需求没有放松，住房市场将以“稳”字为主
记者：最近几个月房价有所抬头的原因是什么？如何从总体上看待一轮房地产调控的成果？
秦虹：总体看，去年下半年以来形成的市场格局尚未出现根本性改变，投机投资性购房得到明显抑制，房价基本平稳，住房总库存量仍处高位。当前房地产市场相对还是稳定的，虽然从6月份开始部分城市房价有所回升，但回升的速度是缓慢的，部分城市房价同比下降，商品住房成交面积也是同比下降的。国家统计局的数据显示，今年9月份，70个大中城市中，与去年同月相比，新建商品住宅价格下降的城市有55个；1至9月份，商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，其中住宅销售面积下降4.3%。
今年6月份之后房地产市场会出现这一变化，最主要的原因是在适度下调利率的情况下，部分购房者对房地产市场的预期有所改变，过去长期观望的人不再观望。同时，房企的促销措施和对首套住房贷款的优惠也促使居民停止观望出手购房。应当看到，今年我国的货币政策调整相对温和，对房地产市场的影响是有限的，并且政策对抑制投机投资性需求没有放松，预计今年住房市场将以“稳”字为主。
记者：房价具备大幅度反弹的基础吗？
秦虹：总体上看，由于政府对已出台的限购和限贷政策并没有放松，市场上的购房主体是以自住性需求为主。自住性需求的总量在2年至3年内可以大致确定，难以持续性地推高需求进而推高房价。只要我们在政策上保持稳定，坚持控制投机投资性需求，支持合理的住房需求不动摇，房地产市场就有望保持稳定发展。
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稳增长不能松调控
房地产业发展应当建立在真实需求的基础上，需从更高处着眼建立起健康发展的长效机制
记者：当前，稳增长成为经济工作的首要任务。房地产这一行业的产业链长，对经济的拉动作用明显，为什么稳增长的情况下仍然要坚持房地产调控不动摇？
秦虹：稳增长有利于稳定我国经济社会大局。房地产业产业链长，对上游的投资和下游的消费都有密切的关联。但房地产业对经济增长的贡献不能放在依靠房地产的投机投资性需求上，如果短期靠房地产的投机投资性需求，拉升了经济增长速度，那么积累起房地产市场的泡沫终将对国民经济产生更大的危害。
当前，坚持房地产调控政策不动摇包含了抑制投机投资和满足合理需求两方面内容。也就是说，房地产业对国民经济的贡献应当建立在真实需求的基础上。如果放任投机炒房赚钱，既不利于房地产市场的稳定，最终也会使经济和社会健康发展付出沉重的代价。因此，稳增长不等于就要放任投机投资性需求回潮。
记者：前一段时间，国务院督查组赴16省市对各地落实调控措施进行了督促检查。结合督查的情况，下一步房地产调控应重点把握好哪些关键环节问题？
秦虹：从近期市场表现及其影响因素看，房地产市场平稳运行仍存在一些不利因素，下一阶段房地产市场调控仍处于关键时期，巩固房地产市场调控成果的任务仍然很艰巨。下一步，各部门、各地区将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性购房需求，支持居民合理自住性需求，促进房地产市场平稳健康发展。
要坚决执行好已出台的调控政策，巩固调控成果。特别是要继续落实差别化住房信贷、税收政策，坚决抑制投机投资性需求。应该看到，差别化的信贷和税收政策对促进房地产市场健康发展有较好作用。政策鼓励和支持首次置业的家庭购房，既可以满足民生需求，也有利于保持房地产市场的适度活跃。
从长期看，建立起房地产业健康发展的长效机制还应从更高处着眼，从控制货币发行规模、增加民间资本投资渠道、加大社会保障力度、完善土地政策等多方面着手。
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进一步平衡供需矛盾
控制住投机性需求，保障好困难者需求，自住和改善需求就有条件充分发挥市场配置资源的作用
记者：当前，开发商观望情绪比较重，用地计划的落实率较低，这是否会影响未来房地产市场的供给？应如何看待调控与房地产市场供需平衡的关系？
秦虹：目前，可能存在的问题是不同城市在供求平衡上差异较大，部分城市库存量仍然较大。对供求矛盾大的城市需要坚决执行好当前已有的调控政策，加快加大普通商品住房的供给，除了保证土地的优先供给外，还应在信贷上增加对普通商品住房建设的支持。
同时，应该继续改善供应结构。从当前市场情况来看，群众最需要的是中小套型、价格合适的普通住房，因为它既能满足居住需求，又与多数家庭经济能力相适应。因此，既要增加总的供应量，又要解决供应的结构性矛盾，扩大普通商品住房的供应规模，加快落实土地供应计划，加快普通商品住房的规划、开工建设和销售审批等，着力增加有效供给。
当前所进行的房地产调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。从长远看，应逐步完善调控手段，更加注重市场和法制手段。
记者：应该如何看待保障房建设与房地产市场的关系？
秦虹：保障房需求是住房需求的另一端，尽快将已投资建设的保障性住房建设和配套完善投入使用，可以及时改善中低收入家庭的住房困难，有利于稳定相当部分居民的市场预期，减缓购房的恐慌心理，有序地释放需求，平衡市场的供求关系。
如果能做到解决住房需求两端的问题，即控制住投机性的需求，保障好困难者的需求，中间部分的自住和改善需求就有条件充分发挥市场配置资源的作用，还原市场自身运行规律。
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分析称一线楼市上行趋势确立 各地调控未动
从8月底开始主要城市的土地市场明显复苏，各大开发商均开始了大规模的圈地运动，而且地价及溢价率均有所上行
随着各省经济三季报的发布，京沪等一线城市楼市数据也呈现出一缕亮色。多位分析师认为，房地产市场整体上行趋势已经确立。与此同时，多地调控仍将延续小幅收紧的趋势。
市场复苏明显
广东省统计局数据显示，前三季度，广东商品房销售面积5066.48万平方米，虽然同比仍下降1.4%，但降幅已比上半年和一季度分别收窄9.4和17.6个百分点。同时，受房价攀升影响，同期广东商品房销售额4147.91亿元，增长0.6%，已呈现正增长，增幅比上半年和一季度分别提高8.0和23.5个百分点。
上海统计局发布的数据也显示，前三季度，本市新建商品房销售面积1229.94万平方米，比去年同期下降5.9%，降幅较上月收窄1.9个百分点。前三季度，本市房地产开发企业本年到位资金2986.91亿元，比去年同期增长19.5%。
前三季度，北京全市商品房销售面积为1146.9万平方米，比上年同期增长25.2%。全市房地产开发项目本年到位资金为3957.6亿元，比上年同期增长2.4%。
“整个市场确实是全面复苏。”合富置业首席分析师龙斌告诉《财经日报》，目前几十个主要城市成交量回升得比较平稳，主要原因在于今年以来信贷微调、以刚性需求为主导的成交结构支撑了成交的增长，另外开发商在推货方面也比较积极，供求之间的预期越来越接近。
龙斌说，目前购房者方面也有明显变化，特别是刚性需求在信贷、楼市调整等环境下入市的信心更为强烈。
价格方面，集美大学房地产发展研究所所长李友华对本报分析称，目前楼市交易量回升、成交价微涨的情况，基本上在各个专业研究机构的预测范围之内。其原因主要是目前国家限购政策没有明显松动，地方政府有一些微调，促进刚需入市，“去年限购政策出台后，一部分外地人已经开始缴纳社保和税收，现在满足了一年期限，可以入市。”
中原地产市场研究部总监张大伟分析说，目前整体市场复苏趋势明显，开发商积极储备资金，购入土地，四季度也不太可能再出现有力的房地产政策，整体市场上行趋势已经确立。
随着标杆房企销售业绩的回暖，以及推盘节奏的放缓，之前开发商高企的存货也得到了快速的消化。根据中原地产市场研究部分析，目前标杆房企库存量仍属合理范围。结合目前开发商短期的资金链情况，标杆房企的降价动力明显不足。
在土地市场方面，开发商对于后市预期转变，加之资金压力逐渐解除，开始积极入市低价购地。各地土地成交活跃，部分城市土地市场出现回暖行情，出现政府为稳定市场预期开始叫停热门地块出让的现象，例如北京在9月暂停了10宗经营性用地的成交。
张大伟说，从8月底开始主要城市的土地市场明显复苏，各大开发商均开始了大规模的圈地运动，而且地价及溢价率均有所上行，可见目前市场的主流开发商对市场见底的判断已经基本一致。
国家统计局日前发布的数据显示，前三季度，房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%(扣除价格因素实际增长13.8%)，增速比1~8月份回落0.2个百分点；商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，降幅比1~8月份缩小0.1个百分点；商品房销售额40354亿元，增长2.7%，增速比1~8月份提高0.5个百分点。
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调控政策没有动摇
在李友华看来，经过这一轮调控，房地产调控的近期目标已基本实现，即抑制房价过快增长，但要实现房价回归合理增长的长远目标，未来仍需要做不少工作。
其中，限购等举措作为一种调控手段，未来走势如何十分引人关注。9月以来，尽管有贵阳市房产政策出现了部分松动，但大多数楼市政策小幅收紧的趋势仍在持续，其中一线城市尤为明显：上海开展限购政策执行情况的专项检查，防止违规操作；北京进一步收紧了限购政策，规定北京户籍居民购房须持第二代身份证；广州将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施。陕西省更是祭出成本大刀，规定在开发成本的基础上，房屋最后的售价只能加上10%左右的“合理利润率”。
“总体来看，调控政策没有动摇，限购限贷的方向没有改变，地方在没有违反限购的前提下根据自身特点做了一些微调，调控基本保持稳定。”龙斌说，明年楼市走势要看经济走势，“明年政策应该会有新的动作，比如之前房产税试点应该会推开。”
国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作时也指出，要坚定不移地搞好房地产市场调控。严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。推进保障性安居工程建设，确保保障房公平分配到低收入群众的手中。加快普通商品住房土地供应，有效增加普通商品房供给。
李友华说，限购作为一种非市场手段，虽然有效抑制了房价的过快增长，但不能使市场供需双方信息良性交换互动和循环运转，“房地产本身是一个市场，没有一个市场经济的手段来解决问题，本身是不能够长期延续的。”李友华说，能够替代的手段越早出台越好，越能使房地产市场长期健康稳定地发展。
不过，开征房产税目前仍面临着很大争议，不少专家均反对目前扩大房产税范围。近日有媒体报道称，今年8月曾传出扩围试点的两湖扩围试点工作已经“暂停”。本报记者昨日致电湖南湘潭相关部门，没有得到对方正面回复。湖北鄂州相关部门人士则对“暂停”一事未予明确否认，只是表示“上面没有正式的文件下来”。(财经日报)
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