[摘要] 南宁实施住宅限购后，商铺和写字楼成为不少人士的投资选择。记者在采访中发现，与二手商铺相比，二手写字楼交易不太活跃，不仅价格一直徘徊不前，成交量也不大。这是什么原因？
南宁实施住宅限购后，商铺和写字楼成为不少人士的投资选择。记者在采访中发现，与二手商铺相比，二手写字楼交易不太活跃，不仅价格一直徘徊不前，成交量也不大。这是什么原因？
二手写字楼交易少
近年来，南宁新建了一些写字楼。但是，记者走访发现，在二手房中介挂牌出让的写字楼数量极少。
在园湖路一家房产中介门店，挂牌的房产大部分是房子，少量是商铺，没有写字楼出让。置业顾问介绍，近一年多时间以来，业主出让写字楼一直都较少，咨询的买家也不多。一般情况下，在岁末年初才有较多业主委托出租写字楼。
凤翔路一家房产中介里挂牌出让航洋国际城(论坛)一间写字楼，面积为50多平方米，售价为1.5万元/平方米。置业顾问说，这套房产挂牌已经有几个月时间，咨询的客户不多。他们建议卖家降低售价，卖家不接受意见，导致交易困难。
广平房产资深经理韦业琛说，二手写字楼交易量较少，并不是他们的主推业务。有时候，他们成交了5套房还没有成交一间写字楼。商铺和写字楼是南宁限购后投资人士的主要选择，但相比之下，二手商铺交易比二手写字楼活跃得多，一些商铺挂牌不到一个月就成交。
记者从南宁房产部门了解到，12月上旬，南宁只成交了两套二手写字楼，而二手商铺成交了27套，住宅成交了513套。
在采访中记者发现，虽然二手写字楼挂牌不多，但很多中介却向客户力推外地的写字楼。这些写字楼大多位于钦州、防城港、桂林等地，是一手楼盘。业内人士介绍，这些楼盘是房产中介公司代理销售，所以置业顾问推介较为积极，售价大多为六七千元/平方米。
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市场陷入有价无市？
南宁的写字楼主要集中在青秀区，分为三个区域，一是金湖广场周边，以地王大厦、金源CBD、亚航财富中心等为代表；二是会展中心周边，以航洋国际城、汇东国际 (论坛)等为代表；三是东盟商务区，以财经中心、亚洲国际 (论坛)等为代表。另外，在东葛路、园湖路、新民路等路段，有一些分散的写字楼宇。
目前，南宁的二手写字楼售价不一，有些人气旺的写字楼达2万多元/平方米，便宜的不到1万元/平方米。在广州、深圳等地，二手写字楼的市场主力价为3万多元/平方米。
南宁华盛地产营业经理许胜东介绍，近一两年来南宁的二手商铺价格上涨势头明显，二手写字楼的行情则徘徊不前。两年前南宁售1万多元/平方米的商铺不少，现在难觅影踪。而有的二手写字楼一年多前售价是1万元/平方米，现在才为1.2万元/平方米，价格行情比商铺差得多。
虽然成交不活跃，但二手写字楼的价格也难见下调，业界认为，写字楼的行情已经出现有价无市的征兆。一些房产中介人员介绍，南宁有的业主也想出让写字楼，回笼资金再寻找新的投资品，但三四十平方米的写字楼难转让，只能继续出租。而一些拥有数百平方米写字楼的投资者，一般房子被企业长期租赁，业主又不会轻易转让。现在，一些写字楼的月租金在80元/平方米以上，地王大厦在120元/平方米以上，不算太低，所以业主也就不急着“割肉”出让。
另外，有的卖家期待值高。他们觉得写字楼1万多元/平方米的价格与南宁一些住宅售价相当，并不算高，不甘心降价。如果不急着用钱，就继续持有，想等行情好时再出让。
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一些弊端影响买家信心
南宁投资者郑先生想购买二手写字楼，走访二手市场后他发现，写字楼存在的一些弊端影响了他的投资信心。
郑先生说，现在二手市场上转让的写字楼不多，买家选择面不广。卖家出让的写字楼大多为一些使用四五年以上时间的楼盘，这些楼盘当时考虑不周到，现在普遍存在停车位不足的问题。缺乏停车位影响写字楼的和租赁，让买家不敢接盘。
目前，南宁一些新开发的楼盘有写字楼出售，价格为2万元/平方米左右。如果开发商促销让利，价格不到2万元/平方米。二手写字楼与一手写字楼相比，市场竞争优势不明显，在一定程度上导致买家分流。
韦业琛介绍，前几年南宁开发的写字楼，主要是针对投资人士开发的，所以开发商间隔的面积较小，大多为四五十平方米。这些写字楼扣除公摊面积后，实际使用面积为30多平方米，仅适合六七人办公的小型公司。随着市场的发展，现在不少公司员工在10人以上，这些小型写字楼难满足企业需求，而实力不强的企业又无力入驻纯写字楼，房产遇到“高不成低不就”的难堪局面。
据了解，现在南宁一手写字楼市场200~500平方米的房产较受市场青睐。买家将房产间隔后，可以设置四五间办公室，能满足一些二三十人员工规模的公司办公需求。在二手写字楼市场，极少有这样的房产挂牌，未能与市场需求吻合。
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把握好交易黄金周期
业内人士介绍，有的投资者对写字楼存在认识误区，以为写字楼和商铺一样会使用越久越旺。其实，写字楼和商铺相反，前者是越新越旺，后者是越老越旺。投资者把握好交易黄金周期，才能合理理财。
许胜东介绍，在非成熟地段的商铺，刚开始时人气不旺，随着周边城市配套完善，越来越多的消费者熟悉商铺，商铺会从不景气逐渐提升到旺盛，这个周期是5~10年，所以投入使用的10~20年是商铺的黄金期。而写字楼使用越久，房产老化、物业管理跟不上、配套设施落后等问题逐渐呈现，导致房产价值走下坡路，所以投入使用的1~15年是写字楼的黄金期。南宁有一些写字楼，在2000年前后刚投入使用时曾风光一时，如今在市场已没有太大吸引力了。
南宁作为省会城市，写字楼市场仍有较大的发展空间。现在，在开发的楼盘按5A标准建设的写字楼就不下5处，项目建筑面积大多在5万平方米以上，有的是按超高层建设的。预计2016年前后，将是南宁写字楼市场供应的“井喷期”。在市场供应大增前，二手写字楼仍占据市场主动。
和外省一些城市一样，南宁有一些楼盘的业主将住宅装修成办公室，出租给企业办公使用。这些房产租金虽然比写字楼低，却比住宅高，在民族大道、星光大道、五一路、东葛路等路段有不少这样的住改商房产。业界认为，住改商影响小区统一规划，找房子住的客户认为商住两用的房子人员太杂了，居住环境不理想；租房子办公的企业则觉得，商住两用的办公室楼不上档次，不利于公司形象。加强对住改商的监管，有利于写字楼市场的发展。
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