[摘要] 一份根据北京房地产交易管理网所作的统计显示，2012年，北京房企商品房销售金额排行榜中，北京城建(14.02,0.18,1.30%)、中海、保利、首开、中国铁建(6.19,-0.01,-0.16%)、中化方兴等国企以迅猛的态势抢占了前十名，民企只有龙湖、SOHO中国尚存。
房地产业的国企高歌猛进。
一份根据北京房地产交易管理网所作的统计显示，2012年，北京房企商品房销售金额排行榜中，北京城建(14.02,0.18,1.30%)、中海、保利、首开、中国铁建(6.19,-0.01,-0.16%)、中化方兴等国企以迅猛的态势抢占了前十名，民企只有龙湖、SOHO中国尚存。
地产老大万科在北京已跌出前三。而万科在北京市场的合作方，均是清一色的国企。SOHO中国销售的产品类型均为商业、办公单元。若以住宅为主而论，前十仅剩龙湖一家。
国企地位难撼
2012年北京商品住宅成交量达12.3万套，比2011年增幅超过30%。但这种狂欢与多数民企无关。
2012年排行榜显示，纯民企只有两家，比2011年减少一家。2011年仅排名第7位的北京城建，2012年销售金额为120.65亿，位列。接下来是中海、保利、首开，销售金额分别为115.12亿、112.5亿、106.91亿。四家均为国企，其中，北京城建和首开为北京市本土国企，而中海、保利则属央企。
据海通证券(10.12,0.06,0.60%)研究报告显示，北京城建大股东是北京城建集团，实际控制人则是北京市国资委。国金证券(18.53,0.30,1.65%)研究报告指出，在房企普遍面临土地饥渴的背景下，北京城建凭借国有背景和一二级联动的发展模式，曾在2011年土地市场大有斩获，当年新增项目权益建面110万平米，整体储备规模增长32%。北京城建目前在京尚有211万平米未结算项目，占总储备的58%，这意味着它在2013年仍有希望销售超预期。
如果说中海、保利这两家央企近几年在北京市场一直表现出色，而中国铁建与中化方兴则是不折不扣的黑马。
中国铁建于2007年11月5日在北京成立，为国务院国资委管理的特大型建筑企业。它在北京地产界声名鹊起的项目，是位于北五环外的中国铁建国际城。后来，该公司在外地复制了铁建国际城品牌。
中化方兴的母公司是中化集团，为国务院国资委监管的国有重要骨干企业。该公司曾在2009年力挫群雄拿下广渠路15号地，被潘石屹[微博]感慨为，央企拿地不算帐。15号地已变身北京有名的金茂府。从2011年首期开盘的20个月内，金茂府累计销售额已达百亿。
跻身前十的远洋地产和万科，是具有国资背景的上市公司。万科在北京的合作伙伴，中粮地产(4.26,0.00,0.00%)、五矿建设、首开股份(12.50,0.10,0.81%)、金隅股份(7.59,0.09,1.20%)等，为央企或本地国企。不过，若以销售面积排列北京前十，国企有金融街(6.87,0.20,3.00%)挤入，民企增加了富力地产。
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国企典型性垄断？
万科集团副总裁毛大庆在接受记者采访时表示，随着北京土地的高企，北京市场的准入门槛也在提高。而不管是国企还是民企都不想在北京市场上失去机会，近两年甚至还在加强北京市场的投入。
在土地市场上，拥有低成本资金优势的国企或者央企，显然更具竞争力。
1月14日，央企代表中粮集团董事长宁高宁、民企代表SOHO中国董事长潘石屹在亚洲金融论坛上就“国进民退”相互调侃。潘石屹在现场论坛环节表示，十分愿意和这位来自北京的“邻居”宁高宁互换身份。
在潘石屹看来，过去10年，中国民营企业的生存空间和状态，越来越不好。“十年前在北京要招拍挂一块地，下面坐着的基本全是民企。最近三四年，北京招拍挂一块地，下面坐的清一色是央企。”潘石屹还抱怨，“政府总要宏观调控，总要出政策，但又总要多给‘共和国的长子’一些钱，给的钱的利率又比民营企业的低，最后市场经济的机制就很难建起来。”
活跃在二三线城市的阳光100置业集团董事长易小迪，对此也有深刻感悟。他在近期由华本俱乐部举办的“中国地产领袖年会”上表示，“前十年房企高速增长大部分是来自于土地增值带来的红利，而房企的盈利能力远远追不上土地增值。这并不是一个良性循环。未来十年，盈利模式将发生巨大变化。一线城市，未来将成为大房企的垄断市场。高价地意味着没有天量的低成本资金是冒不起风险的。二三线城市才是中小房企竞争的市场。”
易小迪进一步说明，“以开发北京两万元/平方米楼面地价的豪宅为例，以5年为周期，中小房企的资金成本与现在国企的成本比较，小公司比大公司每平方米要多卖5千块钱才能做到同等利润，这是做不到的。”
“北京供地越来越少，房企在拿地时有时不仅要拼资金能力，还要拼政治资源，尤其是那些定向出让的土地。而国企在这些方面具备天然优势。”兰德咨询总裁宋延庆认为，三年来，一线城市国进民退的现象很明显。这实际上增加了调控的难度，只有非常专业的民企对调控的敏感程度才，而国企的职业经理人还要考虑政治风险、职务风险等。
以北京城建为例。据国金证券研究报告显示，北京城建的主力项目北京世华龙樾，比年初预计售价上涨了约1万元，增幅达到43%。按30万平米可售房源计算，收入大增30亿元。虽然该项目要求配建保障房，但项目整体毛利率预计不低于57%。
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延伸阅读：中国超大型房企扩容 楼市或陷深度调整
2012年中国楼市在“涨声”中收尾，与此相对应的是房地产行业内部调整加剧。专家指出，随着楼市调控深入，中国房地产行业的集中度不断提高，未来“强者愈强”的趋势将继续显现，而部分中小企业则将被淘汰出局，楼市或步入深度调整。
中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强等专家在接受中新社记者采访时表示，内地房企前50强销售均过百亿元意味着一二线城市房地产行业的门槛及集中度与10年前相比大为提升。而从资源、政策、贷款获取等因素来看，目前的有利条件均向大型房企方倾斜，中小房企的生存空间受到挤压。
中指院报告指出，2012年全年销售额在1000亿以上的房企平均增长速度为29.8%；而销售额处于100-200亿之间的企业平均增长速度则明显低于前者，为20.5%。龙头企业在资源整合、经营管理等方面的优势更为明显。
一方面龙头房企的实力在去年的楼市暖风中“水涨船高”，而另一方面却不时有中小企业资金紧张甚至破产的消息传来。
2012年，杭州金星房地产开发有限公司和广东顺德的广德业房地产有限公司先后宣告破产。随后，媒体曝光，杭州锦绣天地房地产公司破产，部分业主无法收房。荣安地产、盛高置地等中小房企亦传出抛售旗下资产谋自救的消息。
国际评级机构标准普尔去年年中称，2012年中国楼市两极分化明显，强者愈强，弱者出局。中国房地产协会与兰德咨询去年末联合发布的一份报告判断，分化结果是，到2015年至少会有30%的房企被淘汰出局，其中中小房企将占大多数。
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分析此中原因，陈国强认为，从2010年开始的新一轮调控政策加剧了房企实力的分化和行业内的优胜劣汰。在本轮“史上最严”政策的影响下，内地房地产市场经历了近一年的“寒冬”。“一旦市场陷入低迷，大房企通过性布局、多种产品组合等方式对冲风险的能力就凸显出来”，陈国强说。
此外，相较中小企业，大房企在经营管理、融资渠道等方面亦有相当优势。陈国强指出，这也使其产品在进入消费者视野时具备更高的利润空间。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受中新社记者采访时分析，拿地是房企经营的基础，但目前土地市场上招拍挂(招标、拍卖、挂牌)的出让方式一定程度上加剧了竞争，推高地价，也成为房地产行业强弱分化的原因之一。“动辄几十亿的地价只能让一些实力不够的中小房企望而兴叹。”
两位专家均表示，从中长期来看，中国楼市集中度渐升的趋势仍将持续。陈国强认为，几乎每个行业都会出现集中度提高的情况，企业通过资源重组和并购等向成熟市场的方向发展。
但刘洪玉指出，如果某些地区集中度过快增高，则有形成垄断的隐忧，或致市场竞争不足，价格难控等问题。他提醒，如果房企数量锐减，或只有零星几个企业控制当地整体房地产市场开发，则需要警惕垄断。
值得注意的是，市场分化和强者愈强并不意味着大型房企就能高枕无忧。陈国强直言，在愈发激烈的竞争中，大房企如果出现决策错误或跟不上市场转型速度，也不排除一夜间“大厦倾覆”的可能。
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