[摘要] 据悉，这是南宁首次采用土地熟化的模式出让旧改用地。何为土地熟化？这些旧改地块潜力和风险如何？能否吊起开发商胃口？这些旧改项目又会对南宁楼市产生怎样的影响？
南宁又现大规模旧城改造地块。近几年，南宁出让的土地多集中于五象新区等新兴区域，老城区出让的地块凤毛麟角。1月10日，南宁市城乡建设委员会等部门发布《南宁市公开征集旧城改造项目土地熟化投资人公告》，6个旧改项目约776亩用地将公开征集土地熟化投资人。据悉，这是南宁首次采用土地熟化的模式出让旧改用地。何为土地熟化？这些旧改地块潜力和风险如何？能否吊起开发商胃口？这些旧改项目又会对南宁楼市产生怎样的影响？
6块旧改地
征集熟化资金
1月10日，南宁市城乡建设委员会会同南宁市西乡塘区政府、江南区政府、经济技术开发区管委会发布《南宁市公开征集旧城改造项目土地熟化投资人公告》，将以公开方式征集6个旧改项目土地熟化投资人。根据公告，地块经过土地熟化达到“净地”条件后，只有获得土地熟化人资格，才有参与竞买相关地块的报名资格。这6个旧城改造项目，分别位于西乡塘、江南和经济技术开发区的老城区，面积共776亩。
其实，南宁旧城改造项目开发的商品房项目并不新鲜，如台湾街、瀚林新城、正恒·国际广场等均是旧城改造项目。但近两年来，推出的旧城改造项目用地并不多。南宁市城乡建设委员会相关负责人向记者透露，相比以前的旧城改造项目的“捆绑出让模式”，这是南宁市首次采用“熟化人模式”净地后出让旧改地块。
捆绑模式，即旧城改造项目以毛地出让，开发商拿地后要负责拆迁等，但这种模式也出现了不少“后遗症”，如进展缓慢、拆迁纠纷多等。而“熟化人模式”，是由熟化投资人出资，政府负责拆迁，达到净地后再进行出让。
公告上显示的“熟化总资金”即用于土地出让的暂定资金，这个金额还可能在拆迁过程中根据实际情况进行调整。另外，公告显示的土地指标也可能会依据具体项目情况在出让时予以补充或调整。
据透露，这些旧城改造项目在达到净地出让时，熟化资金也会作为定价的一个参考标准，并且这些旧城改造项目都需要承担一定的拆迁安置房任务。据悉，济南等地曾采用过这种方式出让旧改地块，但在南宁尚属首次。
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【地块分析】
776亩旧改地招标
49亩，257亩
从规模上看，招标的6个项目主要集中于西乡塘、江南老城区，面积普遍较大。其中规模达到257亩，的也有49亩，6个项目总占地面积775.98亩。
1月12日，记者前往进行招标的6个项目踩地发现，这些项目均位于人楼稠密、配套成熟的老城区，未来将可能对南宁楼市产生巨大影响。
如面积的257亩北际路二轻构件片区二期旧城区改建项目，位于永和路与北际路之间，二坑溪和北际南路，周边有瀚林新城、台湾街等项目在售，价格6300~7000元/平方米。
再如北湖北路2号片区旧城区改建项目，东临中国共产党崇左市委员会党校，西靠北湖北路，南靠明秀东路，北临荣和摩客社区。周边楼盘均价6500元/平方米左右。
位于经开区的南宁汽车配件总厂片区旧城改建项目，临近友谊金凯路口，附近是农贸市场，东邻友谊路，西靠船民新村，南邻友谊新村，北靠金凯路。附近就是这两年经开区土地供应最为集中的中央商住区。1月12日，记者在地块现场看到，金凯路已基本通车，项目周边的地块正进行前期施工，附近的龙光·拉菲庄园均价6000元/平方米。
另外几个项目，分布于新阳路、雅际路、星光大道与10+1商业大道交汇处等，都位于区域较为成熟的路段或板块。
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出让有优势
或成“香饽饽”
6个旧城改造项目招标，对于开发商有没有吸引力？
翻看近两年土地出让列表发现，这两年土地出让中，五象新区、相思湖新区等区域成为供地主角，而老城区出让地块则少很多。但在不少开发商看来，尽管新区发展潜力大，但新区配套欠缺，项目销售
和资金回笼受到影响，相比较而言，老城区项目由于配套完善，更能吸引刚需，所以老城区地块在土地市场上一直备受追捧。
瀚林地产营销副总监蔡德珑介绍，瀚林也有旧城改造项目。他认为，若不须考虑拆迁问题，旧城改造项目无疑是十分有吸引力的。“老城区配套成熟，往往最能代表本土文化，容易获得认同感。”
昌泰置业副总经理袁经能则表示，位于北湖路上的昌泰尊府项目也类似于这种性质，对开发商来说，旧城改造项目销售压力相对要小。一方面，旧改项目要建一定比例的保障房，减少销售总量，另外这些项目位于老城区，商业价值高，销售速度更快，对于开发商尤其是中小型开发商是不错的选择。
不确定因素多
开发风险也不小
虽然旧改项目在销售上有一定优势，可能会成为不少开发商热捧的香饽饽，但业内人士提醒，相比一些新地块，旧改项目对开发商来说可能面临更多的风险和不确定性。
蔡德珑认为，旧城改造项目的问题不是资金问题，而是拆迁带来的不确定性。现在政府以净地出让，一定程度上减少了拆迁的烦恼，但对开发商来说，也担心会把拆迁成本摊入地价中，让拿地门槛水涨船高。
南宁宝资杰房地产项目咨询有限公司总经理王洪超认为，开发商通过成为土地熟化人的方式拿地，不仅是旧改项目的资金提供者，也是开发者，这减少了开发商拿地时的竞争，但在土地熟化过程中，拆迁的资本是不可控的，开发商要考虑这方面风险。
袁经能也总结分析，开发旧改地块主要面临两个问题：一是开发商自身的资金实力问题，二是拆迁的力度和时间问题，这都会影响项目开发。
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