[摘要] 对于房地产市场，大家所看到的更多是片段化的东西，不管是对房地产的理解还是评论，缺少相对有一些历史感、众深感的东西。面对日益见高的房价和城市必然的发展进程，我们心中有很多疑问：本期做客SF-《大佬之声》的是宝资通联行总裁秦枫先生。为什么房价越调越高？国家调控的目的又何在？
本期做客SF-《大佬之声》的是宝资通联行总裁秦枫先生。秦枫，毕业于湖南大学，在业内的“秦老财”就是他，大家都喜欢称他为“财爷”！用财爷自己的话给大家介绍下：乡土出来，习工谋生，好建筑而票友，事房开已半生，混迹广西城乡，晃荡北部湾畔。职业地产师爷，闲时高球咖啡。
访谈手记：在房天下的摄影机、摄像机的镜头下，财爷不改平常的幽默、风趣，经常一语惊人，逗笑全场，财爷以最简单的例子讲述“政策”、“市场”中暗藏的层层机关，让人感觉是在听故事，简洁的语言中蕴含着深刻的哲理，整个访谈轻松而愉悦。
访谈背景：对于房地产市场，大家所看到的更多是片段化的东西，不管是对房地产的理解还是评论，缺少相对有一些历史感、纵深感的东西。面对日益见高的房价和城市必然的发展进程，我们心中有很多疑问：市场上房源供应相对已经很大了，房价为何还要上涨？2003-2013年的10年期间，调控7、8次，为什么房价越调越高？国家调控的目的又何在？我们怎么更好的理解南宁的房地产市场、有哪些特殊性？为什么这个时候，大房企才进入南宁？南宁房地产是否饱和了？怎么样去看一个城市的发展？一个新的CBD的形成又需要多久时间？
宝资通联行总裁秦枫先生
秦枫经典语录：
1、15年走完人家50年甚至100年的路。
2、村头的大榕树下就是CBD！
3、这阶段你本来只能只吃一碗饭，结果你吃了三碗。
4、屁股是指挥脑袋的。
5、15年前，交了白卷，现在要不断还债！
6、话费涨2分钱/，我可以少了一顿饭/个月，但买房少吃1个月都不得！
7、10个亿对1千个亿来说，不够塞牙缝。
8、每次革命都是对财富的毁灭，上数30年都是农民，上数20年都是穷光蛋。
9、南宁速度可以向外移1公里/每年！
10、做房地产，不只光看个三房两厅，更要“读”城。
房天下：中国房地产住宅是因为什么走向市场化？
财爷：1998年朱镕基当时对应亚洲金融风暴（整个中国经济低迷）拉动内需，以房地产住宅产业作为一个切入点，开始停止福利分房，中国房地产市场就开始真正走向市场。市场化的标志有三，一个是停止福利分房制作，二是房地产金融配置（开发金融和按揭金融）形成，三是土地资源市场化配置（出让）。
本身它的启动有一些相对功利性，经过93-98年，几年的调控，中国经济从当时“过热”阶段过度到了“软着陆”，当时城镇居民人均居住面积不到10㎡，发展现在到30几个㎡（的人均住房面积32㎡，广西人均住房面积是39平米）。
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房天下：2003年“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。之后，国务院先后于2005年出台国八条，2006年出台国六条，2009年出台国四条，2010年出台国十条，2011年出台新国八条，2013年出台的新国五条。为什么调控不断，房价反而越涨？调控目的何在？
宝资通联行总裁秦枫先生
【中国15年要走完人家50年甚至100年的路】
【这阶段你只能吃一碗 结果你吃了三碗】
秦枫：为什么调控房地产？简单理解是房价，但实际上房价永远是调控的次要目标和副目标，主目标必须在整个中国经济格局和整个中国世界经济互动格局下去找到为什么调控。
秦枫：自从启动了房地产住宅市场化以来，2003年（非典时期）有了次调控，为什么接下来2年、3年不断调，是因为这个产业高速发展，在整个国民经济中的比重过大！我们急着用10年、15年的时间走完人家50年甚至100年的路，造成了这个行业占用国家的资源过大，对环境及其他方面的需求过大，造成了整个国民经济各行业的资源比例失衡。
房地产市场明显的几个指标都在超标，一是，房地产每年的投资总额占用整个社会的固定资产投资总额的比重过高 ，基础产业、高科技产业、民生产业的资源就少，社会发展就不均衡矛盾出现。二是土地财政比重不断上升，行政对土地财政的依赖走进了相对恶性循环。
【调控的最主要目的是控制规模 房价是次目标】
秦枫：为什么会失衡，联合国每年都有一些指标来衡量市场发展是否健康，每1000人10套/年，如果100平米/套， 那这1000个人人均城镇居民应该是1㎡，这是合理的改善的节奏速度。那中国人均是多少呢，按去年13亿人口算，去年城镇商品房（没有把农村私宅纳入到系统中）销售面积有11个亿，而城镇居民只有5亿，这样算的话人均供应达到2㎡，这已经远超合理改善节奏。也就是说，本身这阶段你在早上只能吃一碗，结果你吃了三碗。
又如一个产业占固定总投资资产比例，住宅业占15%左右是健康的，而按照中国大部分城市中心去算，住宅业基本是占到20-30%，很多城市区到了50%。
每次的调控，实际上没有针对一些限价，更没有针对供应去放开房价，而只是一些限制开发、限制购买以及在金融上做一些调整。因住宅产业占固定总投资比列过高，所以调控的主要目的是控制行业规模，也就是说“控制房价”是第二位、是次要目标。而价格又跟地方政府的财政收入挂上钩，所以也就没有办法去控制了，大多还是在限制土地供应上。
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房天下：总的来说，大多数城市还是供大于求，按照市场规律，房价应该会稍微下跌或者维持正常水平，为什么房价还是往上涨？
【房地产行业内部模式单一 市场空白点没涉及】
秦枫：我们的发展都是有一茬没一茬，这15年之前，我们的房地产市场没有任何一种改善的措施，1998年的前几年都交了白卷，也就是说攒下了很多的欠债要去释放。也就是之前说的“15年要走人家走50年的路”。
宝资通联行总裁秦枫先生
这15年有两个发展核心动力，一个是欠债，之前城镇人均住宅不到10㎡，现在要还！其次是城市化，这15年，中国的城市化水平又翻了一个跟斗，造成行业规模的极具扩张，这也有它的合理性，谁叫之前欠那么。很多交集的矛盾混合在一起，所以我们不能很单纯的针对每一次调控而说它要干什么。
秦枫：二是房地产行业内部结构不合理、模式单一。回过头讲房地市场产本身的结构性问题，比如说现在住宅私有化，所有的房都是自己买。而且我国的金融政策也是一直在鼓励大家买房，但为什么不鼓励开发商建房不卖而整体出租呢？你买房银行才给你金融按揭，而开发贷款最长是3年，销售后要马上还，哪个开发商会有那么大资本去投资一个项目，所以市场上也就不会出现刚才说的“公租”那种情况。
这就是产业内部的结构问题，没有公租，没有鼓励更多的企业去盖房然后出租去供应住宅，这就是市场的空白点对于刚毕业的非富二代大学生来讲，保障系统就是小产权、或者地下室。而这几年只是围绕“单一的市场模式——住宅私有化”来调控、来限制，房价当然不会降了。
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房天下：华润2007年拿地进南宁，直至去年万达、万科再次打响南宁，南宁这座城市才又多了点生机，为什么大房企现阶段才来？又会有哪些变化？
秦枫：南宁城市发展相对滞后，这种滞后是区域发育的不平衡。为什么大房企现阶段才进入南宁？这就是市场容量问题，南宁本土市场一直有限，鱼大、鱼多就需要水塘大。比如说，南宁房地产每年销售额是300个亿，万科一年就卖1千个亿，如果万科来南宁，要通吃么？如果在南宁只是卖10个亿，需要100个南宁这样的城市才能做到，这样不值得。所以，大房企先到长三角、珠三角、环渤海以及武汉地区，最后才到南宁。大房企进入一个城市的主要目的是“量”为先，第二目标才是利润。
宝资通联行总裁秦枫先生
大房企这个阶段才来南宁，也就意味着南宁现在才开始新的进程，以前基本都是本土房企在搞。
秦枫：从开发企业来说，大企业进南宁，重伤中小企业；版图上看，中小开发企业就永远散失了做大做强的机会。为什么呢？竞争土地资源，就是拿钱举，本土谁拿得出20个亿，而外地大企业拥有强大的后备大军支持，这是一个马太效应，步拿不到地、第二步又拿不到地，以后就更没有机会拿了。
二是对消费者来说，要准备忍受高房价系统，大房企融资平台更完善，拥有更多与市场议价的能力，他们不差钱。大房企在进入一个城市前期，就要消灭一定竞争，拉升房价，进入到一个新阶段。房地产是一个不可扩大再生产的行业，也就是说，现在买100亩地，开发完后，再买也就只能买50亩了。
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房天下：2001年初，您首次创造新的提出琅东就是南宁的CBD，而现在琅东的繁华尽收眼底，琅东的发展成了南宁其他片区的代言人。我们怎样才能更好的理解CBD的概念？我们又该如何看待五象新区未来的发展？
【做房地产，不只光看个三房两厅 更要“读”城 】
秦枫：我对琅东CBD概念是属于“不较真派”，不是一定要具备什么功能、具备什么级别、具备什么样的强度才叫真正的CBD， 按这样的要求全球不到30个城市可以称得上CBD。我理解的CBD就是中央商务区，每个县城都有自己的CBD，就连村头的大榕树下就是一个CBD（中央商务区），因为这里有信息交流、买卖等。也就是说，再烂的一个城市都有一个属于自己的CBD，商业、金融、信息交流等的集结地。
宝资通联行总裁秦枫先生
看南宁现在的发展，琅东CBD就是符合他这个发展阶段的，别搞得像曼哈顿、华尔街一样，CBD的规划和功能是随着一个城市的需求而变化的，假如南宁人口达到500万的时候，那琅东就像现在的朝阳一样，这时候南宁的CBD应该搬到五象新区去了。
秦枫：对五象新区的发展抱有充分的信心，同样对它也需要有耐心。从整个区域城市来讲，南宁这个城市还未发育，根据城镇化理论，南宁应该占整个辖区经济（GDP）的三分之一，而目前南宁GDP占整个广西10%左右；城区人口不低于十分之一，广西目前有5100万人口，而现在南宁只有230万人口，这个路需按照规律慢慢走。
五象新区从自身开发理念来讲，是广西个基础设施完全先行的城区，在琅东、凤岭没有做到，大家都是可以看得到，琅东、凤岭现在很多断路在打通，而五象新区就完全不一样，路网、场馆、政府办公等相关配套设施先行。从开发模式和节奏，五象新区是个从整体的新城区出发，这样的模式前期必然节奏慢点、投入也需更大。按南宁这个速度，每年向外移1公里还是可以的。
去一个地方，我不喜欢看这个项目那个项目，我喜欢“读”一座城，三年前看这一个片区怎么样的，5年以后他又是怎么样的。比如说， 5年前是什么业态，5年后又是什么业态，跟现在城市的发展又形成一种什么样的互动关系。做房地产，不能只光看一个三房两厅，要“读”城。
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