[摘要] 最新的统计数据显示，北京房价仍保持上涨趋势，这对将房价控制目标设定在“与2012年相比保持稳定”的北京市来说，无疑充满压力。
的统计数据显示，北京房价仍保持上涨趋势，这对将房价控制目标设定在“与2012年相比保持稳定”的北京市来说，无疑充满压力。为此，北京市住建委采取了史上最严厉的价格管制，不仅涉及期房，连现房也要限价。
纳入限价房序列管理
京版楼市的调控细则明确提出，“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”
用北京市住建委主任杨斌的话来说：纳入限价房序列管理是个全新概念，主要是针对中等收入家庭，满足自住、改善型需求的商品房。不过，这一提法提出至今仍然没有具体的细化政策出台。北京市要求，原则上新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格，已经成为获得预售许可的重要条件。否则，将对该楼盘处罚。
“4月中旬到现在，住建委几次召集开发商开会。”一位不愿具名的开发商称，住建委希望找到一个既能合理拉低成交价格、又能尽量减少伤害开发商积极性的实施办法。“说白了，目的是既想让开发商降价又想动员开发商拿地。”
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限房价竞地价效果存疑
“目前比较明确可以实施的，是按照比例逐步增加限房价、竞地价地块，”接近北京市住建委的人士表示，“一方面这样的做法已有先例，实施起来相对容易；另一方面短期内效果也比较明显。”
不过，5月8日北京市国土局公布的239宗年内首批拟供应地块中，并未涉及限房价、竞地价地块。据了解，由于这类房源目前的销售管理政策仍在讨论中，因此很有可能会在地块出让时决定是否采用限价政策。
事实上，2011年初出台的“国八条”就曾提出推广以限房价、竞地价的方式供应中低价位普通商品住房用地，北京也在当年曾试点过出让模式，但效果并不理想。
业内人士陈剑波表示，“住建委出台的限价措施预计在短期内能够见到效果，一段时间之内可以拉低成交价格，但是长期的效果如何，还要看执行力。”
新房库存逼近警戒线
亚豪机构的统计数据显示，截至5月5日，北京商品住宅期房存量约3.4万套，现房存量约2.7万套，整体一手房市场存量降至60869套。
SOHO中国董事长潘石屹曾表示，对一个城市而言，5万套的库存已低于警戒线。显然，目前北京6万套的库存已逼近警戒线的区域。
业内人士认为，严厉的限价政策使得4月以来北京新盘的入市量锐减，对于市场供应来说，可谓是雪上加霜。而供需矛盾日趋紧张，将会加剧房价反弹的风险。
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新华社发文称楼市调控手段将转向“长效机制”
“国五条”地方细则今年3月出台以来，除北京市以外，有关二手房交易个税按个人所得的20%征收政策，在许多地方并没有明确实施时间，因而一直处于“悬空”状态。
业内人士认为，新一轮房地产的调控难度很大，一方面不能放松现行的政策导向；另一方面，不解决股市等资本市场长期不景气的问题，不解决地方政府长期依赖土地财政的问题，恐怕难以厘清资本追逐利润所带来的楼市异化问题。
增税“言之凿凿”，地方“听之藐藐”
从3月底至今，北京、广州、深圳等35个城市发布了各自的实施细则。针对20%个税政策，除北京明确规定自4月1日起实施外，绝大多数城市重申了国务院文件的要求，并未说明何时开始实施；合肥、南京、郑州等地则干脆连提也没有提及。
如今，有关增加个税的政策可谓是“草色遥看近却无”：人人谓之有，实则未尝有。
“我们办理的二手房交易，没有征收过20%的个税，个税还是按照房屋总价的1%或2%征收。”有热点城市二手房中介负责人告诉记者。一城市房地产部门负责人告诉记者，此政策何时实施，“目前没有时间表”。
为何出现这一现象？据了解，一些城市房屋登记系统时间不长，存在不少“大龄房源”，诸如老公房、房改房等，核价难度很大；由于“阴阳合同”不同程度地存在，公平核价并不容易。此外，住房购买、装修和使用过程中，涉及多项支出，若要准确界定“转让所得”，也有难度。
据分析，一些地方对个税政策带来的冲击力准备不足。今年3月，有的地方出现“离婚潮”，争议矛头直指增加个税政策。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，这些年房价早已翻番，增加个税政策一旦实施，杀伤力很大，对其影响要有充分的估计。
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房价环比上升，“地王”再度回归
中指研究院数据显示，今年4月100个城市新建住宅平均价格环比上涨1.00%，自2012年6月以来连续第11个月环比上涨。
值得注意的是，新的“地王”再度回归。5月6日，广州白云同宝路土地的出让经历了近200轮争夺，成交的楼板价高达每平方米25597元，溢价率达到1145%。4月以来，厦门、长沙、天津等地都出现了高溢价地块。
“20%个税等政策‘悬空’,倒是给房企吃下一颗定心丸。”一知名房企负责人告诉记者。
据了解，2010年至2012年，每年供地完成率均不到七成。国土部门公布的数据显示，今年住房用地计划供应15.08万公顷。供地计划能完成几成，尚待观察。
海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，房价坚挺，“地王”回归，会增加政府调控的难度，但是，既定政策又不能走过场，还要保持一定的严肃性和权威性，可见政府调控面临着两难的处境。
撬动银根地根，建立“长效机制”
业内人士分析，我国股市、基金等资本市场长期低迷，不能实现多数人的资本“保值增值”的愿望，加上土地财政的无可替代性因素，地方经营土地的冲动难以遏制，以至于楼市“保值增值”的作用明显，因而资金不断涌入这一市场。
今年3月27日举行的国务院常务会议强调，要继续搞好房地产市场调控，财税改革要拿出方案，循序渐进。金融改革要在推动利率和汇率市场化、发展多层次资本市场方面推出新的举措。加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。
记者了解到，针对“长效机制”的相关调研正有序进行，业内人士认为这是本届政府楼市调控的“关键一招”。
业内人士指出，建立房地产稳定发展的长效机制，不能只一味地限制房价及购房需求，而应该在加快土地供应、改革“土地财政”等方面作出制度安排。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，必须遏制楼市作为“投资品属性”的不断膨胀。
“与其试图撇清房价与货币政策的关系，不如采取切实可靠的行动来遏制房价过快上涨，并建立健康的资本市场、丰富人们投资渠道，来为楼市合理‘减压’。”陈晟如是说。
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