[摘要] 276米、370米、486米……从南宁地王国际商会中心，到骋望•天玺国际中心，再到荣和时代广场，8年间,南宁“第一高楼”不断被刷新。有业内人士提醒，超高层扎堆入市，投资客最好摸清“门道”再出手。
276米、370米、486米……从南宁地王国际商会中心，到骋望天玺国际中心，再到荣和时代广场，8年间,南宁“高楼”不断被刷新。每一个“高楼”都会被冠上暂时的前缀——因为它们终将会被超越。近年来，南宁乃至广西飞速发展的同时，城市“高度”也日益见长。有业内人士提醒，超高层扎堆入市，投资客摸清“门道”再出手。
超高层建筑打造城市名片
2006年，南宁地王国际商会中心以58层276米的高度连续7年占据南宁“高楼”。而2012年11月，370米的骋望•天玺国际中心正式奠基，刷新南宁高度。然而,不到半年时间,2013年南宁又出现了新高度。立足凤岭的荣和时代广场以468米的高度，不仅摘得南宁“高楼”，而且还是西南“高楼”。
如果说当时“200米”时代是南宁地王国际商会中心在南宁称“王”，那么现在“300米”时代的高度只能称为一方“诸候”，如今南宁“高楼”已迈进“400米”时代。据不完全统计，目前南宁在建和规划的超高层项目中，超过300米的项目有10个。在东盟商务区盘踞着358米的龙光•世纪大厦、318米的广西九洲国际、350米的中国－东盟广西市长大厦及拟建高度380米的华润大厦东座；而在五象新区总部基地，地王大厦的开发商将规划建设两栋330米的超高层双塔建筑，深圳宝能也将建设两栋超高层。
一个个商业地标性建筑的崛地而起，造就了现代城市。的商业地产项目，像南宁地王国际商会中心、骋望•天玺国际中心、荣和时代广场等项目,它们既是城市地标，又能满足城市居民工作、生活需求,同时推动城市经济发展，是一张“城市名片”。而只有经过科学规划、精心设计、规范化建设、合理营销推广与妥善管理的商业项目,才能造就“地标”,才能真正担当起“城市名片”的重任。
建超高层需量力而行
超高层已成为一个城市对外的形象，不论是市场化行为还是政府对城市发展规划，都不可避免这一商务商业载体的迅速崛起。但是建超高层是实力的体现，并非所有超高层都一帆风顺。
2010年3月，南宁诞生轰动的金浦路“地王”，要建超过400米的南宁国际金融中心，结果该地块却因未按时交纳土地款被收回。随后有关部门对该地块的规划进行调整，降低容积率，不再要求建超高层。同年3月31日，防城港528米的亚洲国际金融中心奠基，可是没过多久，这座号称“东南亚高楼”便夭折。主要是因为未获得国家批准，无法继续推进。之后该项目降低了高度，至今进度缓慢。
其实，建超高层绝非简单的高度。不妨先来看上海金茂大厦的运营成本，据公开资料显示，这座高420米的建筑，每天的运营成本达100万元左右，65年的维护费用约为237亿元。可见，没有足够的财力和先进的管理水平，根本无法驾驭这个庞然大物。
超高层运营成本如此之高，为何超高建筑青睐南宁？目前南宁超高层是多还是少？不少业内人士认为，南宁已具备建一批超高层的基础。首先，南宁拥有东盟桥头堡的独特区位优势和超大城市的规划；其次，南宁多年发展、积累奠定了基础，新商业中心的规划，需适度集中一些超高层建筑。以骋望•天玺国际中心为例，从未来几年城市规划发展和市场需求来看，项目不缺市场，而骋望集团作为国内实力开发商，也有足够的资金和经验。
但也有业内人士认为，目前南宁还不需要大量超高层，盲目兴建大量超高层，是规划欠考虑的表现。此外，超高层建起来后关键是有没有人用，政府在规划超高层时须全盘考虑区域发展和供求关系。
傍地产大鳄好“乘凉”
在严厉政策的调控背景下，今年以来，万科、荣和等以住宅为主的地产大鳄先后做出战略调整，大举进军商业地产领域，谋求产品多元化。对于投资者来说，购买超高层，以获取产品带来的价值利润作为投资回报。然而在选择保值增值的超高层产品时，投资者需要对所选物业有清晰的认知和把握。
“看准地段，了解项目产品定位，从而分辨其未来对经济实体的吸附力，了解项目的运营模式，这对后期产品投入使用后能否迅速有效实现使用功能，获得投资回报化方面影响重大。”业内人士分析，此外还应该了解区域内超高层市场的价格涨幅，同类产品的租金情况以及未来这片区域超高层市场的供应状况，对所选投资品未来的空间也要有一定认识。
有不少业内人士表示，目前运营成功的商务办公项目要么占据不可复制的商圈地段，要么产品本身拥有强大的品牌号召力。比如地王国际商务中心、青秀万达广场、骋望•天玺国际中心、荣和时代广场等。
当前，超高层建筑市场竞争愈发激烈的环境下，占据稀缺资源优势和品牌号召力将是投资写字楼的有力保障。诸如地王、万达、骋望、荣和等地产大鳄在产品打造上相对更有品质保证，对企业的吸附力更强，而在后期项目的运营管理上相对有经验。这些都将为投资者提供更充分的增值保障。
超高层建筑向二线城市蔓延存隐忧
日前，仲量联行发布报告称，各地争建“超高楼”（即超高层房产项目）的热潮正从北上广深等一线城市向二线城市蔓延，国内15个在建“超高楼”中有11个分布在非一线城市，而这些城市的写字楼市场可能会出现供过于求。因为物业管理水平滞后，国内“超高楼”管理普通化（楼盘）存在重大风险，会导致物业资产贬值。
仲量联行华南区战略顾问部总监招锡详表示，由于国内经济增速放缓，加上大体量的新增供应进入市场，当这些超高层项目落成后，中短期内，这些城市的写字楼市场可能会出现供过于求。为应对这些挑战，超高层项目的开发商可能会适度调整其市场策略，例如根据供求情况调整项目进入市场的时间，或者调整租赁策略与租金水平以提高进驻率，或者推出一部分可销售的单位例如公寓以提升中短期的投资。
仲量联行华南区物业及资产管理部总监李灿兴认为，把超高层管理普通化存在重大风险，可能导致物业管理水平无法达到国际性租户的期望、无法吸引潜在租户甚至现有租户迁出、影响大厦租金水平、从而物业资产贬值的恶性循环。
李灿兴表示，盲目追求超高楼的高度是不可取的，“因为高度没有永远的，但我们却可以为项目提供最优质的服务，以保持甚至提高超高楼的资产价值。”
工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波表示，消防、防震等抗灾害风险能力较弱，会成为一些企业拒绝超高层的原因。鉴于国内物业管理水平的相对落后，加之超高层写字楼本身高容积率，内部运营环境不乐观也让许多企业望而却步。
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