[摘要] 碧桂园花了不足一年时间，就成为马来西亚最大的开发商
碧桂园花了不足一年时间，就成为马来西亚的开发商。而在其背后，大批的中国购房者为碧桂园贡献了巨额的销售收入。根据该公司统计，有1/4的中国客户购买了其在马来西亚的开发项目。此前，万科、绿地、颐和等中国房企纷纷拓展海外，布局版图已遍及五大洲。这些企业同样有大批中国“粉丝”追随。
根据世邦魏理仕的研究报告，按照中国高净值人群（可投资资产超过1000万元人民币）的资产规模估算，未来或有1.1万亿元人民币流向海外房地产市场。
但在这场看似华丽的海外之旅背后，这些投资者面临的市场与政策风险不可小觑。尤其是随着海外置业规模的增大，一旦政策收紧限制资金外流，海外置业必然受到打击，中国房企的海外业务发展也将受到严重威胁。
富裕阶层海外置业支撑房企业绩
在这一波中国房企出海潮中，碧桂园可谓领跑者。
作为碧桂园在海外市场的试水之作，其位于马来西亚柔佛州新山市的金海湾于今年8月份正式开卖，仅仅两个月时间，金海湾成功卖出6000多套房子，实现约93亿元人民币销售额，考虑到公司于去年12月才成功拿下该地块，如此彪悍的战绩不仅让碧桂园马来西亚区域总裁阮家声感到意外，甚至震惊了整个马来西亚—因为这意味着碧桂园用不足一年的时间成为马来西亚的地产商。
碧桂园金海湾的热销，仅仅是今年以来中国房地产企业扬帆出海的缩影。中国海外投资联合会统计数据显示，2012年以来，万科、绿地、碧桂园等十余家大型房企在海外投资规模已超过600亿元，其投资的海外项目多位于发达国家，以住宅项目和旅游地产为主，也有部分商业地产。
房企龙头万科“出海”首站则选择今年以来复苏势头明显的美国楼市。今年2月，万科宣布与美国铁狮门房地产公司成立合资公司，合作开
发旧金山富升街201地块。仅仅两个月以后，万科又进军新加坡，通过子公司出资6.78亿元人民币，收购吉宝置业位于新加坡东部丹那美拉区的林曦阁项目。
绿地集团的拓展步伐更为激进，该公司先后在韩国济州岛、澳大利亚悉尼、德国法兰克福、西班牙马德里、巴塞罗那、美国洛杉矶、泰国等地布局了多达十余个项目，公司预计年内累计海外项目投资将达到近200亿元人民币，成为海外业务规模、项目的国内房地产企业。
盛富资本和协纵国际(论坛)总裁黄立冲告诉《每日经济新闻》记者，中国房地产企业近年来大力拓展海外市场，与国内房地产市场出现转变不无关系。随着国内房价的大幅上涨，企业拿地成本上升，市场风险不断增大，加上日趋激烈的市场竞争，对房地产企业的战略及运营管理等方面提出了更为严峻的考验。
“通过拓展海外市场，一方面可以实现资产全球化布局，降低单一市场的风险，也可以借机吸收海外的先进经验；另一方面，海外市场在金融危机的洗礼下，资产价格普遍低廉，估值相对较低，存在较大的获利机会”，黄立冲认为。
从目前来看，部分在海外布局较早的中国房企已开始进入收获期，除了大放异彩的碧桂园，据媒体报道，绿地海外项目绿地韩国旅游健康城项目首批产品已经售罄，二期销售即将启动，年内销售额有望超15亿元人民币。记者获悉，颐和地产在悉尼大学附近推出的公寓项目SummerCourt目前也只余下少量尾货。
与此同时，国内居民海外置业需求也日益旺盛。根据波士顿咨询公司和中国建设银行(601939,股吧)过去两年调研，中国富人群体拥有33万亿元资产，已经向海外转移了约2.8万亿元，约相当于中国2011年GDP的3%，而这一趋势还在加速。
在上述调研人群中，拥有海外资产者占比达到28%，比2011年大幅提升了11个百分点。其中，中国高净值人群在海外资产的配置偏向于购置房产、债券和股票，实业投资比例则偏低。前三者合计占到海外投资总额的四分之三，其中房产占约42%。
“近年来，中国富裕阶层向海外转移资产的速度确实在加快，其主要原因包括通过全球资产配置以对冲国内风险、资产保值和增值、以养老和医疗为诉求的移民及子女教育要求。无论如何，这为中国房地产企业拓展海外创造了巨大的市场机会”，黄立冲告诉记者。
企业将面临双重不确定性
房企“出海淘金”首战告捷固然值得高兴，但在市场与政策的不确定性制约下，能否“一帆风顺”令人担忧。
“房地产与其他行业的不同，是其区域性特征很强，这要求企业对当地市场需求、法律环境、政府关系有深刻的认识”，中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，即使在国内不同城市，市场也有明显差异，中国房企拓展海外项目除了针对华人市场，也需要迎合当地居民，国内的成功经验未必能有效复制到其他国家，这意味着企业将面临巨大的不确定性。
以碧桂园金海湾为例，据碧桂园方面透露，在已订购客户中，大约有40%来自马来西亚、30%来自新加坡、25%为中国客户，其余5%则为其他国家和地区，中国客户已不占据主导地位。
为了能迅速融入当地市场，多数房企选择与当地知名开发商合作开发的模式。万科进军美国和新加坡，便分别选择了美国铁狮门和新加坡吉宝置业作为合作伙伴。
但合作模式并非，尤其是海外开发商未必能适应国内地产商崇尚的“快速开发，快速销售”模式。以碧桂园为例，早在去年年初，公司与马来西亚地产商Mayland（大马置地）组成合营公司，合作开发马来西亚加影和万挠两幅土地，碧桂园占合营公司55%的股权，但项目至今还没有开盘时间表，开发速度远低于碧桂园持有100%股权的金海湾。
绿地集团董事长张玉良早前更表示，“绿地原则上不和外方合作，他们节奏太慢，一个项目可能要3年才开工，而我们3个月就能开工销售。”
除此之外，更大的风险在于政策的不确定性，随着海外置业规模的增大，一旦国家金融部门担心出现大规模资金外流，从而限制购房者境外买房，房企海外业务就存在夭折的危险。
一位从事海外投资的业内人士向记者透露，中国富人在外投资房地产时，最关心的问题是如何将财产安全转移出国。现阶段中国富人向海外转移资产主要有四种方式：如果资产规模不是很大，大多采用“蚂蚁搬家”的方式，即需要找多个购汇额度未使用的个人代转资金，或者把现金带到香港进行“中转”；但如果资产规模比较大，则需要通过地下钱庄，或者利用贸易公司进行转移。
“目前中国实行严格的外汇管制，规定境内个人年度购汇总额为5万美元，在中国致力推进人民币国际化的大背景下，降低购汇额度的可能性不大。但不可忽视的是，上述四种资产转移的方式都存在收紧的可能，以“蚂蚁搬家”为例，银行可以严格限制家庭成员购汇数量，这可以轻易实现。此外，目前国内居民即便是购买中国房企在海外开发的项目，也需要购汇转移到海外进行交易，一旦管制收紧，将带来巨大的影响”，上述人士认为。
黄立冲认为，假如未来美国量化宽松政策退出，美元进入长期上涨通道，将引发外资大规模撤离中国，国内居民海外转移资产将受限，海外置业必然受到打击。可以预见的是，一旦缺少国内需求的支撑，中国房企的海外业务发展将受到严重威胁。
刚需为主投资抬头 房企十月将迎年内高点
一个不知是有意还是无意的销售数据泄密，令碧桂园股票昨日大涨7.2%。这也从一个侧面折射出今年房企尤其“十一”黄金周期间的销售超预期。上证报记者采访获悉，今年销售超1000亿的房企有望从去年的3家猛增至7家。碧桂园、恒大地产、万达、中海等“晋级”的可能性。
碧桂园7天销售额200亿
近日，一则碧桂园集团总裁莫斌的内部讲话帖在业内广泛传播。信息称，截至“十一”黄金周，碧桂园今年累计认购金额已经超过1000亿元，仅“十一”黄金周7天，碧桂园各地楼盘合计销售200亿。昨日早盘碧桂园也因此被临时停牌。不久，该公司公告澄清称，公司确已提前达到620亿元的年度合约销售目标，至于公司总裁莫斌与公司高层人员进行内部沟通时讨论到的某些未经核实的数据，“只属初步数字”。
“千亿”这个数据在市场上十分敏感，因为在半年报后，业内已经开始细数今年的房企销售千亿军团究竟会添上几个新丁。其中恒大、碧桂园、万达等，都是有力的竞争者。尤其是碧桂园，在去年仅销售475亿元的基础上，到今年初步认购金额超千亿，增速令业内侧目。
据记者了解，碧桂园兰州新城项目在10月6日开盘，当天仅用4时间，销售额就达50亿元，平均每4秒卖一套房。从现场拍摄的照片来看，售楼处可谓人山人海。开盘销售50亿是个什么概念？一个可比的数字是，2009年上海浦东星河湾开盘，当日销售超过40亿，被房地产市场称为神话。
另外，有消息称，碧桂园在宣城、衢州、江阴等多个三四线城市的在售楼盘于黄金周期间实现清盘目标，甚至有项目动用了防暴警察维持买房秩序。
黄金周楼盘普遍热卖
据记者了解，很多大型房企今年“银十”开局良好。虽然具体数据未公告，但从一些房企销售团队高层的表述可以看出，各家“十一”收获喜人。其中中海、世茂房地产、绿地、万科等都有较好市场表现。
以上海市场为例，据某机构数据显示，十月首周，中海紫御豪庭，绿地蔷薇九里等，都跻身上海销售十强楼盘。“这个数据是房产交易中心登记数据，实际上，从意向认购到登记，大概有一周左右的时差。因此目前销售十强反映的是9月最后一周市场形势。不过相信"十一"期间，上述楼盘的销售仍将十分可观。”某机构分析师薛建雄说。
从“十一”上海房展会的参会情况，也可以看出房企积极推盘的状态。据了解，上海“十一”房展共吸引了观众人数超11万人次，意向成交约1500套。包括万科、保利、绿地、招商等龙头房企齐聚展会，这种参展热情，已经多年未见。
价格方面看，房企在一线城市明显有更强烈的价格主导权，多数楼盘定价只涨不跌。有数据显示，“十一”黄金周期间，北京、上海、深圳三地的新房签约均价，分别同比增长21%、36.7%和55.8%。广州则因为受到政府指导价影响，开发商将新房价格分为合同价和装修价两部分，致使合同价同比下降18%。如果排除特殊因素，一线城市整体新房价格上涨幅度超过20%。
刚需和投资是推手
对于房企“十一”黄金周热卖的原因，亿翰智库董事长陈啸天表示，今年以来的楼市涨势，逐步加强了市场的看涨预期，引导更多需求入市。从需求方来看，各地火爆的楼市销售确实多数来源于刚性需求和改善性需求，这说明房地产真实需求的强大。但近期楼市已经出现投资升温的迹象，尤其在一线城市。这一方面和地方政策驱动相关，比如上海自贸区概念就助推相关楼盘价格上涨超过30%。另一方面，也有地王因素的推动。很多投资客认为，地王项目将有效确保区域房价的稳定上涨。“投资客此前谨慎入市的一个原因是房产税，但是如果把概念因素和地王因素考虑进来，有人就会认为，将足够覆盖房产税成本。”专家表示。
而随着楼市温度的不断升级，也有越来越多的市场人士担忧政策风险。有消息称，包括房产税在内的房地产调控长效机制有望在11月左右明朗化。不过，据记者了解，多数房企人士认为，该政策对楼市影响可能不如想象中大。
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