[摘要] 岁末是房企在全年冲刺的最后机会。除销售冲量、增加土地储备外，很多房企在融资方面也是左右开弓。虽然目前内地上市房企在股票市场再融资尚未开闸，但多家上市房企已纷纷抛出再融资方案。
岁末是房企在全年冲刺的最后机会。除销售冲量、增加土地储备外，很多房企在融资方面也是左右开弓。虽然目前内地上市房企在股票市场再融资尚未开闸，但多家上市房企已纷纷抛出再融资方案。从去年以来热闹非凡的海外融资市场，在经过短短几个月的沉寂之后，也再次掀起一股融资热。据记者统计，从9月份起，已有绿城中国、碧桂园、方兴等数家房企在港先后公布债券发行计划。
多家房企发债还旧购新
9月，旭辉、绿城中国、五洲国际相继发行债券。随后，碧桂园、当代、方兴、绿地香港等房企相继公布债券发行计划。
9月中旬，旭辉集团对外宣布将发行2.25亿美元的优先票据，利率高达12.25%，票据将于2018年到期。公司方面表示，发行认购票据所得款项将用于为现时债务再融资、土地发展，以及新项目和现有项目运作。
9月17日，绿城中国宣布，公司计划进行一项3亿美元优先票据的国际发售，该票据年利率8%，于2019年到期。绿城中国方面称，该票据所得将用于若干现有短期债务再融资、拨付资本开支。而仅在一周以前，绿城则宣布与多个财务机构达成3亿美元的融资协议。
在多位业内人士看来，大型房企重回一、二线城市，上演一出出土地争夺战，其背后实际是对资金实力的比拼。同时，今年前三个季度良好的成交业绩也促使企业急需资金注入到土地补仓、现有和新项目的投资中来。
销售业绩前三个季度快速增长的碧桂园，于9月底公布，将于10月发行2021年到期，总额为7.5亿美元的优先票据，年利率为7.25%。票据所得款净额将主要用做为现有与新增房地产项目提供资金（包括建筑费及土地款）。
评级机构穆迪认为，新债券将使碧桂园庞大的流动性进一步提升，并将支持其强劲的销售势头。此外，亦将有助碧桂园延长其债务组合的平均年期，增加其境外融资平台的稳定性。
此外，10月9日方兴地产发布公告，宣布发行3亿美元于2018年到期的担保票据，年息5.375%，所得款项净额计划用做尚未偿还债项的再融资、营运资金等。
低成本融资获得内地房企青睐
实际上从2012年以来，国内多家房企已纷纷选择发行海外债券。据机构统计，截至今年5月，已有27家中国上市房企海外发债融资共计人民币约759亿元，超过了2012年全年发债融资规模的人民币600亿元。
与上述绿城、碧桂园等已有海外融资经验的房企不同，在六、七月份刚完成首次公开募股的五洲国际和当代置业此次也纷纷试水海外发债。
据悉，此次五洲国际发行了总金额1亿美元的优先票据，票据年利率高达13.75%，2018年到期。公司方面宣称，拟将所得用于投资现有及新的房地产项目。据了解，这是自6月份首次公开募股后，五洲国际次海外发债。
同样，当代置业9月底表示，公司拟进行票据国际发售并向机构投资者展开路演。
业内人士表示，众多房企争相追逐的背后，其实是相对低廉的融资成本的诱惑。
广发证券分析师分析，内地房企在国外利率下滑、国内外利率差异不断拉大的环境下发债，成功取得和相对意义上的廉价资金，很好地抓住了市场时机。
“吸引内地房企海外融资最重要的原因之一是，海外相对较低的融资成本。目前地产企业赴海外的融资成本大约在5%-6%左右，明显低于国内平均资金成本。”中原地产市场研究部总监张大伟说。
同时有证券分析师表示，债券的融资规模较大，能够满足房企大规模的资金需求。但目前的形势下，也应警惕海外资金利率上升等因素带来的风险。
■延伸
房企积极拓宽融资渠道
“内地房企涌向海外融资，与国内房企再融资受阻密不可分。”银河证券分析师潘玮指出，自2010年国务院发布相关通知，要求对存在炒地及捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，暂停上市、再融资和重大资产重组。随后，中国证券监督管理委员会便宣布暂缓受理房企重组、上市及融资申请。
虽然今年下半年以来，有关房地产再融资或将开闸的消息不时传出，多家上市房地产公司也纷纷拟推出再融资方案，但房企再融资始终没有开闸。而这也成为众多房企转战海外市场的原因之一。
“当下楼市调控已常态化。在经历了2011年到2012年的资金困境后，房企对资金安全更加关注。融资渠道的顺畅成为影响企业经营发展的关键点。面对目前再融资限制和传统融资模式高成本的付出，寻求多元化融资渠道成为房企的必然选择。”中原地产市场研究部总监张大伟表示。
4季度信贷环境或不利于住房需求释放
瑞银证券数据显示：从10月7日到10月13日，41个商品房市场成交6.5万套，环比上升94.3%，符合市场预期。国庆节假期使签约时点延后，或是上周成交量骤升的原因。10月前两周周均成交4.9万套，显著低于9月周均6.0万套的水平，但瑞银证券认为随着后两周成交恢复，10月全月交易量环比下降幅度将有限。
从年初至今人民币贷款已增加7.3万亿元，其中住户中长期贷款增加额达1.8万亿元，意味着第4季度信贷净增额将偏紧。购房需求和开发商的回款速度将可能受到负面影响。
虽然9月楼市成交量继续回升，但房价也出现加速上行，市场对调控加码的担忧胜过成交量改善的利好，所以看到的结果为地产市场保持强劲，但地产股价却持续低迷。而要打破这种相悖关系，关键需要“政策清晰化”，这种清晰化可能来自于房地产政策的落地(房地产行业长效机制方案)，也有可能来自“市场自然降温导致政策调控预期淡化”。
此外地产销售显著分化。从终端需求来看，地产销售的增速出现了连续下滑。让市场更加担心的是，一线市场成交旺盛，而二级城市已经出现了明显的下降。在二线城市库销比连续反弹之后，三四线城市整体上更加恶化，的地产销售增速有望进一步下降。并且在“地王”频出下的地产行业，地产商的现金流将会有所下降。
从地产股价而言，进入四季度后，地产股震荡向上的概率较大。 “地产+X”公司大幅跑赢大盘，小市值公司领涨。分阵营来看，市值规律的分化明显，市值大小与股价表现背向而驰，50亿以下的小市值公司领涨，而市值50亿以上的公司均跑输地产板块。值得一提的是，地产+X以7%的涨幅大幅跑赢大盘，成为带动地产板块上涨的主动力。
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