[摘要] 有“广西第一商圈”名号的朝阳商圈，在城市中心多元化的背景下，相比金湖广场、航洋国际城、华润万象城等后起之秀，已显老旧。不过，南宁市规划局近日透露《朝阳商圈业态调整规划方案》获市政府批复，将构筑清晰的“三区一带”商圈功能分布新格局。
有“广西商圈”名号的朝阳商圈，在城市中心多元化的背景下，相比金湖广场、航洋国际城、华润万象城等后起之秀，已显老旧。不过，南宁市规划局近日透露《朝阳商圈业态调整规划方案》（下称《方案》）获市政府批复，将构筑清晰的“三区一带”商圈功能分布新格局。老商圈，新规划，能否迎来其发展的“第二春”？又将给楼市带来何种影响？
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朝阳商圈业态调整规划获批
南宁市规划局近日透露《南宁朝阳商圈业态调整规划方案》已获市政府批复，将对朝阳商圈进行功能和业态调整与重新规划。《方案》提及，朝阳商圈不仅范围扩大，内部功能区也将更清晰。
按照《方案》，今后朝阳商圈范围北至中华路，南至邕江边，西至华强路、解放路，东至友爱路，占地面积1.76平方公里。而传统意义上的朝阳商圈是指朝阳溪以南、民族大道以北区域，规模为1.04平方公里。未来，朝阳商圈由北向南规划构建为“三区一带”的商圈功能分布新格局，“三区”为综合功能区、商圈核心区和商务休闲区，“一带”即景观休闲带。
其中，最北面为综合功能区，重点发展酒店、办公及金融，为保留下的批发市场未来升级预设必要的展贸、电子商务功能；景观休闲带规划在沿朝阳溪一带，借势中国水城，打造一条商圈景观休闲带，以此作为商圈重要景观、文化和休闲娱乐区域；朝阳溪以南、民族大道以北区域及民族大道以南区域，将分别改造为商圈核心区、商务休闲区，改变以往破败脏乱形象，打造良好的饮食环境与各类休闲业态，营造舒适的滨江商务休闲氛围。《方案》还提及，综合功能区内将新增3个写字楼和3个4~5星级酒店，休闲景观带增加酒吧街、夜总会、专业酒楼，商圈核心区增加1处涵购物中心、写字楼的城市综合体。
通过调整规划，目前朝阳商圈80%以上的购物功能比例将下降至60%以下，而餐饮比例和文化、休闲娱乐比例则分别提升至20%以上。《方案》还提出，大力推行“公交＋步行”优先，建立以轨道交通站点为核心、以内部循环免费公交＋步行为辅助的快速、便捷、舒适的交通体系。
商圈现状
交通拥堵、业态重复成瓶颈
朝阳商圈，传统城市中心，素有“广西商圈”的美誉，也是南宁商业规模且最成熟的商圈。然而，随着城市的发展扩张，朝阳商圈也面临着较多的发展瓶颈。
“总体看来，现在的朝阳商圈功能布局杂乱，缺乏统一规划与引导。”《方案》编制人士介绍，朝阳商圈目前拥有购物类商业总面积约71.47万平方米，但以交易场、大和平、盛世联邦广场、南宁副食品批发市场为主体，商品相互混杂，零散分布，中间还掺杂各种业态。不少市民感同身受。“近几年极少逛朝阳了，尤其万象城开业后。”老南宁黄女士说，朝阳不仅人流混杂，商场不集中、档次也不算高，更要命的是交通拥堵，停车也十分困难。
11月1日，记者在朝阳商圈实地走访。现场可以看到，除悦荟广场外，大多商场建筑较陈旧，中低端购物场所占主流，车流、人流很大、停车难，商圈内主干道朝阳路、华强路、人民路等车道少且极容易造成交通堵塞。记者还留意到，商圈内分布有大面积民宅。
南宁市规划部门负责人表示：“整个商圈的商业分布相对离散，聚集度低。除了中高档购物区及朝阳路沿线的建筑和商业形象相对较好外，其余区域，道路不规整，设施落后，商业网点分布杂乱，档次低，形象差，尤其是批零区域。”
“南宁商业有个致命地方，就是业态重叠程度太高。”南宁宝资嘉项目咨询有限责任公司总经理陈伟认为，南宁不比一线城市，这里大多商业都存在复制，业态重叠程度过高，以致于消费习惯、消费档次一直难以有突破，朝阳商圈这个南宁最成熟商圈也面临这一窘境。
规划影响
新规划能否带来“春天”？
未来，朝阳商圈杂乱的局面或将扭转。根据《南宁朝阳商圈业态调整规划方案》，朝阳商圈将形成明晰的“三区一带”，分区内的业态也将更独具特色。朝阳商圈能否乘上发展的“春风”？
陈伟在接受采访时表示，目前的南宁商业，为少数成型的几家所垄断。倘若朝阳商圈真能如规划般，引入城市综合体、多个写字楼、百货店以及酒吧街、还有保留美食街等，为老商圈注入新的商业活力，对于商圈的发展还是会有较大推动作用的。尽管城市扩张带来了商业中心多元化，但朝阳商圈作为中心商圈，已形成一定的消费习惯和浓郁的文化沉淀，其受新商圈的冲击不会太大。
“自然会是越改越好。”广西丽原投资有限公司副总经理陆红认为，随着业态规划调整出炉，商圈业态更加明晰，在一定程度上将提升朝阳商圈的面貌，更符合城市发展的需求。规划提及将引进百货、综合体等新元素，将会给当前功能较为单一的朝阳商圈，注入新血液，迎来较大的补充和完善，朝阳商圈发展或由此迎来第二个“春天”。
对此，南宁宝资杰房地产项目咨询有限公司副总经理漆四林既有肯定也有质疑。“新规划往往能给一个区域带来形象上的提升，朝阳商圈的业态调整规划自然不例外，对于其商业、城市形象会有大幅提升，对其未来的商业影响力、人流吸纳力也会有提升。”漆四林还表示，不过市中心扩展空间并不大，而且改造周期会比较长，短期内形成巨大影响的可能性不大，而且规划没有细则，实施程度如何也还不得而知，若只是简单地改造，恐怕也不会对朝阳商圈有太多影响。
此外，拆迁问题往往是旧城改造的一大阻碍。还有业内人士分析，作为传统商圈，朝阳的改造也将会面临一定程度的拆迁难问题，这将制约朝阳商圈快速发展。不过，陈伟则认为，在保留一定原有特色的调整改造，拆迁将会得到原著居民的理解，就像过去重庆改造解放碑周边区域等。
市场供应
购物中心写字楼或增多
正是因为足够成熟，朝阳商圈近几年土地供应疲乏，新盘供应也步入断档的边缘。不过，这并不意味着朝阳商圈就没机会了。
目前，商圈内有2盘在售。天成一品有33~99平方米的住宅、33~1000平方米的商务产品在售；丽原天际14115元/平方米[青秀]丽原天际283套在售有200~350平方米的大平层在售。两盘均价分别为1.4万元/平方米、1.368万元/平方米。尽管起价已是万元以上，但不少人仍然看好区域的中心价值，因此两盘去化率都较快。
值得关注的是，目前板块储备有2个项目地块。其中民族大道以北、朝阳路以西11.65亩GC2013-028地块，今年6月为南宁财盛以3595万元/亩拿下，目前正在前期施工。兴宁住房和城乡建设局透露，这属于旧城改造项目，暂定名“西南商都二期”，建筑布局、外立面效果、功能设计等都与现有西南商都相似；另一个位于邕江北岸、中山路西侧的“香港街”，占地约81亩，但迟迟未开发。今年有媒体报道，该项目仍在拆迁。而南宁市招商促进局相关文件显示，该地块投资批准证书延期至2013年12月11日。项目将打造集文化、娱乐、休闲、购物、美食、观光为一体的现代化、体验式城市商业中心。
随着朝阳商圈业态调整规划出炉，区域内部分地块或进行商业化开发。《方案》提到，在改造部分项目外，综合功能区内将新增3个写字楼和3个4~5星级酒店，休闲景观带增加酒吧街、夜总会、专业酒楼，商圈核心区增加1处涵购物中心、写字楼的城市综合体。统计显示，新增写字楼面积20万~30万平方米，购物面积40万~60万平方米，四、五星级酒店面积12万~23万平方米。由此分析，商圈内投资产品或激增，市场也将随之升温。陆红表示，朝阳商圈的价值一直没有减退，但随着改造升级而会更加凸显，未来旧城改造而来的项目也会给楼市增色不少。
朝阳商圈“三区一带”
综合功能区：朝阳溪以北、中华路以南的火车站前区域。利用火车站前的优势，重点发展和提升酒店、办公和金融功能，并为保留下来的批发市场未来升级预设必要的展贸、电子商务功能，弥补朝阳商圈这些功能在规模、档次上的不足。
景观休闲带：沿朝阳溪一带。高标准对朝阳溪水系进行重新整改，精心打造一条商圈景观休闲带。
商圈核心区：朝阳溪以南、民族大道以北区域。是传统意义上的朝阳商圈范畴，用地规模约1.04平方公里，区域沿民生路东西向纵深和沿朝阳路南北向纵深分别达1170米和970米，已具备充足的步行和商业延展空间。
商务休闲区：朝阳商圈的民族大道以南区域。利用既有传统的特色优势和滨江景观优势，重点发展餐饮美食和休闲，进一步强化商圈餐饮和休闲功能。
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