[摘要] 2014年，个人住房信息联网工作将被纳入到不动产统一登记制度的设计之中，此前，住房联网遭遇地方重重阻力。
2014年，个人住房信息联网工作将被纳入到不动产统一登记制度的设计之中，此前，住房联网遭遇地方重重阻力。
据了解，国务院已要求国土部在2014年6月底前出台《不动产登记条例》。为此国土部目前正着手起草制定不动产统一登记的法律法规草案和相关的规章草稿，此外，国土部还部署有关司局准备起草《不动产登记管理办法》，并编制相应技术标准。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，不动产登记包括个人住房登记，不动产登记管理办法的出台，可以看作为个人住房信息联网的一项基本的制度，有助于减少住建部单方面推进联网的难度。
而一位接近住建部的人士则介绍，国土部研讨不动产登记制度时，将借鉴住建部的个人住房信息联网的先行经验。与此同时，不动产统一登记技术平台的建立还将考虑如何与个人住房信息联网技术的标准和管理相协调的问题。
据上述接近住建部的人士了解，住建部已和国土部就此进行过多次的沟通。
值得一提的是，不动产登记条例的制度设计中，将增设查询服务，但将限制在此前的法律法规范围内，备受争议的“以人查房”，或仍为“禁区”，被严格限制。
重重阻碍
个人住房信息系统联网的工作启动已经4年，但进展并不顺利。住建部先于2011年要求次年6月底完成60个城市的联网工作，又于2012年要求，在2013年6月底前将完成500个城市的住房信息联网。
然而，大限已至，500个城市的住房信息联网并未完成。一位接近住建部的人士告诉记者，联网的城市已经超过60个，但远未达到500个。
联网进度的延期存在多方的原因。顾云昌解释，从技术方面看，地方虽然有自己的住房信息系统，但和省里、部里的系统不统一，需要升级；其次，数据不全，有几类住房数据并不在目前的住房系统中，如以前的纸质数据、产权比较复杂的央产房，还有小产权房等。与此同时，顾云昌表示，利益集团的阻力也是一大原因。
一直以来，住房信息联网被社会公众认为“对特定人群的房产信息进行查询以推进反腐败的工作”。
“从技术上，住房信息联网的确可以实现以人查房。”顾云昌表示，然而当前公务员的财产申报制度还没有建立起来，此外，非公务员、私人的财产公布可能产生个人的隐私泄露问题，很难推进。
也正因此，上述接近住建部的人士也介绍，地方为联网设置的阻力不小。据了解，在已经实现联网的城市中，曾多次出现地方政府不按期同步数据、以迁移属地服务器等理由，切断与住建部前置服务器联网，造成数据不符等情况。
黑龙江某市的一位分管城建的副市长介绍，早先部署住房信息联网时，部里并未明确联网目的，在登记和录入个人住房信息时，可能涉及到对个人信息的泄密，各方都不大的配合，因此，工作很难开展，地方的动力也不大。住建部部长姜伟新曾经在一次内部会议上坦承，住房信息的联网比预想中要难得多。
不动产登记为住房信息联网破局
虽然住房信息联网存在重重的阻碍，但是作为楼市长效机制和房产税的基础，住房信息联网势在必行，并在稳步推进中。
住建部部长姜伟新在日前召开的住建部工作会议上，亦把个人信息联网列入2014年的重点工作之一。他要求，2014年进一步的扩大联网城市范围，探索建立各省、城市与住房城乡建设部联动的信息系统建设工作及运行机制。和此前不一样的是，此次部署并未明确联网的时间进度和数量范围。
值得一提的是，2014年个人住房信息联网的工作将被纳入到不动产统一登记制度的设计。据了解，“不动产登记”的牵头部门——国土部已经开始着手起草制定不动产统一登记的法律法规草案和相关规章草稿。
除部署工作准备起草《不动产登记管理条例》外，国土部还部署有关司局准备起草《不动产登记管理办法》，并编制相应技术标准。
国土部相关人士介绍，不动产登记涉及房屋、土地、林地、草场、海域等多个领域的产权登记整合，按照不动产统一登记制度的设计，个人住房信息系统将与不动产登记统一平台对接。
这可能涉及到两个方面的问题。上述接近住建部的人士介绍，一是技术标准的统一，即住建部已有的个人住房信息系统联网技术标准，如何与不动产统一登记技术平台的数据库进行统一；二是管理规范统一，即住建部已经下发的“暂行办法”和“登记办法”中涉及到联网问题的有关内容，与未来的“条例”和“办法”如何协调的问题。
就两系统如何协调的问题，21世纪经济报道记者采访获悉，国土部已经着手与住建部进行沟通，但截至目前，双方并未召开正式会议或形成相关文件性内容。
以人查房或仍将禁止
值得一提的是在不动产登记制度起草的前期讨论和研究的准备工作中，涉及到部分“条例”中是否要针对性规定个人不动产信息查询的权限、范围等问题。
在国土资源部与中编办沟通的增设“不动产登记管理局”的讨论中，涉及到了“不动产登记管理局”未来向社会提供有关查询服务的内容。
在对外提供查询服务之时，国土部人士介绍，也要确保不动产所有人的各项权利不受侵害。
“因此在涉及到个人不动产信息查询的权限、范围等问题时，将借鉴并整合住建部房地产信息联网系统的先行经验，对以人查房进行规范。”上述国土部人士如是介绍。也就是说，不动产统一登记制度建立后提供的查询服务，以特定人为查询条件查询其名下所有房产的“以人查房”，在个人查询领域，或仍为“禁区”。
据采访了解，为减少联网阻力，确保个人财产信息安全，住建部于2013年内部下发的“暂行办法”，个人住房信息系统联网在住建部不设查询端口、住建部不设授权查询权限、查询结果不作为法院判决和行政处罚依据，同时，国家住建部、省、自治区层面也不办理查询业务。
一直以来，“以人查房”都是个人住房信息联网推进的一大障碍，从2012年四季度开始，郑州房妹、陕西房姐、广东房叔等“丑闻”相继被网民爆出，此后多地均对“以人查房”进行了严格限制。
上述接近住建部的人士介绍，从技术上来看，以人查房已经没有技术阻碍，但从个人财产信息保护还是减少联网阻力出发，“以人查房都需要禁止”。
住建部部长姜伟新日前在地方考察时就特别强调，各地要全力推进该系统的建设，不能因其他问题而影响个人住房信息系统建设整体目标的推进。姜伟新也强调，要确保系统的规范管理和安全保密。
以长沙为例，长沙市房产信息中心负责人在接受记者采访时表示，长沙已于2012年加入了房地产信息联网系统，长沙市房产信息中心适时录入长沙地区房地产市场的相关信息，但是暂时还没有接到有关“以人查房”相关内容的通知。
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据11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议，逐步提高直接税比重。推进增值税改革，适当简化税率。把高耗能、高污染的产品及部分高档消费品纳入征收范围。逐步建立个人所得税制。加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环保费改税。
随后，财政部部长楼继伟在11月19日发行的《〈中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定〉辅导读本》中撰文，将加快税收立法步伐作为深化税制改革需要把握的五个方面之一，并提出要加快房产税立法，推进房产税改革。
11月20日消息，国务院总理李克强当天主持召开国务院常务会议，决定整合不动产登记职责。会议指出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土部一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。
税制改革促使楼市长效性调控机制逐步形成
同策咨询研究部总监张宏伟认为，建立个人收入和财产信息系统，建立不动产统一登记制度，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也就意味着今后最有可能直接推进的就是房产税会试点扩围与深入开展。从调控手段来讲，2014年在建立个人收入和财产信息系统的基础上，房产税扩围势在必行。今后作为持有环节的房产税、交易环节的增值税等等一揽子关于房产方面的税制改革设计有可能逐步推出，以逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系（土地、财税和金融）之一的财税政策与措施。
总体来讲，今后房地产市场调控的税费、经济手段会更加突出，未来楼市长效性调控机制将以税费手段改变市场需求结构，坚持“去投资化”，使市场回归自住属性，促楼市回归到一个相对健康的发展轨道。
建立个人收入和财产信息系统并不是政府相关部门次提出。从城市个人住房信息系统来讲，早在今年3月，住建部曾下发《关于进一步加强城市个人住房信息系统建设管理的通知》，要求地方做好个人住房信息系统联网工作。在今年“两会”上，住建部副部长齐骥才公开表示，40个城市的住房信息联网工作已经完成。下一阶段的目标是，同时实现500个城市联网，但目前看来难度较大，可能需要更久的时间。
从过去个人住房信息系统与住房和城乡建设部（住建部）联网迟迟不能完成的原因角度而言，主要有两个：一个是由于技术或住房信息各个城市之间采样指标不对称原因导致联网步伐放慢；另一个，也是最关键的，就是既得利益集团为了保护自己财产隐私以及由此而引出的一系列问题而不愿因主动配合完成城市住房信息的联网互通。而后者有可能阻力更为大一些。2013年各地出现房哥、房姐等事件之后，中国多地出台房屋信息查询规范，严控“以人查房”，一定程度上也阻碍了个人住房信息系统与住房和城乡建设部（住建部）联网迟迟不能完成。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从个人住房信息系统与住房和城乡建设部（住建部）联网的作用和目的角度而言，房产税、交易环节的增值税等税费的征收需要家庭房产数据的详细数据做为依托，住房信息联网是房产税扩围的必要条件。从中长期来讲，（40个或更多城市的）联网为范围内开征房产税、交易环节的增值税等做技术上的铺垫已成为共识。尽管目前上海（楼盘）、重庆（楼盘）两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显，但是，我们也应该看到，如果限购、限贷政策一旦取消，房产税征收对象的范围会明显扩大，这时，房产税对于控制投资性投机性需求也会起到一定的市场调节作用，房产税才会真正发挥它的作用。
此外，住房系统的通联是对调节房地产市场健康平稳发展有利的。国家相关部门设法将住房系统通联在一起，通过通联的个人住房信息系统及时发展异地购房、楼市投资投机现象，可有针对性的出台差别化的调控措施（例如贷款利率、房产税、二手房20%增值税等）抑制房地产投资投机现象，可避免像现在调控政策那样搞“一刀切”，误伤部分市场及购房者。
从未来房产税政策走势来看，仅就官方表态来看，房产税扩围势在必行，未来类似于二手房交易环节征收20%增值税的政策也有可能逐步落地。从十八届三中全会来看，2014年在建立个人收入和财产信息系统的基础上，房产税扩围、二手房交易环节征收20%增值税势在必行，关于房产方面的税制改革设计势必会逐步推出。最终，房地产市场调控的税费经济手段会更加突出，以税费手段改变市场需求结构，坚持“去投资化”，使市场回归自住属性，促使楼市长效性调控机制逐步形成。
房产税：2014年房产税扩围势在必行
从房产税自身来讲，其实是对于购房者或投资客持有环节的税费征收，其影响主要也是引导市场去投机化，调节市场需求结构，通过税费的征收，让投资客的投资回报回归到一个正常合理的范围内，同样，也是通过房产税的征收防止市场再把房产本身当做投机的工具，弱化房地产本身的投资属性，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。
从中长期来讲，联网为范围内开征房产税做技术上的铺垫已成为共识。尽管目前上海、重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显，但是，我们也应该看到，上海、重庆两地房产税的征收标准都在根据政策制定之初的游戏规则正在慢慢向深度调整，并不是像之前大家认为那样没有任何动作。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，近期的房产税的扩围应该会采取上海、重庆模式进行扩围征收，也有可能会有第三套方案出来作为试点的可能性。总的来看，通过多套不同模式的试点的推广展开，在今后几年中慢慢进行深度调整，无论是重庆的高端存量征收模式，还是上海的增量征收模式，尽管各地的征收的出发点不一样，但是，经历几年的深度调整，房产税最终会回归到一个同一个征收水平上，以起到对多套房的投资客在持有环节的税收调节作用。
从推进范围和力度来讲，房产税扩容一开始就向存量开征显得有些仓促与不合理。首先，市场层面有可能会因为房产税征收力度比较大而引起短期内较大的市场波动，对于整个房地产行业健康稳定发展不利；此外，从市场接受心理的角度来讲，一开始向存量征收市场主体各方心理层面也难以一下子接受，没有一个市场心理层面的缓冲期，对于房产税存量征收来讲是缺乏周全考虑的。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，房产税扩容与征收应学做“刀削面”，每次只削一点，一点一点来，最终将面团削平，不应一蹴而就。
就现阶段房产税城市扩围而言，可以分批次逐步在各个城市扩围推进，“温水煮青蛙”，不可能一下子所有省会城市都铺开，首先一线城市及部分重点二线城市可以优先推进，比如深圳、北京、杭州等，其次，东中部省会省市都参与进来，接着，其他市场征收条件成熟的地级市也可以征收，尤其是东部一些地区的地级市。
从房产税征收力度来讲，应该多学习上海、重庆这两年稳步推进的成效和方法。当前，上海、重庆根据政策制定之初的游戏规则，通过逐年调整、逐年增加征收对象范围的方式扩大征收房产税对象的范围，每年调整的范围和力度不大，市场均可接受，可谓是做“刀削面”式征收方法。
2014年二手房交易增值税或扩围试点征收
其实，在今年3月出台的新国五条细则当中就涉及二手房交易增值税的相关措施，只不过截止目前为止，仅仅有北京一个城市在执行而已。
但是，这并不代表今后这些城市房地产调控手段和措施不会就此而止，类似于二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定，2014年或在北京试点执行之后扩围征收。退一步来讲，作为楼市长效性调控机制的储备政策与手段，对于省会城市或直辖市来讲，类似于二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定、房产税等是迟早要执行的，只不过从市场环境、立法基础、多方利益等多角度来考虑，暂时这些城市可以避免这些经济手段首先的执行。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从经济手段调控对于市场影响的角度来讲，可以采用类似于二手房交易20%增值税的政策调节市场需求，具体来讲，可以针对短期内（5年内尤其是1-2年的短期投机客）投机行为而征收的一个交易环节的资本利得税，并且这个资本利得税也将呈现出梯度特征，对于持有套数越多、时间越短的短期内投机客，将通过这个税收动作降低其短期内投机的空间。
同时，对于中长期投资客，尤其是5年以上的投资客，二手房交易20%增值税的征收可以适当减免，或根据持有房产年限长短、套数多少进行梯度化设计，最终使中长期投资客的利益不受到太大的损失，基本上是引导市场去投机化，通过税费的征收，让投资客的投资回报回归到一个正常合理的范围内，
总体上来讲，通过类似于20%增值税的征收将短期内投机性的购房者或投机客挤出房地产市场，防止整个房地产市场再把房产本身当做投机的工具，弱化房地产本身的投资属性，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。
总之，从未来趋势来讲，今后作为持有环节的房产税、交易环节的增值税等等一揽子关于房产方面的税制改革设计有可能逐步推出。经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然，短期内不涉及这些经济手段和措施并不是政策与市场的趋势，在未来，二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定、、房产税的扩围等经济手段调控房地产的措施都会“阶段性”稳步推进，最终通过以经济手段、市场手段为主的方式调控房地产市场，促使楼市长效性调控机制形成。
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