[摘要] 经过此次更新后，全市各用途各等级土地的基准地价呈全面上涨的态势。住宅用地涨幅最大，一至五级区域住宅用地涨幅分别为78.7%、68.44%、91.17%、127.79%和83.96%。其中四级区域平均楼面地价从331元/平方米涨到754元/平方米，翻了一倍多。
业界称地价更新对房价不会产生实质性影响
从今年1月起，南宁市城镇土地实施新的基准地价。这是时隔6年后的调整。近日，《南宁市区城镇土地定级及基准地价更新成果》（以下简称2014年版）公布实施。值得关注的是，对比2008年版所公布的基准地价，不仅各级别的划分范围已“时空变幻”，而且价格也有了较大浮动。商业、住宅、工业三类用途土地的基准地价均有不同程度上涨。那么基准地价与地价有什么样的关系？基准地价对房价影响有多大？基准地价上调会否导致房价必然上涨？对此，记者进行了采访。
住宅用地涨幅
基准地价是在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的均质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。通俗地理解，就是给土地划定等级，不同地段土地的含金量不一样。
据了解，南宁基准地价综合考察了市区的现实土地区位条件和土地市场状况，按商业、住宅、工业3大用途进行分类评估，每个用途的土地，又按所在区域划分出多个等级，一级一般是中心区域，五级（商业用地六级）。
据南宁土地资产评估人士介绍，按照相关规定，基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。而南宁的上一次调整还是在6年前，在过去的五六年中，南宁的各项经济指标都实现快速的增长，房价也随之上涨，特别是商圈发生了巨大变化，一些新兴商圈迅速崛起。因此，南宁市城镇土地基准地价有必要结合市场新形势做出调整，以期更真实地反映地价水平。
经过此次更新后，全市各用途各等级土地的基准地价呈全面上涨的态势。住宅用地涨幅，一至五级区域住宅用地涨幅分别为78.7%、68.44%、91.17%、127.79%和83.96%。其中四级区域平均楼面地价从331元/平方米涨到754元/平方米，翻了一倍多。
平均容积有所提高
记者发现，本轮拟更新的基准地价与上轮相比，住宅用地价格整体平均增长90%左右，尽管上浮幅度看似不小，但是与南宁市这几年中地区生产总值、固定资产投资额、社会消费品零售总额的涨幅数据相比，并不“过分”。而与房价涨幅相比，基准地价涨幅低于房价。如2008年商务区一些楼盘的单价还处于4000多/平方米，如今早已过万，偏远一点的仙葫片区，2008年单价也才3000多/平方米，现在基本达到6000元/平方米以上。
此外，还有容积率方面，跟2008年也有所变化。所谓建筑容积率是指项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。例如某地块建筑物建筑面积为1000平方米，土地面积为500平方米，那么容积率就是1000/500=2。
更新的基准地价商业用地平均容积率2.0，住宅用地平均容积率3.0，工业用地平均容积率1.0。而2008年公布实施的《南宁市城市网格点基准地价成果》（以下简称“2008年版”），平均容积率分别为1.8、2.2和1.0。很明显，商业用地和住宅用地平均容积都有所提高。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，从长远考虑，基准地价的提高会带动容积率提高，有利于未来城市发展。
地价更新对房价没影响
对普通市民来说，更为关注的是基准地价调整后，会不会对土地出让价格及房价产生影响？业内人士认为，基准地价更新对房价并不会产生实质性影响。
一位土地资产评估人士表示，此次基准地价更新虽然调整了土地价格和土地等级，只是政府对因规划实施而引起地价增值部分的准确征收，适度减少了开发商的不合理利润。更新后的基准地价能够更准确地显现土地资产的使用权价值，一般来说，市场价都要大大高于基准地价，因此，基准地价的调整对实际市场价影响不大。
目前南宁新增经营性用地和工业用地，都是采用招拍挂的方式出让，已是完全的“市场价”。拿土地拍卖价来说，拍卖底价都是随行就市定的，成交价格，取决于地块性质、地块规模大小、区位条件以及参加竞拍企业的多少等。
“近年南宁土地的起拍价，大部分都已经超过了目前的基准地价。”南宁一地产公司人士也表示，房价受多种因素的制约，取决于经济、政策，周围环境和开发成本等因素，虽然与土地出让有关系，但并不完全取决于土地出让价款的高低。所以说，房价虽与前期因素有关，但最终还是由供需关系等市场因素来决定。
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