[摘要] 作为南宁市最为成熟的办公区域，青秀区涵盖了邕城大部分写字楼，特别是高端写字楼。因此，也吸引了全国甚至是全球知名的企业入驻于此进行办公。办公的需求催热了写字楼市场，但该片区之前并没有充足的写字楼规划，所以催生了许多商住办公产品。
作为南宁市最为成熟的办公区域，青秀区涵盖了邕城大部分写字楼，特别是高端写字楼。因此，也吸引了甚至是全球知名的企业入驻于此进行办公。办公的需求催热了写字楼市场，但该片区之前并没有充足的写字楼规划，所以催生了许多商住办公产品。品牌房企意识到了片区写字楼的稀缺，随后，便开发了高端甲级写字楼推向市场。写字楼的繁荣带来的便是其售价与租金的攀升。
商住办公居多
甲级写字楼涌现
一开始，青秀区的写字楼并没有如今这般繁华。最初，所谓写字楼就是民族大道沿线一些商住楼，比如阳光100城市广场、新朝阳商业大厦，算得上是纯正写字楼的只有泰安大厦。而后，写字楼的触角慢慢衍生至金湖广场一带，超高甲级写字楼地王国际、甲级写字楼航洋国际等真正上档次的办公产品才出现。而由此带来的集群效应，导致目前高档写字楼基本集中在埌东一带。
而在2011年以后，更多的高端写字楼进入市场。其中，雄踞于东盟国际商务区核心的超高甲级写字楼南宁华润大厦和南宁青秀万达广场超高甲级写字楼的市场表现尤为突出，几乎一开盘就被抢光。而德利AICC、广源国际大厦、南湖名都广场等甲级写字楼也备受投资者青睐。
办公需求强烈
衍生“住改商”产品
随着粤港澳经济圈、泛珠三角经济圈、中国-东盟自由贸易区、中越“两廊一圈”经济走廊和大湄公河次区域的经济合作，以及一年一届中国-东盟博览会永驻南宁市、泛北部湾经济圈的形成等等，大量的外来企业涌入南宁，从而催生了大量的办公需求。虽然青秀区的写字楼不少，但是依然不能满足市场需求。
根据数据显示，南宁办公物业出租水平普遍达到了90%以上，有部分写字楼出租率甚至达到了98%以上。根据走访调研，目前仍有众多企业在等待合适的办公物业出租，加上在建办公物业并未完全进入市场，市场目前呈现出供不应求的状态。
正是看到了市场的缺口所在，不少开发商在住宅销售遇冷的当下，把住宅全新包装成办公物业出售。投资者张女士正是在这波“住改商”大潮中获利的幸运者之一。她是2012年在凤岭北、民族大道沿线某项目一次性购入两套公寓，当时的价格才不到7000元/平方米。“当时正盛的天健商务大厦和华润中心等高端写字楼的价格都在10000元/平方米以上，准入门槛太高，所以就投资了两套公寓，把公寓改成办公产品出租。”
但这些商住两用写字楼因不能满足企业的办公需求，造成了部分空置现象。此前，曾有房产中介机构对南宁写字楼市场做过调查，发现南宁商住型的公寓办公楼空置率在20%～40%之间。
售价逐渐攀升租金分化明显
供不应求势必带来写字楼价格的攀升。以南宁知名高端写字楼地王国际中心为例，2005年，其最终的售价只有6000元/平方米左右，而今已经迅速攀升至25000元/平方米；金源CBD现代城2006年的价格只在5000元左右，而今也已攀升至15000元-25000元/平方米。而根据权威机构的分析，南宁市新增办公物业成交均价不断攀升，尤其在2009年-2012年间，随着金湖广场及东盟商务区一带的蓬勃发展，市场供求及价格出现明显的增长态势，2010年增长105%，2011年增长31%，2012年增长55%，涨速惊人。
售价上涨，租金也在飞速提升。目前，写字楼最贵的租金已经达到150元-180元/平方米/月。但是据记者观察，租金上涨较快的多为新增的高端写字楼，而上个世纪末、本世纪初上市的普通写字楼租金都较低，在25元-60元/平方米/月，两者的出租金额相去甚远。
未来写字楼区域 多集中五象新区
目前，青秀片区在售的写字楼新品项目不多，只有南宁青秀万达广场、南湖名都广场、德利AICC、广源国际大厦、三祺广场等项目。而受土地资源影响，未来，片区的写字楼新品也将慢慢减少。未来写字楼供应将主要集中在五象新区。
目前，五象新区总部基地已经有海尔青啤联合广场、宝能环球金融中心、南宁绿地中心、南宁中心、合景天汇广场、万科中心和富力雅居乐项目等18个商务办公项目进驻。部分项目还将建成超高层的5A甲级写字楼。这些项目将让南宁写字楼在智慧化、生态、环保、绿色等方面得到进一步的提升，例如海尔青啤联合广场引进了洲际酒店，南宁绿地中心引进了智慧云平台，宝能环球金融中心也引进白金五星级国际商务会议酒店等。
青秀区主要已投入使用的商住办公楼一览
名称 租金（元/㎡·月） 售价（元/㎡）
阳光100城市广场 35-40 6500-7500
泰安大厦 25-35 6000-7000
新兴大厦 20-35 6000-8500
两河流域 25-30 7000-7500
新城国际 40-60 7200-8800
西江大厦 40-60 未查找到出售信息
金源CBD 70-90 15000-20000左右
现代国际 55-65 11000左右
地王国际 120-150 25000左右
广西国际金融中心 125-135 未查找到出售信息
名都大厦 105-115 未查找到出售信息
文德大厦 70-100 均价13500
东方曼哈顿 90-100 13500-14500左右
金湖帝景 55-70 10000-12000
汇东国际 60-80 11000左右
航洋国际 55-65均价 10000左右
华润大厦 150-170 未查找到出售信息
上东国际 35-60 6800-7500
永凯大厦 100左右 未查找到出售信息
德瑞大厦 75-90 均价10000
财富国际广场 70-100 12000左右
利海亚洲国际 80-100 14000-16000
天健商务大厦 100-120 未查找到出售信息
东盟财经中心 50-80 13000-16000
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
