[摘要] 7月9日，本报推出了南宁二手房生存现状调查的系列报道，南宁二手房中介现状如何，目前面临什么困境，又如何破解，记者对此进行了调查，告诉读者一个真实的南宁二手房市场，在社会和读者中引起了强烈的反响。不少读者打来电话，询问有关二手房的情况。也有二手房中介从业者来到本报一起探讨二手房的生存现状。
核心提示
7月9日，本报推出了南宁二手房生存现状调查的系列报道，南宁二手房中介现状如何，目前面临什么困境，又如何破解，记者对此进行了调查，告诉读者一个真实的南宁二手房市场，在社会和读者中引起了强烈的反响。不少读者打来电话，询问有关二手房的情况。也有二手房中介从业者来到本报一起探讨二手房的生存现状。近日，记者还采访了从业5年的南宁市冠联房地产策划代理公司高级经理陆梅娟，从她风雨五载的成长阶段，又如何看待这个行业，南宁二手房未来怎样进行了剖析。
陆梅娟从业的5年，就是南宁房地产市场大起大落的5年，也是南宁二手房市场跌宕起伏、风雨变幻的5年，更是中介行业从混乱到有序的5年。
成长
风雨五载，卖房上千套
还有15就到下班时间，陆梅娟下意识地看了看表，此时她已经跟客户聊了1个20，但客户还是没决定买还是不买。在永华大厦一楼房屋买卖交易中心，在记者等待了140之后，被满脸歉意的陆梅娟告知另约时间采访。
迟迟不能如约接受记者的采访，是因为遇到了一位“难缠”的客户。这位客户看中了秀灵路上一套1997年的二手房，130平方米，售价50万元。该房本来地处高等院校密集的路段，交通便利，有成熟的配套，是绝佳的选择，可客户偏偏找来房子户型不方正、采光不好等理由，要求降价。但卖方死守价格不放，双方僵持不下。“中间人做了一个下午的工作，还是没拿下。”陆梅娟感慨，这都是因为最近市场行情不好才出现的情况，要是放在3个月前，均价3300元/平方米的房子一放出来早就被抢走了。
陆梅娟，是南宁市冠联房地产策划代理公司高级经理，从业5年，从一名普通销售员做起，如今已经是3个部门、50多个人的销售总监。一路走过来，酸甜苦辣都尝过，冷暖自知。
“虽然我修的专业是管理，和房产交易不搭界，但我认为我进入这个行业是必然的。”陆梅娟说，自己是被现在的老板，也是当年一同租房的室友影响而带入行的，一干就是5年。陆梅娟是个要强的人，但不愿意被其他同事认为是被朋友照顾进来的，所以主动选择从业务员做起。要知道，二手房销售，店面地段很重要。在当时，建政路永华大厦一楼的业务点交易量，能到这里上班往往意味着更多的销量。陆梅娟主动要求到其他店面去锻炼，不接受任何照顾。
陆梅娟因为不是科班出身，个子还比较矮，只有158厘米，刚开始做销售还不是很自信，要学很多的专业知识，经常白天带客户看了一天的房，累得精疲力尽，晚上还要经常看书到半夜。
功夫不负有心人，刚上班个月，陆梅娟就销售了3套房子，这极大的鼓舞了她的斗志，增加了坚持下去的信心。“从此认定了这个行业。”
入行5年来，从陆梅娟手上销售出去的房子就有上千套，遍布南宁各个城区。很多客户已经成了她的朋友，经常会有联系，这些人有时候还会给她带来新的业务。
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市场
风云变幻，二手房成交量受挫
陆梅娟2005年刚入行时，一手楼市红红火火，每周都有不少楼盘开盘，但感觉二手房市场非常乱，几乎所有的中介公司都在做着欺骗顾客、吃差价、巧立名目乱收费等。最恶劣的是，还出现了中介公司携款潜逃的现象，导致房产中介行业陷入信任危机的瘫痪状态。
众所周知，2006年，南宁中介市场出了一单震惊的丑闻，就是“广屋事件”，简单地说，就是卖房的人拿不到全额房款，房子还被房产中介在银行作了抵押贷款；买房的人付了钱，却一直不能办房产手续，公司领导诈骗了客户7000多万元后，携款潜逃，造成了非常恶劣的影响。
“所有买二手房的人，最担心的是某些中介公司携款潜逃等购房资金安全问题。这个事件被曝光后，人们已经对我们这个行业彻底失望，那一年，是我们中介行业走得最艰难的一年。”
幸好，南宁中介行业协会成立了，对南宁的中介公司进行了整顿和管理，建立了监管和投诉平台，对重建客户信心起到了很大的作用。
从业5年，陆梅娟最喜欢的年份是2007年和2009年，尤其是后者，为什么呢？“因为这一年房地产迅猛发展，买卖二手房产的特别多，当年我的销售业绩是的。”
2008年和今年虽然业务量小，但2008年还比今年好。因为二手房市场虽然也随着一手房市场的起落而走，终究还是有所不同。“二手房是个只要有交易我们就能赚钱的行业。2008年虽然也遭遇政策冲击，市场大势走低，但很多人抛售房产，所以我们的业务并没有想象中的那么差。但今年抛售房产的特别少，大家都在观望中，导致成交量大挫，我们的业务量也不高。”
“举个例子，我们部门2009年一个月成交了20多套房，平均一天就差不多一套，但今年6月总共成交8套。”
当然，陆梅娟说，再灰暗的天气偶尔也有亮色。高考结束后，不少家长开始到学区附近为孩子入学读书而买房，所以在低迷的市场下，学区一带的房子还是挺好卖的。
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行业
恶性竞争，顽疾待除
虽然经过了多次的宏观调控和市场洗牌，在陆梅娟看来，南宁的二手房市场，表面繁荣的背后仍存在不少顽疾。比如收费高，服务态度差，吃差价，经常电话骚扰等等。
“在南宁超过万人的房产经纪人中，拥有经纪人执业资格证的不足三成，这种现象一直未能得到有效的治理。”陆梅娟说，有部分中介为了赚大钱恶意抬高房价，两头都吃“回扣”。
比方说，房主要价50万元，中介却高价卖出，比方说卖了55万元。卖了以后，多余的这部分钱中介跟房主分，而照样收取购房者的中介费。陆梅娟说，一套房子能挣四五万元。
吃差价是怎么回事？陆梅娟介绍，在房产过户的时候，买卖双方一起到交易所现场签一份房产买卖协议（申报价就在上面体现），但以前可以不需要双方一起到场，比如一方上午到签个字，另一方下午到签个字也行。问题就来了，当一套房子有客户看中，并且出了一个比房东要求的最底价要高出不少时，有的中介就安排中介工作人员冒充客户与房东签订房产购买合同，留下房东的房产证以及身份证复印件，再约客户与中介工作人员冒充的房东亲戚签订另一份合同，当然两份合同的交易价格是不一样的。去交易所过户的时候，安排房东上午过去签字，客户下午过去签字。就这样整个交易过程，买卖双方从来没见过面，中间的差价就落到了中介的口袋里。
还有一种吃差价的方法，就是客户专业知识欠缺吃差价。比如告诉你税费很多，比方说有5万元，我们中介有关系可以避税，只要3万元就可以。那就包给中介做吧，实际上卖方的税费只要懂得合理申报，税费没那么多，但是事实上，知道房产税费是怎么征收的客户不多。“当然，现在基本上没有这种情况了，大家现在只要有买卖房子的，上网查一下或者问一下周边有买卖过房子的朋友，就知道税费有多少了，现在也没有什么房子可以通过关系避税或者免税的，想吃这一块差价也吃不到了。”
现在又出现了恶性竞争，形势不好，为了争夺房源，各中介互相“卧底”。在跟陆梅娟的聊天中，记者了解到，抢房源主要有几种方式。首先，冒充客户打电话“套”房源，详细咨询房源的位置、户型、楼层等，搞清楚以后，到这个小区找到该房主，房源便到手了。
其次，一旦某中介有了房源，其他中介就找到这个小区贴广告，如果效果不好，就选择蹲点，等着中介带客户看房子。
另外，就是找朋友冒充买房者找中介看房子。到时候记住该房源具体位置，然后房源就到手了。“当然，为了保证房源的性，客户打电话咨询房源情况，要尽量说得模糊。”
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未来
继续守望，但重心转移
“南宁现在办理二套房贷款依然没有任何松动，5成，要以家庭为单位，离了婚的也算，已经卖掉房子的也算，难搞哦。”谈起房地产和二手房市场的未来，陆梅娟愁容满面。
陆梅娟坦言，眼下的二手房市场，多数中介可以说进入了一天都非常难熬的阶段。多家小型中介已陆续关门。市场如果再持续低迷两三个月，到时还会有大批中介陷入关门潮。“新二套房贷政策，彻底扼住了炒房客的脖子，把他们挤出了市场，但同时，很多真心想换房的客户也被误伤，这是政策的弊端。”
虽然南宁的有关细则还没有公布，但有关政策的落实工作都已启动。南宁市5月份出台政策，要求商品房买卖合同都必须实行网上备案，而且不得随意更改、更名，合同房交易的“龙头”被完全拧死，市场因此失去了50%的交易量。还有，已在实行的外地人在邕购房贷款须满足“在南宁居住一年以上，也缴纳了一年以上的养老保险”的规定，实际上已对外地人在邕购房关上了闸门。
“虽然这次政策调整力度很大，但我认为这也只是一个相对的短期措施，‘捱’过去就能迎来春天。所以我们公司给所有员工放松了考核标准，至少接下来的半年内不对他们的业绩做硬性规定。同时，把营业重心从置换转移到租赁、抵押等业务上来。”
虽然，陆梅娟并不知道这一轮调控什么时候退出，宽松的救市政策什么时候来到，她只是守望着，期待着……
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