[摘要] “福州原均价3000元，现均价10000元，正好泡沫70%！”在社科院公布绿皮书之后，福州本地不少网友通过回帖的方式，对福州的“房价泡沫”进行激烈的评论，观点基本上“一边倒”地谴责目前房价虚高。
（来源：东南快报）“福州原均价3000元，现均价10000元，正好泡沫70%！”在社科院公布绿皮书之后，福州本地不少网友通过回帖的方式，对福州的“房价泡沫”进行激烈的评论，观点基本上“一边倒”地谴责目前房价虚高。而另一方面，记者在走访业界的时候却发现，不少业界人士表示虽然网上波涛汹涌，网下的交易双方却没有太大反应。
现状：社科院称福州房价虚高？
业界：承认房价偏高，但不知道“泡沫”有多少
“刨去和最贵的楼盘，福州商品房的真实基价其实也就是每平方米4000元左右，里面还包括了房地产商的利润。”家住福州的王先生告诉记者，不少人在网上激烈回应，其实是有原因的。毕竟福州人的生活一直都比较安逸，但近几年房价突然涨得太快，超出很多人的接受范围。
“现在的房价确实太贵了。”福州家天下房产副总经理郑心科表示。他一直认为福州的房价太高，但由于房价一直在上涨，作为中介，只能帮客户尽量筛选在目前情况下性价比相对较高的房源。
“泡沫是一定存在的。”21世纪不动产福州区域总经理助理肖少锋告诉记者，21世纪不动产的经纪人，年平均月收入在2000元左右。也就是说，要5个月不吃不喝，才能买得起大约一平方米的房子。肖少锋认为，目前福州一般的工薪阶层，月收入都在2000-2500元之间，每平方米动辄上万元的房价，对他们来说确实太高了。
但福州的“真实基价”应该是多少，“泡沫”又有多少呢？肖少锋表示：“研究‘泡沫’不应该是中介的工作，也不是中介机构所能论断的。”他认为，中介能做的，只是在眼下的市场环境中，帮助买卖双方找到卖家和买家，尽量让性价比高的房子卖出去。
反应：交易双方依然“淡定”
中介：网上看似激烈，但买卖房客户“相对理性”
“客户相对理性，暂时没有受到这种消息影响。”朝阳房产江南水都店一位姓王的店长告诉记者，近年来类似的消息比较多，福州不仅是“泡沫”，还有过几次“房价前十”的公告，“上涨过快”的消息更是多次出现。
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这位店长还表示，调控的声音、具体的政策，也颁布过几回，能够进入交易的买卖双方，现在基本上不会受类似消息的影响。特别是沿江稀缺地段或者市中心繁华地段，不少房东仍然在加价。
肖少锋也表示，中介行业近年已经遭遇过多次“数据游戏”，曾经有一年，数据还显示“85%的中国人买不起房”。他表示，福州确实有不少收入较高的人员，包括他自己在内，目前也是买不起房。但买不起的原因，是因为已经沦为“房奴”，腾不出手再买了。
分析：福州房价为什么虚高？
调查：比较厦门杭州，房价上升或因“城市化”
“国外的统计方法，说明不了中国的问题，因为中国正在一个城市化的进程当中。”面对福州房价“虚高”的说法，福州地产专家刘福泉表示了不同意见。
“在国外，城市化进程已经基本完成或相对缓慢，那么一旦房价虚高，很可能这个房价体系就会面临崩溃。而在中国，由于城市化还远没有完成，上涨过快的房价，仍然可以在这个进程中被市场接受。”刘福泉举了个例子：如果说福州人平均月收入是3000元，那么很多人自然是买不起每平方米13000元的房子的。但在福州，有很多来自八县以及其他地市的人在买房，他们能够买得起福州的房子，并融入福州，工作生活，这就让每平方米13000元的房子有了市场。
“大规模的基础设施建设，往往伴随着房价上涨。”福州麦田房产总经理黄少华告诉记者，从他从业的经历来看，福州的房价在近几年确实涨得比较快，但福州的城市建设也同样是在这几年大大上了几个台阶。
而比起“泡沫”较大的杭州，以及“泡沫”较小的厦门，记者发现，杭州同样也处于密集的基础设施建设阶段，地铁建设近几年也成为杭州楼市的一大信号，而杭州周围的富裕乡镇和小城市，同样让杭州的高档楼盘不愁卖家。而在同省的厦门，由于城市化已经基本成熟，则比较少有大规模的基础设施建设。
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（来源：半岛都市报）社科院近日接连发布的两份报告，被各方指出其房价预测自相矛盾、城市房价泡沫指数或被夸大等问题，疑点频出难以服众。
明年房价到底是涨还是跌？
继今年房价涨幅数据与国家统计局相左后，中国社科院发布的《住房绿皮书》在明年房价预测上又出现自相矛盾，称2011年我国房地产市场继续调整，房价将稳中有降。而就在此前一天同样由社科院发布的《经济蓝皮书》则预测房价将出现恢复性反弹，房价可能上涨20%至25%，甚至更高。
《住房绿皮书》认为，中央楼市调控态度坚决，明年保障房将大幅增加，而住房投机已受到抑制，因此房价将“稳中有降”；而《经济蓝皮书》则认为，明年楼市调控存在力度放松的可能。
《经济蓝皮书》本身也有相互矛盾之处：其一，既然目前城镇居民的房价收入比太高，中国85%的家庭没有能力买房，那么房价继续大幅上涨就缺少刚性支撑和内在动力；其二，该报告一方面称“如果经济增长、调控放松”则2011年房价将会大幅上涨，另一方面称“如果中央政府下决心解决住宅问题”则2011年房价可能略有下跌，或者涨幅为6%。
房价泡沫是怎么算出来的？
《住房绿皮书》显示，我国35个大中城市的房价泡沫化严重，普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。今年有7个城市泡沫成分占实际价格比例，在50%以上，分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。
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该部分报告撰写人、中国社科院财贸所博士邹琳华表示，此处的房价泡沫指数是通过一定的计算程序得来的，即泡沫指数=1-基准价格/实际价格=(实际价格-基准价格)/实际价格，代表实际房价中价格泡沫所占的比例。
不过多位专家认为，泡沫在房价中所占的比例无法测算，主要原因在于无法准确统计市场中的投资投机性需求，且投资性需求和改善性需求难以区分。
房价泡沫一年内翻一倍？
2009年版《住房绿皮书》显示，2009年35个大中城市商品住房价格泡沫指数为14.1%，仅相当于今年的一半不到。其中，去年深圳市的房价泡沫为零，仅过一年时间就达到48.5%。
一年之间房价泡沫翻一倍，似乎在某种程度上反映了市场的现实。但自去年第四季度以来，中央多次提出“遏制投资投机性需求”，并连续出台多项房地产市场调控政策。因此有业内人士提出质疑：即便是“史上最严厉”的调控政策，也无法阻止房价泡沫的膨胀？
质疑者还指出，根据国家统计局的数据，今年9月，70个大中城市商品住宅销售价格上涨12.6%，其中普通住宅销售价格上涨11.9%。房价涨幅远低于上述35城市的泡沫涨幅。
绿皮书编者解释说，由于房价数据不完全准确，房价泡沫指数有被夸大或缩小的可能。他还表示，制定上述指数仅仅是作为一种参考，不能说明具体问题，也不能依据泡沫大小来推断市场走向。
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