[摘要] 在涨价和调控声中，我国房地产市场即将走过2010年。这一年，商品房销售额有望突破5万亿元，创历史新高；这一年，房企夺地大战频频上演，地王再度涌现；这一年，政府调控连出重拳，土地出让、保障房建设等制度性变革逐步启动……
纵观各月数据，除了11月单月的异常值外，今年其他各月的房地产新开工面积的同比增幅均在40%以上。继4月底出台轮调控政策后，5月新开工面积的同比增幅达到102.56%，6月的单月新开工面积更是达到1.9亿平方米，成为近十年来单月新开工面积的值。地产商的开发速度并没有随着政策出台而放缓脚步。
业内普遍预期，2009年二季度开始的新开工复苏及下半年土地市场的火热，将导致2010年新开工和房地产投资显著增长，各月份的累积增幅在2009年末的基础上将持续扩大。
在房地产投资热情高涨的同时，开发商的土地购置面积也大幅上升。今年前11个月，购置土地面积达到3.61亿平方米，同比增长33.25%，早已超过去年全年3.19亿平方米的水平。
按照房地产行业周期计算，自去年年底开始增长的新开工面积有望在2011年中期陆续形成供应，届时房地产市场的供求关系将得到很大改善。
统计显示，从今年3月起，房地产市场的新开工面积同比增幅就远远高于商品房销售面积的同比增幅，新开工面积与销售面积的差额在逐步拉大，市场供求缺口开始缩小。今年前11个月，房地产新开工面积同比增长48.71%，而商品房销售面积同比增长9.76%，剪刀差达到38.95个百分点。再加上保障性住房开始密集投入市场，楼市未来供应量将出现大幅提升，供不应求的局面会随着房源不断上市而出现缓解。
市场研究人士指出，商品房预售制度下，房屋新开工面积是供应量的先行指标。高房价和政府对需求的抑制将使2011年的销售持续低迷，新开工面积和销售面积增速之间巨大的剪刀差将加大2011年的库存压力。
并购加速 市场集中
2010年，房地产业的并购与整合呈加速趋势，大房企的销售任务纷纷超额完成，市场集中度也明显提升。
截至今年12月1日，万科的销售额已累计达1000.6亿元，提前四年实现了该目标，也成为国内房地产行业家年销售额千亿级公司。除万科之外的一大批知名房企也纷纷提前超额完成全年销售目标。今年前11个月，保利地产签约金额571亿元，金地集团累计签约金额达243亿元，恒大地产累计合约销售额477亿元，碧桂园共销售认购金额为327亿元，富力地产累计销售额280.94亿元。
今年前11个月，万科、恒大、保利等十大上市房企累计销售额高达3783亿元，八成开发商已提前完成全年的销售目标。
在销售目标超额实现的同时，房企并购整合骤然活跃。清科研究中心报告显示，今年前三季度，房地产行业并购交易共完成50起并购案例，是2009年全年并购案例数的2.5倍，并购金额为122.5亿元。
今年以来，万科的并购动作频频。10月20日，万科与中信地产就北京CBD赢嘉中心签署战略合作协议，以11.5亿元拿下该中心。随后，万科欲收购深圳建设集团的计划又浮出水面，但目前收购尚处在洽谈阶段。11月份，万科收购深圳海轩广场，并更名为万科红。而早在今年上半年，万科已完成了大大小小17笔收购。
金地集团上半年收购了东莞市金地宝岛房地产有限公司20%股权和珠海市和嘉达投资咨询有限公司51%的股权。9月份，恒大地产的全资子公司盛誉(BVI)有限公司以19亿元收购佳兆业集团旗下的广州商业地产项目佳兆业广场。
业内人士分析，通过合作、收购来扩大企业规模，是大型房企趁行业低潮期低价吸纳项目的惯用策略，不但可以通过并购进入之前没有开展业务的地区，也可以降低开发成本。
下半年受调控影响，一些房企开始出让旗下子公司股权，房企整合加速。一位房地产研究机构的高级经理表示，随着宏观调控的深化，部分房企的资金链必定会出现断裂，有钱没地的房企和有地没钱的房企合并，肯定会形成趋势。(记者 于萍 王锦 林喆)
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