房价下跌购房成本就降低吗 没有现钞都是浮云

第一财经报  2011-11-07 09:13

[摘要] 如果按照10%的跌幅来计算，假设150万元的房子目前市场价格为135万元。目前首套房首付比例为30%，部分银行贷款利率上浮1.05倍。我们按照最理想的情况计算，购房者首付40.5万元，贷款94.5万，申请到了目前的基准贷款利率。

在房地产调控政策和银行贷款利率上升的情况下，你的购房成本究竟增加了多少？如果房价下跌，你的购房成本能否减少呢？我们不妨来简单算一算。

首套房贷利息增加

在中国建设银行率先将首套房贷利率提高至1.05倍之后，目前已有十几个城市开始上调首套房贷款利率，包括北京、广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市。

以100万元、20年的首套房贷款为例，如果我们忽略首付金额不计，按照等额本息还款方式，利率基准水平上调至1.05倍后（现行基准利率7.05%）即7.4%，还款总额为191.87万元，月供为7994.9元。与之前的基准利率相比，还款利息增加了5.08万元，月供增加了211.87元。

同样的贷款数额在调控开始之前却又是另一种情况。如果按照目前7.05%的贷款基准利率，但在2008年首套房可以享受7折优惠（即4.94%），这样的话，同样的100万元20年期贷款，还款总额为157.59万元，月供为6566.46元。

可见，从2008年的七折贷款基准利率到如今的1.05倍基准利率，100万元首套房贷，购房者需要负担的利息总共增加了34.28万元，月供增加了1428.44元。

对于二套房来说，目前首付比例为60%，利率上浮至基准利率1.1倍。在房地产调控政策之前，二套房首付比例仅为30%，而且基本上是按照基准利率执行。我们仍以100万元20年期贷款为例，目前上浮1.1倍后贷款利率为7.75%，总还款额为197.1万元，月供为8212.57元。

如果按照7.05%的贷款基准利率来看，那么，100万元20年期贷款总还款额为171.14万元，月供为7783.03元。这样算来，二套房从2008年的基准利率到如今的1.1倍基准利率，100万元20年期的二套房贷，总还款额增加了25.7万元，月供增加429.54元。

对于第三套房来说，目前除了全额付款外，已经几乎无路可寻。不过仍有一些人提出以“假离婚”等方式来进行。

但律师对财经日报《财商》表示，这种方式无疑存在很大风险。“即使通过这种方式买了房子，复婚也可能存在纠纷。”该律师表示，离婚再复婚从法律认定上来说，是属于两段婚姻关系，那么离婚之前一方的财产在复婚后就会变成“婚前财产”，把双方财产全部转至另一方名下风险其实很大。

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