[摘要] 从去年持续至今的楼市“寒冬”尚未转暖，清冷的市场让开发商坐立难安。而另一个严峻的现实如今又在北京楼市上演。
从去年持续至今的楼市“寒冬”尚未转暖，清冷的市场让开发商坐立难安。而另一个严峻的现实如今又在北京楼市上演。在销售不畅的情况下，由于施工进度延缓和资金链压力等诸多问题导致的“延期交房”现象逐渐增多，而相关项目开发商在向业主解释延期交房问题时也是闪烁其词，颇有些“打太极”的意味，由此引发了业主的诸多不满，围绕买卖双方的“口水战”也日益增多。
●热点现象●
京郊多项目出现延期交房业主讨说法遭遇“冷处理”
上述楼盘买房人遭遇并非个案，淡市下开发商日子不好过，交房现象如今也是时有发生。黄先生于2010年11月购买了位于通州新华大街的某号称高科技低碳“氧”生住宅项目一套三居，合同约定交房时间为2011年8月28日，但至今仍尚未交房。“已经快拖延半年了，开发商从来没有露过面，至今未得到明确回应。之前曾传言2011年10月交房，后来又说2012年1月15日交房，后来又有说法称要等到2012年8月份。”据了解，该项目共有5栋楼，一期2栋，二期3栋。一期销售合同中约定2011年8月28日交房，二期销售合同中约定2011年10月28日交房，目前均未交付业主使用。据知情人士透露，受交房等事件影响，该项目销售情况并不理想。而没有足够的现金回流，也影响了项目后期的施工进度。开发商公开理由称，该项目所在的市政地下管线正在施工，因此影响项目的正常进度，也有内部人士称延期交房系开发商资金链断裂。
黄先生告诉《广厦时代》，由于购买价格本身就颇高，加上开发商主动违约延期交房，该项目的不少业主都已经开始申请退房，但目前均未成功。而焦急等待下的“无理由延期”，似乎也更加变得遥遥无期。
●争议所在●
开发商违约延期“无理由”引争议买房人利益受损进退维谷
近期登录各大地产门户网站业主论坛，关于开发商延期交房的抱怨和谴责竟也比比皆是。ID为“愤怒的兔子”的京西某项目业主在论坛上表示，他购买了该小区2010年开盘建造的花园洋房，合同上约定2011年10月交房，但开发商先后延期四次，最近一次推到2012年春节前，可如今已经2月中旬了，“望眼欲穿”的他依旧未收到自己的房子。该网友曾多次与开发商沟通，但是得到的都是可以执行总房款每天万分之一的违约赔付约定，关于何时交房始终悬而未决。
这一帖子在网上也引起了众多尚未收房的业主的共鸣。对于开发商延期交房，绝大部分网友都在声讨开发商。“钻合同的空子，失去了最基本的诚信。我们都是老百姓，为了不赔违约金，难道让我们住工地啊？简直是赤裸裸的欺骗！”；“去年10月该交房的合同，现在电话客服张口闭口的给了万分之一赔付，请问我们买房子的目的就是为了拿这点赔付吗？房子不交，赔付有谱吗？”网友一声声的愤慨，道出了他们对“无理由延期交房”的无奈和愤懑。
“开发商主动违约延期交房，规范合同基本都约定到一定时间尚未履行交房义务的，买房人可根据合同要求退房并受法律保护，那么为什么不少业主还是一边抱怨一边等待交房呢？”采访中我们也把这样的疑问抛给了多位受访者，得到的答案不尽相同，可各种观点都很有代表性。上文提到的黄先生表示，2010年中他购买通州房产时成交价格在25600元/平方米，现在通州房价普遍跌至15000元/平方米左右甚至更低，退房对他这种情况而言求之不得。而对于不少在2009年底买房者来讲，现在退房的确是“得不偿失”。
当时买房的价格正是在房价疯涨之前，价格还算公道，现在郊区房价即便下滑厉害，可离当初的买房价格还是有一定上升空间，现在退房获得的违约金基本都在每日万分之一左右，甚至比银行存款利息还低，对买房人而言显然更亏，因此不少购房者虽饱受“延期之痛”可还是宁愿等待交房。
谈及“延期交房”现象，亚豪机构市场总监郭毅的话可谓切中主题，她认为，由于去年以来楼市调控政策的愈加严厉和长期持续，在这一政策环境下，许多开发商如今都面临严峻的资金考验，尤其对于一些实力较弱的中小开发企业，资金更是一道难过的“坎”。这道“坎”随着销售的长期滞缓如今难免“影响”到购房者，开发商工程款不结清，抑或其他原因，造成交房或质量不合格马虎交房，未来都将会给消费者带来损失。这也提醒买房人，在当下买房须擦亮慧眼，选择品牌价值和诚信度较高的楼盘谨慎出手。
开年后，上海楼市开始出现局部性回暖，一些项目开始出现逆势而动，有些项目价格不降反涨，而有些项目则加大优惠力度，有些项目为抢占3月小阳春加大推盘量，有些延迟开盘择机而动，开发商为刺激成交，在价格上做出的种种改变，以及在开盘节奏上作出的调整反映出了目前开发商心态的分化，但目的都是为了在即将到来的3月小阳春中能有出色的表现。
涨价巩固老客户信心
根据汉宇地产提供的2月份全市在售新盘的抽样调查显示，目前全市85%以上的新盘均显示为降价或者价格与过去持平。在楼市成交量整体持续低迷的背景下，有少数楼盘出现逆势涨价，但这些楼盘的涨价和自身的处境和销售策略不无关系。
据记者调查，近期有两个价格回调的典型案例，位于浦东康桥的绿洲康城亲水湾，去年6月开盘，开盘成交均价25747元/平方米，去年12月底项目成交均价降至22275.65元/平方米，今年1月项目成交均价降至21067元/平方米，成交15套，进入2月，项目成交均价达到了23031元/平方米，成交量为9套；万科尚源去年11月降价后连续两月成交量都在130套以上，进入今年1月，成交价格从13083元/平方米升至14029元/平方米。
“去年下半年大幅降价的项目在结束了年度业绩大考后，又开始面对新一年继续低迷的开局，为挽救老客户信心迫使企业迅速回调价格。”新聚仁机构地产研究院副院长、品牌中心总经理沙立松对记者表示，很多标杆型大型房企的主要项目基本维持此前价格继续市场销售，试探市场反应，未来将根据市场销售反应迅速作出调整，而新城地产近期则在酝酿全线涨价，加大力度提升客户满意度水平。此外，一些高端项目近期纷纷酝酿或者已经开始了新一轮的价格调整，以抢夺今年的小阳春行情，这些项目包括浦东森兰板块的森兰碧翠、仁恒森兰雅苑等一些高端别墅项目。
高周转产品预热入市
来自德佑的数据，今年至今，仅有15个商品住宅项目领取了预售证，总计19.4万平方米，实际开盘的项目数量则更为稀少，而1月10.4万平方米的商品住宅预售面积更是创下2006年以来的纪录。
“大型开发商会利用刚需盘来抢占3月的小阳春行情，而部分高端项目将会延迟开盘。”汉宇地产市场研究部经理付伟对记者表示。
总结来看，不少项目延迟开盘，张宏伟认为，原因主要有两方面：
、大幅降价只能导致个别楼盘成交量攀升，整体市场反而由于2011年10月底的大幅降价陷于僵局。当前开发企业也在反思，是继续大幅降价进行楼市混战，还是博弈市场，稍微推迟一下推盘。
第二、未来市场不确定性是导致定价难、开盘延迟的主要原因。定价方面其实开发企业很清楚，只要降价就可以卖得动，但是，何时降价，如何降价是现在考虑的问题。现在来讲，谁也不愿意首先打破当前的市场僵局，但僵局始终要打破的，打破僵局关键因素还是定价，开发企业都在考虑这个问题。他也指出，如果项目定位中低端，属于目前市场急需的，销售速度比较快的高周转产品，开发商可能会迅速增加投入，加快项目的开工及销售速度，这不仅可以解决两年不开工项目可能被没收的后患，还可以增加现金流，盘活企业流动资金。一般而言，诸如万科、绿地、保利地产等大型企业都属于以这类产品为主的开发企业，会及时布局市场，抢占3月小阳春行情。
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