[摘要] 政策微调刺激刚需 优势地产公司有望否极泰来---无论是布局全国的地产龙头，还是二、三线城市的区域强手，在刚需的萌发和未来政策微调态势下，都有望迎来业绩的释放。国泰君安李品科预计，未来随着政策局部松动，行业呈现量价恢复，但仍将是“走量不走价”，快周转、高供应龙头将明显受益。
以价换量房企加速销售去库存
对于地产公司来说，未来将是一个去库存化的过程。在刚需刺激下，周转快、布局的龙头和三、四线城市的成熟区域龙头，都将在这轮地产反转中获得业绩的释放。
事实上，尽管各地政策出现松动，但房地产企业的资金链紧张、开工放缓以及高存货不言而喻。尤其是一季报的数据显示显示，房企的存货相较去年底几乎无下降空间，但同比都出现了大幅攀升。Wind数据显示，2012年一季度房地产开发类公司存货共计1.3万亿元，同比上升34%。
数据显示，尽管不少上市公司在今年缩减了新开工面积和投资计划，但从开发周期上，供应的缩减需要明后年才能反映。“目前地产公司的施工面积还是维持高位，未来还是有较大的存货量需要消化。”郑闵钢称。在这个过程中，刚需所指向的中低端产品将会有较好的去库存化表现。“看好性龙头和区域龙头的表现。”他补充，三、四线城市的中低端产品主要针对刚需，投资者可按照“高周转、中低端产品”的“一高一低”的思路对行业公司进行关注。
当然，去库存化是一方面，房地产公司依靠预收款还是能够为今年的业绩提供保障。从2011年来看，上市地产企业累计预收款将近4300亿，同样处于近4年以来水平，而2011年整体全年营收则是4478亿元，业绩锁定程度较高。不过，但是值得注意的是，预收账款同比增速处于下降阶段，还是间接反映出行业销售的确面临压力。
国泰君安李品科预计，未来随着政策局部松动，行业呈现量价恢复，但仍将是“走量不走价”，快周转、高供应龙头将明显受益。
可以说，上市房企面临的是业绩锁定和去库存压力的“双高”，但政策的温和化让去库存压力有所减轻，由此使得行业积极的一面近期较为突出。高华证券的研究报告显示，从过去12个月滚动销售面积计算，追踪的13个城市库存平均消化时间已下降至17.4个月，而截至5月20日当周中值水平为17.6个月。
值得注意的是，地产板块前期已经出现一定涨幅，此时投资还需考虑估值因素。“从投资角度讲，房地产公司从调控开始下跌，历时许久已经处于底部，利空早已反映得十分充分，因此即使有所上涨，还是处于初步阶段，我们还是保持看好。”国金证券财富中心分析师孙翀向记者表示。
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