[摘要] 2013年已经过半,回顾这半年的市场,可谓跌宕起伏,犹如过山车。二手房市场交易出现井喷后,冲高回落,交易急剧下降。
2013年已经过半,回顾这半年的市场,可谓跌宕起伏,犹如过山车。二手房市场交易出现井喷后,冲高回落,交易急剧下降。中介公司赚得盆满钵满后,又面临着无米下锅的局面。通过市场回顾,业内人士分析市场走向,在交易井喷后,行业如何挖掘市场,走出困局?
“个税新政”使市场陷入僵局
关键词:20%的个税新政
镜头回放:2月20日,国务院出台楼市调控“国五条”,3月1日再次发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,其中“二手房交易个人所得税按差额20%征税”的消息备受瞩目。持有二套住房的业主开始纷纷售房,而害怕转嫁承担20%个税的买房者也加快了购房速度,一时间,南宁二手房市场出现了“爆棚”现象。
记者走访:3月份,南宁市房产交易大厅排长龙,每天前来办理交易的人员爆满。据南宁市住房保障和房产管理局政务信息网数据显示,3月南宁二手存量房成交面积20.61万平方米,环比增长134.2%;成交套数1956套,环比增长92.71%,其中存量住房成交面积19.38万平方米,环比增长160.13%;远远超出同期相比数量。
而据介绍,5月份后,二手房放盘量锐减,受个税新政影响。除了急于换房以及满5年的家庭住房外,大部分业主不急于出售。由于三四月份市场透支了大量需求,外加20%个税一直未执行,使得部分购房者陷入观望状态。6月份,南宁二手房市场恢复常态,成交量和成交价均变化不大。但是“按差额20%征个税”迟迟未执行,买卖双方进入僵持局面,议价空间明显减小。
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交易量冲高后急剧回落
关键词:成交量井喷
镜头回放:受20%的个税新政影响,今年三四月份,成交量急剧上涨。有中介公司反映,其交易量环比上涨超过30%。据南宁市住房保障和房产管理局政务信息网数据显示,3月南宁二手存量房成交量为1956套;4月份成交2362套,5月份成交2615套。同比环比均创下新高。虽然个税新政是3月份出台,但由于地方政府政策执行的时间差及市场的延续性等因素,二手房火爆的交易延续至5月份。从官方数据可看出,今年上半年的三月、四月及五月份,二手存量房急剧冲高,成交套数在1900套以上。有业内资深人士直言“实属罕见”。
记者走访:新“国五条”中的“个人出售非住房的,要严格按照转让所得的20%计征个人所得税”最引人关注。一时间,抢搭“末班车”现象骤增,中介公司、购房者全力以赴办理过户交易,致使南宁市二手房成交量迅速攀升。有中介人士直言,三四月份,南宁市大部分中介赚得盆满钵满,但是进入6月份,市场恢复了“常态”,成交量为1300多套。有些公司的业绩则跌到谷底。
进入7月份后,市场出现新的动向。随着一手房市场火热,二手房市场水涨船高,各方面反应不错,电话咨询量、置业顾问带看量等均提高。购房者的内心防线从观望到放松,而后入市,这心理经历过程正在缩短,交易加速。有业内人士认为,七八月份,如果政策层面没有调整,市场将持续平稳,直至金九银十上行将不无可能。
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调整业务增强抗风险力
关键词:中介对策
镜头回放:6月份,经历了“疯狂”后,市场回归了常态,成交量同比及成交价等均变化不大。但是市场整体较平稳,就目前市场走势来看,二手房市场还是会持续上行,“刚需置业”也会有所增加,特别是“首次置业和首次改善”。据辉煌置业市场数据分析显示,从交易结构比例看,首次置业和改善在二手房市场的比例明显高于新房市场。从交易结构趋势看,首次改善的市场份额呈逐月增长。可见,成交量冲高后,市场潜力仍然大有可挖。
记者走访:有业内人士表示,目前可以说市场处于疯狂后的调整阶段,如果调整期内,买卖双方的僵局长时间未被打破,中介“关店潮”或将再现。另外,长期来看,二手房交易成本的居高不下,二手房东转售为租将居多,二手房的供应量急剧下滑,需求得不到释放或将向新房转移,势必会引起一手房市场量价齐升。
该人士表示,事实上,已经有中介步入了“多条腿走路”的轨道。如业务结构调整,摒弃单腿(二手房业务)走路模式。南宁一家大规模连锁中介负责人说,他们公司已经推出小商业体销售代理、房屋银行等,多类型业务,以补充纯二手房业务的不足。另外,在房市“十年九调”的政策影响下,每次对二手房市场的影响都会持续较长时间,如不谋求更多业务支撑点,中介公司的抗风险能力依然会很低。
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