[摘要] 广西二手房产转让征税方式新年“变脸”，自治区地税局下发《关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》，1月1日起开始实施，被认为是新“国五条”的广西版本。
1月4日，南宁市民刘先生来到房产中介进行二手房交易。然而他发现，若按照核定征收的纳税方式，他这套购买超过5年的非住房转让后，需要比2013年交易多缴纳5%的营业税。这让刘先生和其他不少卖房者一样，暂时打消了卖房的念头，转为观望。
这一变化缘于政策的改变。当日，记者了解到，从1月1日起，自治区地税局下发的《关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》（以下简称《公告》）已正式施行。根据《公告》，全区二手房转让时应纳税款采用核定征收的，不再享受各单项税种的税收优惠政策。此外，《公告》对于个人租赁房产采用核定征收方式的税率也进行了调整。
案例
市民反映住房交易要多缴税
据南宁市某中介置业顾问黄先生说，1月2日，他带客户到税务部门办理房产转让时得到通知，由于客户委托他转让的房产不是业主住房，要按《公告》执行。这意味着，若客户无法提供完整、准确的房屋原值凭证、资料，无法准确计算房屋原值和其他合理成本费用的情况下，得采用核定征收的方式纳税。
而此时，这套“非”的满5年住房得按照6.6%的税率征收。“如果按照2013年的政策，这种情况的房子可以免缴营业税，仅按个人所得税全额1%来征收。”当然，若客户能提供完整的证明材料，满5年的则可享受免去5%营业税的优惠政策，按照房子交易差价的20%缴纳个人所得税。“反正无论怎么样比之前都多了几万元钱税款。”黄先生说，此前，他所代理的客户中，选择按房子交易差价20%缴纳个税的几乎没有。
变化
二手房产转让征税“二选一”
1月4日，虽是周末，但仍有市民来到南宁市地税局咨询相关政策。透过玻璃窗，记者看到，相关《公告》已经贴在了公告栏上。
根据《公告》，个人转让应税房产有两种征税方式。
其一是查验征收。对个人转让应税房产，能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料，可以准确计算房屋原值和其他合理成本费用的，应依法计算征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和个人所得税等税费。符合规定条件、资料齐全的，可按税法规定享受相关单项税种优惠；
其二是核定征收。对个人转让应税房产，未提供完整、准确的房屋原值凭证资料，无法准确计算房屋原值和其他合理成本费用的，若是个人转让住房，按核定征收率6.6%征收；个人转让商铺和其他房产的，核定征收率为12.65%。
据介绍，《公告》实施后，房产交易中的纳税人仍可根据自身情况，若采取种方式缴税，在房产满足“购买满5年且属于家庭住房”的条件下，可享受免缴营业税和个人所得税的优惠政策；若房产仅满足购房满5年，但并非家庭住房的，交易时可减免5%的营业税，但仍需按房价交易差价的20%缴纳个人所得税。
若选择第二种方式，则不再享受各单项税种的优惠政策。
影响
假离婚的情况可能增加？
2013年，国家针对房产交易市场出台“国五条”，强调“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，引起各方关注。但由于广西地方细则尚未出台，当时房产交易仍按原有规定执行。1月4日，南国早报记者走访了辉煌置业、旺角地产、江山地产等多家中介，对于刚施行的《公告》，业内人士都视其为“国五条”的地税“落地版本”。
1月4日，多家中介门店人员对记者表示，新政实施后，不少原本打算买卖房子的客户，都转为观望。不少业内人士表示，新政将对南宁二手房市场带来一定影响。
以一套原价50万元购进，按照100万元出售的商品房为例，若购买不满5年，采取查验征收的方式，所需缴纳的个人所得税=（交易价格-房屋原值-相关税金-合理费用）×20%，约为8.77万元，营业税约5万元；若购买满5年，但并非家庭住房，则可以免征营业税，最后个人所得税约为9.77万元。
若选择核定征收的方式，税费将为6.6万元，较优惠政策取消前增加约5万元。
一些准备买房的市民也表示担心：二手房税费的增加，会让更多打算卖房的人转卖为租，有可能市场的供给会减少，也会让新建商品房更为抢手，开发商会趁机涨价。
此外，也有业内人士指出，按照外地的情况，一些满5年非住房转让，为免交20%个税，假离婚的情况很可能会增加。
租赁
此外，1月1日实施的《公告》对个人租赁房产的纳税税率也进行了调整。
按照原有规定，个人出租住宅房屋的，综合征收率为6.65％；个人出租商铺和非住宅房屋的综合征收率为11.51%。
《公告》施行，对出租的房产根据价格划分了核定征收税率。按照《公告》，对个人租赁应税房产，不能够提供有关凭证资料，无法准确核算收入、成本和费用的，个人租赁住房，每月取得租金收入在10000元以下的，核定征收率为5％；每月取得租金收入在10000元（含10000元）以上的，核定征收率为6.88%；个人租赁商铺和其他房产，每月取得租金收入在10000元以下的，核定征收率为5.6％；每月取得租金收入在10000元（含10000元）以上的，核定征收率为11.7%。
相关链接
新国五条核心内容
2013年3月1日《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。通知强调，继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
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推荐阅读： 广西地税详解如何缴纳“20％二手房交易个税”广西日报2013年3月11日报道
3月1日，“新国五条”细则出台，其中二手房交易按差价20%税率缴纳个人所得税的规定引起群众广泛关注。何为“个人所得税”？“新国五条”细则中强调的“个人所得税”会如何征收？房屋原值如何确定？哪些购房成本可以扣除？3月5日，广西地税局相关负责人向记者进行了详细解释。
个税两种征收方式，20%税率早有规定
广西地税局有关负责人告诉记者，此次“新国五条”有关个税的表述并非是新的规定，实际上是加强征管的要求。根据《个人所得税法》及其实施条例规定，“财产转让所得”应缴纳个人所得税，这其中就包括房产。而根据1999年及2006年国家税务总局对关于个人住房转让征收个人所得税的有关规定，个人所得税的征收方式有两种：
一是从房产转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，按照差额的20%税率缴纳个税。
二是未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入的1%-3%计征。目前我区实施的是按交易总价款的1%计征，市面上二手房交易也多采取这种方式纳税。
此外，原来的有关政策，如满5年且是家庭住房免征个人所得税，满5年住房免征营业税等税收优惠仍然继续执行。
房屋原值如何确定？五种房产看清楚
商品房，主要是购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费(主要是契税)。自建住房，主要是实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)，主要是原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。已购公有住房，主要是原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或向产权单位)交纳的所得及相关税费。城镇拆迁安置住房，根据货币补偿、产权调换等不同实际情况具体核定其原值。
根据国务院“新国五条”细则的要求，凡是能查询到原值的，都要按房产交易差额的20%缴纳个税。
相关税费有哪些？合理费用如何界定？
在计征个税时，房屋原值好计算，“相关税费”和“合理费用”究竟该如何界定呢？
该负责人告诉记者，就广西而言，转让住房过程中缴纳的相关税费主要是5.5%的营业税及附加，以及代地方政府征收的地方教育附加、水利建设基金。“合理税费”是指住房装修费、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
特别要说明的是，房屋装修费一是必须提供正规发票，二是有限额标准。商品房可以按房屋原值的10%扣除，公有住房、经适房可以按原值的15%扣除。
新政策什么时候实施？是否会搞“一刀切”？
二手房交易个税新政策具体什么时候实施？广西地税局相关负责人表示，“新国五条”细则已经明确，对能核实房产原值的房子才按20%税率征税，所以对所有房屋完全按差额的20%计征个税搞“一刀切”的可能性不大。但房产原值等信息如何获取，并非税务部门一家之力能够做到，需要各部门的通力配合。目前正在等待国家税务总局等各部委出台更为明确的细则，具体实施时间表、操作流程如何、不同地区是否会有差别政策等，这些现在都还不明确。
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