[摘要] 广西南宁楼市一直不温不火，因此在房地产界多年来很少为人所关注。但是，今年4月底，在楼市普遍不景气、多地传出调整限购传闻的敏感时刻，南宁市于无声处听惊雷，打响了中国房地产限购调整的第一枪。
目前南宁市楼盘开发商虽然资金吃紧，却并未遭遇太大压力
广西新宝通投资控股有限公司总裁助理文权：目前来说我们基本没什么资金上的压力。就说跟我们公司实力，就是我们是海尔和青啤旗下的全资子公司，我们在资金上（足）。还有一个就是从我们整个开发项目上，就是我们安排的资金，就是我们资金保障这一块，我们安排地非常充足。
这些开发商表示自己的楼盘销售虽然略有放缓，但房价缓慢上涨，并没有遇到资金问题，这与当地房管局的说法一致。也就是说，南宁市场上的开发商整体上并没有难以支撑的状况存在，不需要调整限购政策。那么，南宁市为什么要对执行了3年的限购政策进行调整呢？
南宁市住房保障和房产管理局市场科科长闭建明：南宁市并没有对限购政策进行一个放开，4月份出台一个北部湾经济区以内的城市居民，参照南宁市市民购房，这是一个北部湾经济区同城化的一个进程。目前的话，我们是北部湾经济区已经实现了通信同城化，以及一些就业政策同城化方面的一些举措，那么说我们这边出台一个购房待遇同城化只是整个同城化体系里面的一个步骤。
限购政策的调整实际上只是同城化进程的一个环节
闭科长说，南宁市之所以调整限购政策，是因为南宁具有不同于国内其它城市的特殊地理位置。对于南宁市的限购政策调整，专家又会给出怎样的解读呢？
广西社科院工业经济研究所副研究员姚华：这个政策出台我们都感到挺意外的，但是也是在情理之中。因为这个所谓的调整其实它更多的是南宁市在做北部湾同城化的一个步骤。
广西民族大学商学院教授高歌：南宁市房地产整个情况跟地方不太一样，它总是在一种不温不火的情况下很稳健地往上走。
姚华：南（宁）北（海）钦（州）防（城港）以及玉林和崇左，这些城市的同城化，同城化有很重要的一个就是别的城市的市民也应该享受和南宁市市民同样的政策。所以在购房这一块，南宁市政府可能就认为，也可以让这些城市的市民享受与南宁市市民相同的政策，就出台了这么一个决定。
据了解，广西自治区于2013年4月批复《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》，南宁、北海、钦州、防城港4座城市将在信息化、教育、旅游、社会保障、金融、产业等多个方面将实行同城一体化发展。2013年7月起，四城实现了通信服务和同城资费一体化、银行服务收费同城化、人力资源和社会保障同城化。这样，“购房一体化”成为广西北部湾经济区同城化发展所迈出的第四步——即含南宁、北海、防城港、钦州、玉林和崇左户籍的广西北部湾经济区居民，在南宁市享受同样的购房政策，这与限购政策调整无关。
从官方的说法上看，南宁楼市政策的调整的确与限购调整无关。但南宁市政策的调整发生在楼市低迷，调整传闻四起的敏感时刻，不能不耐人寻味。央视财经《经济半》记者进一步调查发现，南宁限购政策调整的背后，似乎暗藏玄机。
一面是南宁市否认楼市限购调整，一面是各种猜测，南宁楼市挺不住了。那么这个政策出台的原因究竟是什么，楼市的反应又如何呢？
释放楼市政策调整信号，实际效应难以预期
南宁楼市政策的调整，尽管与当地特殊的区域经济和战略规划有关，但引起的反响却超出了当地主管部门的预料。
房天下南宁公司主编关心：南宁算是限购意义上出现调整的个城市。
广西社科院工业经济研究所副研究员姚华：我认为这可能是与我们国家的一些宏观政策的微调有关系。因为之前我们也知道，限购政策只要一出来，就调整政策一出来，第二天国务院肯定要把他否掉。但是在南宁这个政策出台以后，国务院并没有出台限制的措施，某种程度上可以视为一种默许。所以这就在整个国内引起很大的反响。
姚华认为，外界过分解读了南宁市限购政策调整的信息，但这个政策出台的时机的确有些微妙：很多城市楼市低迷，部分地区出现了降价潮引发了新的楼市拐点说。这个敏感时刻南宁调整限购政策难免让业界产生联想。
广西华诚房地产投资有限公司总经理助理谭世英：因为这个是属于政府政策的一个支持我们房地产的一个信号。
广西新宝通投资控股有限公司总裁助理文权：政府给这个行业出台一些像解除限购这样的一些政策来支持楼市。
广西民族大学商学院教授高歌：它总是希望这个市场走得更稳一点，不会出现那种大跌。
广西社科院工业经济研究所副研究员 姚华：事实上已经起到连锁反应了，因为南宁就是在它的政策取得突破以后，我注意到就是别的城市也在推行类似的政策。
央视财经《经济半》记者:如果这种调整的政策形成那种连锁反应的话，对这个的楼市、楼价，您觉得会产生什么样的影响？
广西社科院工业经济研究所副研究员 姚华：应该说这种政策的个反应，可能会在推高楼价，这有可能会出现那种情况。
姚华认为，南宁市主管部门此时调整限购政策的玄机在于，名为同城化的一个步骤，却能让人产生别的联想，不排除是有意为之，打了一个擦边球。
广西社科院工业经济研究所副研究员 姚华：因为它更多的看上去更像是同城化的一个政策的部署和推进，可能在借以房产调控以及同城化政策之间，走了一个擦边球，有这种感觉。
那么，南宁市引起强烈反响的限购政策调整到底对当地的楼市产生了什么的影响呢？
房天下南宁公司主编 关心：从这个政策出台以后，南宁的一个成交，以及市场的反应来看，其实它的这个影响，可以说也不是特别明显。
辉煌集团辉煌置业广西公司区域总监 杨伟华：应该说截止目前为止，我们今天正好是所谓的调整政策颁布满一个月。4月25日开始，凌晨一点开始，到今天5月26日，正好满一个月。从这一个月我们监控到的数据看，并没有太多的价格上的，或者成交量上的变化。
广西社科院工业经济研究所副研究员 姚华：就在4月份政策出台以后，南宁市的楼价，就是和去年同期相比上涨了将近8%。然后和3月份相比，环比上涨了0.1%。但是从整体来看，这应该是一个比较正常的上涨的幅度。
被限购政策抑制了3年的南宁楼市，遇到调整政策之后，为什么没有释放出很大的购买量呢？
房天下南宁公司主编关心：南宁本身它的限购政策，它是限南宁市区的范围，就比较主城区的范围它是限购的。那么除此之外，南宁周边的一些区县它是不限购的。包括目前南宁一个在大力开发的五象新区，它也是不限购的。也就说南宁的商品房中，只是一部分是限购，还有相当大的一部分不在限购的范围内。
专家认为，南宁同城化覆盖的另外四个城市在南宁的买房需求本来就不大，所以，政策调整更多是为传达一个信号，以提振南宁房地产的信心，加快南宁城市扩张尤其是五象新区的发展。
广西社科院工业经济研究所副研究员姚华：现在这些地产大鳄大概也是在2月份的时候，南宁市进行了几次的土地拍卖，这些像万科等等一些国内的著名的地产开发商，就是进到南宁市拿地。它们拿地的规模都比较大。
对于五象新区发展，南宁市提出了“再造一个新南宁”的口号，规划打造企业总部基地以及南宁版的“陆家嘴”。今年季度，更是加快了投资力度。
合富辉煌集团广西公司副总经理陈亚春：五象新区这个片区没有地统计过，大约是有上百个项目在建。
根据房天下统计，今年1到5月，国内房企前20强中有半数以上从一二线城市向南宁转移，纷纷抢滩圈地。其中五象新区更是成了一个热火朝天的大工地，未来3到5年，南宁写字楼新增供应量将累计超过600万平方米。
广西新宝通投资控股有限公司总裁助理文权：因为我们是属于南宁五象新区的个写字楼项目。
南宁市对限购政策的调整有望助推楼市投资进一步升温。但是，目前已经在建的五象新区写字楼市场已经让专家感到担忧。
广西社科院工业经济研究所副研究员 姚华：像南宁市毕竟是一个中西部的城市，它并没有比较发达的第三产业，工业也不是很发达。所以这一部分高端的物业集中上市以后，有没有比较多的公司来消化这一部分写字楼，我觉得情况可能会不太乐观。
南宁限购政策的调整还给中介市场带来了一项新的业务。根据南宁市限购政策规定，非南宁户籍人口要在南宁购买套住房，必须在南宁居住满一年，且在本市行政区域内具有累计1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。但在中介市场，购房资格花钱就可以购买，而且都是从有关部门出来的正规手续。
房产中介：一年的纳税证明，或者社保，还有在这边的居住证明。要居住证明，这些都可以弄。
记者：这一套手续，比方说，你们全部弄下来的话需要多长时间？
房产中介：多长时间？3000元应该一个星期左右。
记者：这个费用需要多少？
房产中介：如果是急，大约3000元左右。给房管局那边拿。现在便宜了，去年18000元。
限购政策调整后很多中介靠办理购房资格操办起了新的“业务”
房产中介：你看合适了，这种东西都好办，是吧。有钱都好办。
记者：你们要办的话多长时间？
房产中介：一两个月左右吧。
记者：住房资格的手续需要多少钱？
房产中介：6000元左右。
记者：购房资格的这个手续？
房产中介：需要10000多元。
南宁限购政策调整之后，当地楼市会是怎样的走势，专家表示不好预测。
广西社科院工业经济研究所副研究员姚华：他可以看成是一种信号，就是我们国家的房地产政策已经进入到一个新的窗口期，刚才我讲的，就是行政的这些调控手段，逐步地淡出，让市场来对调控逐步的取到主导作用。但是这个淡出到什么样的程度，让市场这些手发挥到什么程度，到现在还不是很明确，说实话就是还有很多不确定性在里面。
南宁调整限购政策不应过分解读。如果只是松绑，或者是为了拉动经济，楼市可能又会出现新的反复。中国楼市乃至经济的健康发展经不起太多的反复。
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