[摘要] 广西南宁楼市一直不温不火，因此在房地产界多年来很少为人所关注。但是，今年4月底，在楼市普遍不景气、多地传出调整限购传闻的敏感时刻，南宁市于无声处听惊雷，打响了中国房地产限购调整的第一枪。
导读:广西南宁率先调整楼市限购政策，政府方面称是出于北部湾经济区同城化的考虑。那么对此市场会有怎样的反应？该限购政策的调整该如何解读？
广西南宁楼市一直不温不火，因此在房地产界多年来很少为人所关注。但是，今年4月底，在楼市普遍不景气、多地传出调整限购传闻的敏感时刻，南宁市于无声处听惊雷，打响了中国房地产限购调整的枪。
南宁限购政策首调整，特惠房受购房者热捧
这里是南宁市广西国际大酒店的停车场。5月24日星期六，停车场上热闹非凡，有上百人陆续到来，在这里签到，他们来参加房天下组织的周末看房团。
房天下南宁公司主编关心：基本上这种大型的看房团我们每个月会组织一次。然后涉及到南宁的各大片区。今天我们是5条线。
这一位签到者名叫区彬全，他是先在网上报了名，周末专程从广东赶到南宁来看房。老区告诉记者，他儿子去年大学毕业后留在南宁工作，想在南宁买房，但由于户口在广东，受到限购令的限制，不能购买南宁市区的房子。而现在，南宁市刚刚对限购政策做了调整，他的儿子可以购买南宁的市区房了。
老区说，他最想买的是青秀区的房子，因为儿子就在这个城区工作，这个区属于限购区。但奇怪的是，老区坐上了开往五象新区的看房车，五象新区一直没有限购，老区如果要买这个区域的房子，完全不必等到南宁限购政策调整之后。老区之所以选择这条线路，冲的是这条线上有每平米2999元的特惠房。
在这个看房团里，被2999元每平米的特惠房吸引而来的看房者不在少数。
广西百色看房人：今天我们看见2999元那个，我们那就看重那个，比较便宜实惠。我们外地人在这买也可以。
南宁作为省会城市，这里的房价怎么会低到每平米只有2999元呢？会不会是南宁的房价也掀起了降价狂潮？在现场，售楼人员揭开了2999元特惠房的秘密。
记者：是有几套房子？
启美尊府售楼人员：只有一套。
记者：这一套房子2999元是什么意思？
启美尊府售楼人员：是我们的开盘特价房。
记者：抽中的话是每平米按2999（元）？
启美尊府售楼人员：对。
记者：是一套房子？
启美尊府售楼人员：对，一套房。
这个新楼盘的均价为每平米6000元左右，2999元每平米的特惠房相当于价格拦腰砍了一半儿，不过只有一套，需要每个人缴纳300元先获得摇号资格，抽中之后才能购买。那么，除了这一套特惠房，其它的房子有没有降价呢？
启美尊府售楼人员：先预约（交）1000抵2万。
记者：交预约金。
启美尊府售楼人员：对，1000（元）抵2万。
记者：就是交上1000相当于两万（元）。
启美尊府售楼人员：对。
南宁多处楼盘推出降价、促销手段
预交1000元的定金，抵2万元房款，是这个楼盘推出的促销手段。若买100平米的房子，总价60万元，平均下来，每平米优惠幅度只有3%，谈不上降价，只能算是优惠。老区看了这个楼盘后并没有动心。
记者：你觉得是高还是低？
广东籍看房人区彬全：应该说不是一般的高，是严重偏高。尽管是省会城市，实际上它是铁钉钉的三线城市。
老区随后跟着看房团又看了五象新区一个叫瑞和家园的楼盘，看完之后，老区说，如果抽不中2999元每平米的特惠房，他暂时不会在南宁买房，而是等几个月再看。
广东籍看房人区彬全：南宁是炮放松限购，过了这个兴奋度，到7月份已经平淡了，没有什么兴奋点了。到10月，11月份，基本上就马上下跌。
记者：就是说你认为这边的房价到10月份要下跌？
区彬全：肯定下跌的。
在看房团里，有不少人和老区一样，都是冲着2999元每平米的特惠房而来，抱着碰运气的心态，如果抽中了就买房，抽不中，就再等等，继续观望。那么，南宁的楼市到底怎么样，政府为什么会打响楼市调整的枪？
南宁楼市现处于健康状态，“调整”系北部湾经济区同城化体系的一个步骤
南宁限购政策调整的消息是被当地的开发商和房产中介发现的。
辉煌集团辉煌置业广西公司区域总监杨伟华：因为严格意义上说是今年的4月24日晚上9点钟，包括像一些地方官网上就刊登了一个短短数百字的信息。
南宁市住房保障和房产管理局于4月24日晚上发布的这条消息称：“根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。”这条消息只有短短的一百二十多字，一夜之间却刺激了南宁市房地产界所有人的神经。
杨伟华：我印象很深的，包括我们行业内广西地产界的一些比较知名的人士。基本上在当天，包括自己的朋友圈、微博也是时间更新了消息。
广西社科院工业经济研究所副研究员姚华：因为我觉得南宁作为一个中西部的城市，一般来说不会在，在某些政策方面走到前面去，一般来说都会处在跟风的一种态势。所以我就觉得南宁市政府当时有点像冒天下之大不韪的感觉出台了这么一个政策，还是相当惊讶。
合富辉煌集团广西公司副总经理陈亚春：会有点兴奋。
广西华诚房地产投资有限公司总经理助理谭世英：最初听到的话是会有兴奋。
陈亚春：毕竟我们听了太多这种对楼市利空的一些消息。
经历了3年楼市限购的开发商和房产代理商们看到南宁房管局通知的反应都是：政府要对限购政策调整了。然而，南宁市主管部门却否认调整之说。
南宁市住房保障和房产管理局市场科科长闭建明：这个叫法是不合适的，因为你要结合我们整个北部湾经济区发展的一个大形势来看待这么一个问题。它并不是单纯的就房地产市场限购政策进行的一个所谓的调整。
在市场上，所谓对限购调整，就是某个地方的楼市价格出现大幅度下跌、开发商经营难以为继，楼市甚至濒临崩盘局面，拖累地方经济出现下滑或者大的波动，这种时候，政府调整房产政策的说法就会四起。那么，南宁楼市目前是否正处于类似的困境呢？
闭建明：从我们这边的数据来分析的话，自从2011年国家实行比较严格的房地产市场调控政策以来，南宁市的整个房地产市场走势是良好健康的。包括我们今年一季度的成交数据显示，今年南宁市一季度的商品住房的销售面积同比是呈现一个增长的态势，房价也趋于一个平稳。
据南宁市住房保障和房产管理局提供的数据，从2011年限购政策推行至今，南宁市除了2011年当年新建商品住房成交面积同比下降10.26%之外，在房地产开发投资和新建商品住房成交面积两项主要指标上，一直呈现两位数的高速增长。而在2014年季度，南宁房地产开发投资依然保持强劲，同比增长31.12%，新建商品住房成交面积同比增长12.45%。这样的数据表现，南宁市的确不需要对限购政策进行调整。那么，第三方的监测数据又如何呢？
南宁房地产开发投资和新建商品住房成交面积一直呈现两位数的高速增长
房天下南宁公司主编 关心：（南宁）今年一季度的成交量和去年相比，不管是同比还是环比，都是一个增长的趋势。
根据房天下监测的数据， 2014年一季度南宁开盘项目共计34个，其中3月份集中放量推出了24个楼盘，全市季度商品房成交16771套，同比上涨25.52%。新楼盘推货量和商品房成交量都同比大幅上涨。那么，南宁市这些新楼盘的成交价格究竟是上涨还是下跌了呢？
房天下南宁公司主编 关心：南宁其实没有实质性的降价，但是说南宁房价的增量，一季度的增量，其实它据统计大概是在0.22%左右。它这个增幅是在我们三线城市增幅当中，是属于增幅比较慢的城市。
衡量楼市热度或者楼市是否健康，还要看一个关键的指标，就是当地楼市的库存量。南宁楼市的库存量是否超过警戒线，而形成了滞销积压呢？
房天下南宁公司主编关心：它库存量的大小可以看出这个城市房地产供需的一个情况，那么南宁这个库存量大概是528万平方左右。
广西社科院工业经济研究所副研究员姚华：南宁的库存量按照现在的销售的速度大概13个月左右就可以消化完毕。
关心：如果说这个库存量超过18个月，甚至更长时间，它消化的时间，那么我们可以说这个库存是偏高的。
姚华：相对于的其他地方来说，南宁积压的情况并不突出，应该说是一个相对来说比较健康的一个城市。
不论官方还是研究机构的监测数据都显示，南宁楼市各主要指标都在增长，南宁楼市处于健康状态，不存在调整限购政策的条件。那么，南宁市场上，开发商的日子到底好过不好过，是否面临其他城市部分开发商遇到的资金链压力等问题呢？
合富辉煌集团广西公司副总经理陈亚春：目前暂时还没有，包括我们对南宁这边接触的开发商，可能稍微困难一点的肯定会有，但是说出现资金链到断了的这种情况，目前还没有发现。
陈亚春告诉央视财经《经济半》记者，他所在的合富辉煌是一家以房产服务为主业的上市公司，目前在南宁市总共代理了18个楼盘的销售业务，分属于十多家开发商，这些开发商不存在资金链问题和销售压力。那么，在这18个楼盘中，有没有出现大幅度降价呢？
陈亚春：在这段时间以来，就从今年的4月份开始到现在，陆陆续续都会有一些楼盘做一些促销。可能就是说优惠的力度会稍微大一点。的一个可能就说，促销力度这块除了优惠，就常规的一些优惠之外，还会有一些比较大的额外的优惠。比如说会优惠个一万元，两万元都有，但是就不会说特别大。不会说我突然降十万元，或者突然降七八万元，暂时没有这种情况出现。
其他开发商目前的处境怎么样呢？央视财经《经济半》记者找到了一个高档住宅项目。这个项目的开发商来自广州，2008年金融危机之后，该公司进军广西市场，在2009年楼市恢复期间以20亿元价格一举在南宁拿下土地拍卖标王。但工程建设过程中，赶上了限购政策。那么，它现在的销售有没有达到预期？
广西华诚房地产投资有限公司总经理助理谭世英：还是不能百分百达到，我们自己的预期，因为毕竟可能是那个市场的承受，就客户群体承受的一个容量的问题，就是我们属于中高端的一个物业，特别我们江景（房）的话，上2万多一平方的话可能（超过）本地的客户群体的承受空间。因为我们是属于金字塔上面的一个产品。
这个项目5年前以高价拿下土地，开盘后却因为限购和房贷收紧等影响，销售并不理想，开发商的资金链会不会因此出现问题呢？
谭世英：资金的问题，整个社会现在资金链面有点紧，各行各业的资金有点紧，包括我们自己项目的客户的贷款，很多贷款现在还没放下来。
谭世英告诉央视财经《经济半》记者，银行房贷收紧，影响了楼盘的销量，但公司自有资金不存在问题，能够维持正常运营。其他开发商也有类似的看法。
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