[摘要] 东盟国际商务区和仙葫已有两年未公开出让地块，因而近期将公开出让的3地块备受关注。位于凤岭南路北面的地块和仙葫地块，首次以绿色建筑示范小区用地公开出让，谁会成为绿色示范小区典范的建造者？让人拭目以待。3宗地块的价值又如何？
地块2 南宁绿色建筑示范小区用地
地块概况
地块编号：GC2010-012(宗地号为0421775)
地理位置：凤岭南路北面
土地面积：66.930亩
土地用途：城镇住宅(70年)
容积率：＞1.5且≤2.0
建筑密度：＞20%且≤26%
绿地率：＞35%且≤40%
挂牌起始价：人民币372万元/亩
竞买保证金：人民币5000万元
截牌时间：8月6日
资源评估
区位评估：地块位于凤岭南路北面，属于东盟国际商务区用地。东面与南宁体育休闲公园一路之隔；西面距离青秀山风景区新大门约300米；南面是青秀山脚；北面则是商务区的商业、商务核心区。因而地块既可享受商务区带来的繁华配套，又能闹中取静享受山景生活。
规划评估：建筑高度控制要求以6层(≤18米)为主，局部可达8层。项目需按照国家建设部的节能减排方案进行规划，并打造成南宁市绿色建筑示范小区，因而在规划建设上要求较高。
交通评估： 项目南面为凤岭南路、北面为中马路、东面为桂花路、西面为青秀路，可方便通达民族大道。目前还没有公交路线到达。
配套评估
生活配套：南宁华润中心(建设中)、东盟园区内的特色商街、航洋国际购物等
教育配套：东盟国际学校
公共建设配套：领事馆区
景观配套：李宁体育园、南宁体育休闲公园和青秀山风景区。
SWOT分析
优势：地块属东盟国际商务区，可享受区域内商务、商业所带来的各种高档配套，同时又拥有靠近三大公园的居住环境。
劣势：地块要建设南宁绿色建筑示范小区，因此相比普通住宅，投入成本更大。
机会(地块潜力)：地块拥有良好的自然环境和生活配套，且地块将打造成南宁绿色建筑示范小区，因而未来将有很大的示范价值。
威胁(区域竞争对手分析)：地块周边在售的楼盘是绿海云天，当前在售均价已达9500元/平方米。因而在未来产品的定价上有一定的压力。
价格预测：700~800万元/亩
虽然规定容积率在1.5~2.0之间，但项目开发受到严格的限制，在综合取舍后，容积率1.5是正常水平。因此，评估本宗地，应该以容积率1.5为基准，成交价格预测是700~800万元/亩。
由于目前市场下滑，预计本轮调控周期较长，在项目开发周期内，难以出现2009年那样疯狂的反弹。同时，由于要求采用绿色建筑技术，在成本上会有所提高，因此竞买决策需谨慎。
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