[摘要] 9月和10月是楼市传统销售旺季，所以有“金九银十”之称。4月底国家出台调控新政后，南宁一些楼盘成交量下降，房价出现下行迹象。“金九银十”来临，市场形势会否逆转？成交量能否出现上升？这给楼市留下悬疑。
9月和10月是楼市传统销售旺季，所以有“金九银十”之称。4月底国家出台调控新政后，南宁一些楼盘成交量下降，房价出现下行迹象。“金九银十”来临，市场形势会否逆转？成交量能否出现上升？这给楼市留下悬疑。
悬疑一城西成市场热点区域？
4月底，国家出台一系列房地产调控政策后，江南片区楼盘在南宁楼市率先作出反应，多个楼盘降价或加大让利幅度，不少楼盘售价重现“4字头”。由于价格适中，吸引众多购房者关注，有的楼盘开盘重现“日光”(房子当天售完)。江南片区楼盘的销售，在6月至8月间，锋芒盖过其他区域。
9月来临之际，位于南宁城西的君临天下、台湾街、怡景湾、邕江银座等多个楼盘开展活动，或开盘销售，或开放售楼部、办理预约，楼盘人气渐渐回升。而国际公馆、现代鲁班、学府大道、国际广场、江山等多个楼盘还将在“金九银十”推出新房源，多个楼盘的集体发力，使得城西区域楼市重新吸引购房者的目光。
“南宁城西片区的楼盘，竞争一直比较激烈。尤其在邕江和心圩江沿线，很多楼盘的价格战是一触即发。前段时间这个片区的楼市之所以沉寂，是因为一些开发商在观望新政出台后的市场走势，没有推出新房源，而有些楼盘由于工期原因，未到营销节点，所以楼盘营销活动不多。”南宁某房地产代理销售公司项目总监方宇成认为，城西区域压抑了几个月的市场营销，在楼市传统销售旺季中迸发，爆发力度将十分大。
目前，城西区域的楼盘有10多个，虽然数量不如凤岭，但很多楼盘位于成熟地段，这较易吸引购房者。此外，城西楼盘小户型房源比其他区域多，拉低了购房者的入市门槛。江南片区的楼盘尽管均价比城西楼盘低，但由于不少楼盘在6、7、8月已经放出大量房源，在9月和10月能推出的房源少，市场的吸引力就会降低。有一定的供应量、有相当的价格优势、有老城区的潜在购买力，城西楼盘将成为楼市“金九银十”主角。
方宇成认为，在城西楼盘中，新面市楼盘，有江景、湖景的楼盘，将是“热点中的热点”。
悬疑二 开发商采取什么营销策略？
8月底，记者走访南宁部分楼盘，了解到不少开发商都在积极备战“金九银十”。不过，问及“金九银十”将有什么营销策略，大家都避而不谈。
某楼盘将在9月下旬上市销售，记者在售楼部看到，该楼盘的单间配套户型设计科学，受到不少购房者青睐。以往，很多楼盘的单间配套户型是用楼盘的“边角料”位置来设计的，好朝向的均是中大户型，导致单间配套户型存在有暗间、通风不佳等问题。而该楼盘的单间配套户型，房子和卫生间均有采光，而且还有几平方米的阳台、飘窗赠送面积，使用起来较为方便。售楼人员介绍，楼盘的小户型吸引了很多购房者，因为户型抢手，可能只面对VIP客户销售。而购房者要成为VIP客户，就要满足楼盘的一些要求。
另一楼盘，两房两厅户型的主卧室面积达到13平方米。一般来说，两房户型的主卧室面积在10平方米左右，大面积的主卧室方便了家居生活。楼盘有关人士介绍，他们在设计中有意压缩了使用率不高的生活阳台，这样“一减一增”，提高了房子的实用性。据了解，在同样价格的情况下，大多数购房者都选择这种户型。
除了户型有所创新，一些开发商还推出新颖的营销方式。8月中旬，在一楼盘的预约活动上，销售人员介绍，楼盘将推出车位与房子捆绑销售的新方式。购房者只要购买楼盘指定户型，就可获得车位的使用权，或同时购买房子、车位，就可以优先选房。
一位营销负责人告诉记者，他们在制作一个营销方案，只要楼盘业主再次以相同名字购买小区后期开发的房子，就可以获得较大的优惠。他认为，现在一些有改善性需求的购房者，想在同一小区给家人再次买房，只要调动这一部分业主的需求，就可以打开销售。这一营销方式，有望在9月推出。
南宁某房地产公司策划部经理潘可宁认为，为了在销售旺季出奇制胜，楼盘会在产品上下功夫。形成房子的鲜明特点，与众不同，才能实现差异化竞争。她了解到，南宁有些楼盘不惜花重金，找来国际知名设计公司设计户型。9月和10月是销售旺季，无疑是这些新颖户型的亮相好时机。
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悬疑三 会否成为楼市又一拐点？
如果说，4月底国家出台系列楼市调控新政是房地产市场的一个拐点，那么今年“金九银十”会不会成为楼市又一拐点？对此，业界看法不同。
一些人士认为，4月以来，南宁不少楼盘成交量下跌。为了应对这种局面，一些开发商调低了楼盘售价，8月，有的楼盘销售出现起色，因此，在“金九银十”，楼盘可能会延续销售回升的态势，成交量开始止跌。
方宇成则认为，目前南宁只有少数楼盘调低售价，还达不到众多购房者的心理预期。在“金九银十”，如果楼盘销售未能取得突破，很多楼盘就只能选择降价，以价格来拉动销售。所以，9月和10月可能是楼市又一拐点，10月楼市下行的迹象会更明显。
在采访中，一些开发商坦承，在当前的市场背景下，楼盘售价难以再走高，开盘后能够企稳价格就已不错。他们认为，南宁并不乏有购买力的购房者，只是这部分购房者现在都在观望，是市场预期影响了他们的购房行为。如果在9月和10月销售旺季中，能够通过营销手段调动这部分人群出手购房，市场成交量将会稳步上升。
近日，在南宁一网站举行的“金九银十”购房调查活动中，不少购房者表示，现在南宁楼市还有一定降价空间，他们不会在9月和10月出手购房。他们觉得，临近年底开发商还贷压力大，11月和12月市场开始明朗，反而是购房的好时机。还有的购房者，提出在明年第二季度再考虑购房。
记者了解到，或许开发商意识到今年“金九银十”可能风光不再，在8月就纷纷提前抢市场。粗略统计，在8月开盘、举行活动的楼盘就有20个左右，因此，今年楼市“金九银十”可能没有去年那么热闹。在网上，有网民发帖戏称今年“金九银十”会变成“铜九铁十”。
对于意图冲刺全年销售任务的楼盘而言，“金九银十”是下半年的时机，也是最后的时机。今年楼市“金九银十”与去年不同的是，精装修楼盘出现增多趋势。
今年“五一”期间，在南宁一年一度的房博会上，参展的楼盘大多是展而不卖，在售楼盘以毛坯房为主，很多楼盘都没有透露出精装修的风声。近期，多个楼盘却宣称以精装修面市：怡景湾以1500元/平方米标准装修、国际公馆以1000元/平方米标准装修。推精装修的还有学府大道、伴云居、山水怡城、尚城街区、财富国际广场、钱隆天下等楼盘。
“从精装修楼盘增多，可以看出楼市的走向。”潘可宁告诉记者，去年“金九银十”南宁楼市只有两三个楼盘精装修销售，今年达到10个左右。去年精装修楼盘少，关键是当时楼市销售处在上升阶段，开发商不愁卖房子；今年楼市成交萎缩，开发商就通过提高房子附加值来吸引客户。
一些业内人士介绍，在4月底时，南宁很多楼盘都没有精装修的打算。看到市场形势转变，一些楼盘就在五六月时改变策略，进行精装修销售。还有一些楼盘是出于差异化竞争需求才决定精装修的。像青秀区一楼盘，由于价格涨到一定幅度销售放缓，开发商怕调低价格会引起连锁反应，就把后期开发的房子进行精装修销售。通过变相降价，把楼盘的竞争力提高了。同时，由于附近楼盘都是卖毛坯房，也得以突出了楼盘的不同特点。
精装修楼盘在“金九银十”大量出现，对楼市而言是利还是弊？有人士认为，精装修房子增加了购房者的负担，会把部分购房者挡在门外，从而影响楼市终端销售。而另一种看法是，有的精装修楼盘价格让利大，可以吸引购房者购买。业界较一致的看法是，精装修楼盘的发展在“金九银十”达到高峰，之后发展步伐将逐步放慢。
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