[摘要] 楼市调控再出重拳。继26日晚间国土资源部、住房和城乡建设部公布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(以下简称《通知》)后,27日,国土资源部有关负责人在答记者问时再次重申,要力促房地产市场继续向好发展。
担忧 10月楼市延续“量价齐升”
虽然受中秋长假等因素的影响,刚刚过去的一周主要城市的成交量环比出现一定程度的下滑,但这并不影响整个9月北京、上海等重点城市量价齐升态势,为此,购房者普遍担心这一局面将在10月得以延续。
中指研究院27日发布的报告显示,受中秋假期影响,上周(9月20日至9月26日)多个重点城市可售量明显增加,北京、上海、深圳等城市可售面积均增加30万平方米左右,开发商趁“金九银十”黄金期,加大市场供应,以扩大销量。能监测到价格的城市中,多数城市价格上涨,重点城市中,杭州、上海上涨明显,涨幅都在11%左右。
以上海为例,据佑威及楼市专评网联合提供的数据,上周(9月20日至9月26日)上海市商品房成交面积为42.1万平方米,与前周相比上涨16%,环比前周上涨7%;上周上海市商品住宅成交面积为31.8万平方米,环比前周上涨14%,至此,这种稳步上涨的趋势已持续了七周。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对《经济参考报》表示,前期实行的高价盘限制入市政策,只在短时间内出现效用,加之一些项目在“金九银十”之际伺机涨价,如前期销售火爆的绿地蔷薇九里上周均价已达到了14340元/平方米,相比5、6月份12500元/平方米的均价高了不少,“可见成交量的持续反弹也增加了开发商对未来房价上涨的信心。”
同样的情形也发生在北京,新建商品住宅(除去期房、经济适用房、限价商品房)认购量在24日认购数量达952套,创今年以来的峰值。
“链家地产”首席分析师张月认为,认购是签约量的市场前期反应,认购量大也说明市场购房火爆。
她进一步分析说,开发商在静观9月上中旬市场走势之后,中秋节形成了集中供给的态势,开发商趁10月消化楼盘的意图非常明显。据“链家地产”市场研究部基于北京市房地产交易管理网统计,截至25日,9月共有23个项目入市,总供给房源6919套。其中,中秋节期间共有6个项目获得预售许可,一共供应住宅2681套,占9月总房源套数的39%。
那么,“金九”的实至名归是否可使接下来的“银十”重现呢?对此业内人士看法不一。中国房地产学会副会长陈国强认为,去库存、业绩、资金等压力将会在年底集中表现,未来一段时间内尤其是国庆长假期间楼市成交量回升的可能性较大,但开发商涨价基础比较薄弱,更多的企业和项目将运用价格手段来促进销售。
而在徐枫看来,《通知》的效果和影响更多体现在中长期,尚不会在短期内对整个楼市产生立竿见影的效果,如果没有更加严厉的政策出台,经济发达地区的城市,尤其是一线城市还可能延续量价上扬的局面,“成交量的提升会推高价格,保守估计,四个一线城市每月二手房成交价仍会保持3%至5%的环比上涨速度。”
政策 更强硬的调控措施或出台
虽然部分接受记者采访的业内人士对短期内的市场表现持相对乐观态度,但他们同时认为《通知》实际上是向市场传递了楼市调控仍将继续的强烈信号,接下来有可能出台一系列“国十条”的细化政策。还有观点认为,如果10月份的成交数据出现较大幅度跃升,不排除出台更强硬调控政策的可能性。
陈国强表示,《通知》的出台传递出一个强烈的信号,即国家有关部门会密切关注市场动态,并将继续坚持楼市调控,政策松动的可能性不存在,市场各方不应误判政策走向,对开发商来说,则应更清醒地判断形势和政策环境。“如果成交量反弹之后,价格也随之出现反弹,肯定会使有关部门加大对现有政策的执行力度,或者出台相关新措施。”
在他看来,4月份出台的楼市调控新政内涵丰富,其中有些政策要求由于比较笼统等原因执行情况不太好,因此很有可能继《通知》之后,出台一系列更具有可操作性的细化新政的措施。“此前提到过的税收政策等内容,都是可以继续做文章的,政府调控可用的手段还有很多。”
张月认为,两部委联合发布的通知是继国土部8月公布闲置土地专项调查结果以来首次针对土地发布新的管理条例和标准。与新政类似,此次《通知》虽然明确了囤地超过1年的开发商没有竞买土地资格,但是如何确定如今哪些开发商有囤地1年行为的政策细节并没有公布。预计未来进一步细化的政策将会使得调控继续升级。另外,此次公布的《通知》主要是调控和规范土地市场,直接针对楼市的政策并没有提及。预计未来直接作用楼市的相关政策可能会依次出台。
就年内的形势来看,徐枫预测,如果10月的成交数据呈现大涨势头,部分地方不排除“下猛药”的可能。
而随着《通知》等后续调控政策出台,整个行业也将逐渐发生实质性调整。徐枫认为,从更长时间段来看,“未来市场竞争格局将产生较大的调整。”比如,此次《通知》的一个深远意义在于明确了“游戏规则”,《通知》要求严格土地竞买人资格审查,国土资源主管部门对竞买人参加招拍挂出让土地时,除应要求提供有效身份证明文件、缴纳竞买(投标)保证金外,还应提交竞买(投标)保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。
“这意味着市场逐渐走向分化成为大势所趋,实力弱小的开发商必然要出局,行业准入门槛提高,项目公司将越来越难以生存,很可能在未来十年的时间里,排行前20位的开发商将占据市场50%的份额。”徐枫说。
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