[摘要] 新的一年已经来临，今年南宁楼市走向如何？会呈现什么变化？这是众多购房者关心的话题。记者邀请业内人士，围绕户型设计、营销手段、价格策略等方面，对市场进行分析并作出展望。
去年年底，南宁不少楼盘开盘取得较好成绩。这种行情能否持续到今年？
新的一年已经来临，今年南宁楼市走向如何？会呈现什么变化？这是众多购房者关心的话题。记者邀请业内人士，围绕户型设计、营销手段、价格策略等方面，对市场进行分析并作出展望。
“袖珍户型”可能会增多
关键词：户型
背景：2010年南宁楼市出现建筑面积23平方米的小户型。在一些楼盘，开发商主动加大中小户型的开发力度，70平方米的两房、90平方米的三房悄然增多
“户型是楼市开发的一个晴雨表，可以折射出市场走向。”南宁金岸房产营销策划公司副经理方升平介绍，国家出台调控措施后，一些规划要求90平方米以下户型面积要占总开发面积70%以上的楼盘（业界称90/70楼盘），开发的中小户型明显增多，有的所占比例已经远远超过70%。
方升平认为，这是市场细分的结果。随着房价的上涨，南宁购房者的购房压力加大，总价小的中小户型受到市场欢迎。而一些高端消费人群也趋向购买大户型，使得开发商可以针对不同的市场需求进行产品开发。
据了解，南宁有不少开发商在户型设计上下功夫，今年一些面市的楼盘在户型设计上可以给购房者新感觉。有的楼盘小户型面积约20平方米，但户型采取错层设计，6米高的室内花园可让购房者搭建小阁楼，使用面积比现在一些同面积的户型大。
“袖珍户型”还会小到多少？业内人士认为，今年在一些市中心、成熟地段开发的楼盘，小户型面积将会在20平方米以下。不过，由于开发商赠送面积、控制公摊率，小户型房子也显实用。
广西宏力房地产开发公司策划部经理江文华认为，以前业界普遍把面积超过130平方米以上的户型定义为大户型（国家定义是144平方米以上为大户型）。去年下半年以来，南宁楼市120平方米以上的户型市场消化慢，100~110平方米的户型相对畅销。他认为，业界对大户型面积的心理定义应当再降低10平方米，今年楼盘设计的120平方米以上户型会有所减少。
点评：楼盘对户型设计要求的提高，可能会引发设计市场的分化。目前，南宁不少楼盘都重金请知名设计企业设计户型，开发商增加设计投入，对中小设计企业来说既是挑战也是机遇。
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“主题营销”逐渐受到重视
关键词：营销
日前，记者参加了南宁一楼盘举行的活动。开发商在售楼部里摆上名贵珠宝让参观者品鉴，闭口不提房子，这种相对纯粹的楼盘活动让人耳目一新。
“市场在变，购房者的心态在变，如果楼盘再以传统的方式卖房，就跟不上时代的步伐了。”业内人士曲炜介绍，随着房价的上涨，购房者出手更谨慎，这迫使开发商转变观念，在营销方式上突破。举办主题活动，对目标人群进行有的放矢营销，效果就会好很多。
据了解，今年南宁一些楼盘已经有意向和一些会所、球会、商会合作，进行主题营销，触角已经伸出区外。青秀区一楼盘人士介绍，他们计划在“五一”前到外省举行投资说明会，邀请与会的基本都是有投资意向的人士。他们把近年来南宁楼市的变迁、发展进行说明，对现状进行剖析，让与会人士进行判断。为了显示公允，他们还邀请理财师进行讲解。“我们的着重点不是推介房子，而是推介南宁的投资机会”。
南宁一楼盘品牌较好，受到不少购房者的关注，该楼盘有关人士介绍，他们计划采取主题营销的方式进行销售。这些有购买意向的人士，都是此前经过多次活动联系、接触上的，他们认为，这种有针对性的营销，效果会比“撒网捕鱼”式营销更理想。
据了解，这些采取主题营销的楼盘，售价都较高。正因为面对的是“塔尖人群”，楼盘花的营销工夫较大。
点评：如果说传统销售方式是“一对N”销售，那么主题营销就是“一对一”销售。这种营销变革，在高端楼盘率先发起，随着时间的推移，可能会向中端楼盘转移。
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中心楼盘价值二次发现
关键词：板块
南宁楼市各板块中，凤岭板块、柳沙半岛板块、心圩江板块在去年较活跃，一些楼盘的价格涨幅超过20%。去年年底多宗土地高价成交，引发业界对今年楼市开发热点板块的猜想。
有的购房者认为，南宁开发外东环，五象新区会成为今年楼市开发的热点板块。但是，一些业内人士介绍，五象新区一些楼盘刚进行地块开发，按开发进度看，最快要一年以后才面市，所以今年五象新区楼市交易还不会太活跃。凤岭南楼盘开发已经接近尾声，凤岭北有多个楼盘在今年下半年面市，随着南宁火车东站的开工建设，凤岭北将成为楼市开发的标杆板块。
江文华认为，中心板块楼盘由于受土地供应的影响，有一段时间开发影响度略逊于其他板块。但是，去年不少开发商开发加快，中心楼盘面市增多，今年上半年就有不下20个楼盘面市，这使得中心楼盘交易活跃起来。
据了解，今年面市的中心楼盘，既有超过40层的高层建筑，也有占地20亩的“大盘”，这样的供货量是往年少见的。由于房产品种比以前丰富，再加上闹市区成熟的配套，将吸引大批购房者关注。
元旦期间，记者走访南宁部分中心楼盘，发现前来咨询的购房者，基本是居住在同地段的人群。在桃源路一楼盘，购房者张先生说，他在桃源路工作、生活了近20年，对这一带较熟悉，不想到其他路段居住，就算楼盘售价稍贵也想在这里买房。
一些业内人士认为，去年年底南宁多宗土地顺利成交，对中心楼盘的售价也有一定带动作用。目前，一些中心楼盘的楼面地价比城市外围的楼盘低，随着外围楼盘的开发，中心楼盘的价值将二次迸发。
点评：今年，在园湖路、双拥路、北湖路、古城路、东葛路、中山路、北大路、桃源路等路段，都将有新盘面市。中心楼盘房子放量供应，对楼市的影响值得关注。
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价格将在高位震荡
关键词：售价
“国家不断出台房地产市场调控政策，现在是不是购房的好时机？”不少购房者都有此疑问。
方升平认为，去年出台的调控政策效果不明显，今年国家还会出台楼市调控政策。调控的内容主要是针对投机性购房，可能会对房产转让、交易税费等环节进行调控。由于投资性需求在去年11月、12月已经得到释放，估计房价在今年1月、2月会逐渐回落，但在3月之后又有小幅攀升，走势是呈“V”形震荡。
业内不少人士认为，今年南宁的楼市价格，在很大程度上受几个标杆楼盘的影响，如果这几个楼盘走势好，价格就可以在1万元/平方米筑底，否则就会下滑。位于南湖畔的某楼盘，业界预测均价在1.5万元/平方米以上；位于东盟商务区的某楼盘，业界预测均价在2万元/平方米左右。这两个楼盘可能在今年开盘，它们的销售业绩将对南宁楼市形成直接影响。
曲炜介绍，2010年年底南宁不少楼盘的售价比2009年年底上涨了20%，售价上涨透支了市场购买力，今年房价上涨的速度不可能比去年快。此外，国家进一步加强楼市调控，在政策的引导下市场将渐趋理性，所以今年房价涨幅有5%已属不易。
记者了解到，南宁有的楼盘销量放慢，但售价仍没有降低，开发商在观望市场行情，以定夺下一步营销策略。这部分摇摆不定的楼盘，可能是楼市价格率先松动的突破口。
点评：在楼市走向未明的情况下，购房者买房选择抗跌性较强的楼盘。讲信誉、重信用的开发商开发的品质楼盘；容积率低居住适宜的楼盘；周边生活配套好的楼盘，抗市场风险能力都较好。
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