[摘要] 11月房价环比指数再次下跌 2012年楼市或在降价中开局---楼市的“寒意”不仅体现在日益回落的房价上。 上周闭幕的中央经济工作会议为２０１２年的房地产调控定下了基调——坚持房地产调控不放松，促进房价合理回归。
１８日，国家统计局发布的１１月份７０个大中城市住宅销售价格变动情况显示，继１０月房价环比指数首次负增长之后，房价环比指数再次下跌；新建商品住宅价格环比下降的城市数量进一步增加；同比涨幅回落的城市数量也进一步增加。业内人士分析认为，在楼市调控的持续作用之下，房价回落已是大势所趋。随着来年房地产调控政策基调的确定，２０１２年楼市很有可能在降价中开局。
房价持续回落已成趋势
国家统计局发布的数据显示，与上月相比，７０个大中城市中，价格下降的城市有４９个，持平的城市有１６个。与１０月份相比，１１月份环比价格下降的城市增加了１５个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过０．２％；与去年同月相比，７０个大中城市中，价格下降的城市有４个，比１０月份增加了２个。涨幅回落的城市有６１个，比１０月份增加了２个。１１月份，同比涨幅在５．０％以内的城市有６１个，比１０月份增加了４个。
在环比价格出现回落的城市中，北京、天津、上海、九江、岳阳、沈阳、宁波、南昌、无锡、徐州、南京等城市的价格环比降幅超过了４个百分点，降价的幅度十分明显。
同时，根据链家地产市场研究部的统计，１１月７０大中城市房价平均环比指数下降了０．１９％，这是房价平均环比继上月首次回落０．１４％之后的再次下降，且降幅比上月扩大０．０５个百分点。房价平均同比指数为１０２．３８，涨幅同样比上月再次缩小。
另外，从宏观层面上看，１１月房地产投资额环比下降２．４％，房地产开发景气指数２８个月来首次落入不景气区间。综合以上数据不难看出，继１０月城市房价拐点出现以后，１１月城市房价下调幅度增加，下调现象普遍，调控效果愈加明显。
链家地产首席分析师张月认为，在上月房价初现拐点之后，１１月平均房价环比继续呈现下降趋势，房价已进入下行区间。
北京中原地产市场总监张大伟在分析统计局数据时表示，在７０个指标城市中，房价环比平均出现了下调，但是也明显地出现了跌幅不同的现象，其中限购最严格的一线城市，平均环比下调幅度达到了０．３５，而执行限购的４０个城市中环比平均下调了０．２３，非限购的３０个城市环比下调幅度为０．１３，可见限购依然是调控政策中比较有效的政策，也促进了房价拐点的出现。
中央2012楼市定调:调控不动摇 房价要合理回归
调控之年楼市冷清收场
虽然２０１１年全年的数据尚无定论，但从最近几个月的房地产运行情况不难看出，在历经一年多的房地产调控之后，高企的房价已被遏制住了过快上涨的趋势，随着房地产销售淡季的到来，２０１１年楼市在冷清中收场几乎已成定局，调控效果已很明显。在张大伟看来，房价已经逐渐开始合理回归的步伐。
回顾２０１１年，房地产市场可以说是在全方位的限制性环境中生长。
这一年，有超过１２０个城市明确出台了房价调控目标，４０多个大中城市出台了“限购令”，１０多个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。在“限价”“限购”和“限贷”等诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。至１１月份，范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇楼市“寒潮”。
楼市的“寒意”不仅体现在日益回落的房价上。从发展速度看，２０１１年前１１个月，商品房累计销售面积８９５９４万平方米，较去年同期增加９％。２００９年和２０１０年，商品房销售面积同比增长率分别为４４％和１０％。国内房地产市场在经历了２００９年的高速增长后，近两年的发展速度回归到一个相对合理的水平。
同样，受市场大势影响，开发商的发展速度亦有所放缓。２０１１年以来，限购、限贷以及限价等调控政策的密集执行显著影响了开发商的销售业绩，随着资金持续紧张和库存压力与日俱增，十大标杆房企为加快资金回笼速度，无一例外均进行了价格策略的调整。
至２０１１年１１月，房地产行业运行情况总体不如２０１０年同期，房地产投资、新开工增速等指标均出现明显放缓。土地市场的表现同样在２０１１年遇冷。根据北京中原市场研究部统计数据显示：２０１１年前１１月，１３０个主要热点城市的总土地出让金为１．１８万亿元。而在２０１０年前１１月，１３０个主要热点城市的土地出让金总额达到了１．７万亿。住宅类地块的楼面价也有了明显下降，从２０１０年同期的每平方米１８１０元，下降至今年前１１月的每平方米１４９５元，下降幅度达到了１７．４％。
中央2012楼市定调:调控不动摇 房价要合理回归
来年楼市或在降价中开局
２０１１年的房地产调控已经取得重要成果，随着房价的持续下跌，２０１２年房地产调控政策的走势成为最牵动人心的问题，也成为直接影响调控效果走势的关键所在。
上周闭幕的中央经济工作会议为２０１２年的房地产调控定下了基调——坚持房地产调控不放松，促进房价合理回归。而要促使房价的合理回归，目前仍有许多可以预见的挑战与困难。
不过，目前房地产市场上各方的心态确实已经发生了明显的变化。在各类型城市中，房价的下跌都已逐步形成共识，房价拐点愈发明确。从市场的情况看，目前开发商降价的幅度正在提升，超过２０％的实质性降价不断涌现；而成交面积的低位徘徊，也表现出购房者观望情绪的愈发明显。
张月认为，从成交量上看，明年楼市成交量将继续保持低位，但不会过于低迷，供应、成交、价格三者将的动态调整将逐渐平衡。虽然楼市调控政策持续，但针对自住需求的客户会给予一定的鼓励。尤其是在“保持货币信贷总量合理增长，优化信贷结构”的基础上，金融领域对自住性购房的支持力度将增加。
从价格上看，张月认为，明年房价仍将进一步回落，但房价深调也会存在一个降幅上限，降价节奏以稳为主，避免购房需求集中迸发对于整体宏观调控的不利影响。房地产行业作为传统国民经济的支柱，对国民收入、金融股市、财政税收等多个领域都存在连带影响，调控下房价下降的速度和幅度不宜过快、过猛，否则可能造成房地产市场本身以及行业之外的波动风险。
中央2012楼市定调:调控不动摇 房价要合理回归
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